在行業(yè)不確定性中應(yīng)對有方，金地集團穩(wěn)健財務(wù)凸顯抗風(fēng)險能力

作為房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)健”“理性”為代表的頭部主流房企，金地一直以來頗受市場和投資者的關(guān)注。

特別是近兩年我國房地產(chǎn)及相關(guān)的金融市場出現(xiàn)一些波動，房地產(chǎn)行業(yè)面臨不確定性的情況下，金地依舊能夠做到財務(wù)穩(wěn)健，營收增長，毛利率提升，融資成本維持行業(yè)低位等經(jīng)營成績，無論對于金地還是對于行業(yè)而言，都具有重大意義。

行業(yè)更為關(guān)注的是，在面臨諸多不確定性情況下，金地交上這份財務(wù)穩(wěn)健、成長韌性凸顯的成績單，是運氣所致還是實力使然？對于資本市場關(guān)注它的投資者來說，金地經(jīng)營穩(wěn)健、未來業(yè)績增長著力點和空間，則更為重要。

不過，市場在觀察研討，也在用腳投票，近一個月內(nèi)，金地集團獲得了6份券商研報關(guān)注，其中買入3家，增持1家。

營收增長，充沛土儲豐厚規(guī)模預(yù)期

相較往年，金地今年早早就發(fā)布了第三季度報，這其中有多個值得關(guān)注的指標(biāo)。1~9月，金地實現(xiàn)營業(yè)收入538.84億元，同比增長33.25%；銷售金額2287億元，同比增長34.5%，其中華東/東南/華南分別貢獻了40.1%/18.7%/13.8%的銷售額；銷售均價21522.7元/平方米，同比增長4.2%。

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，金地1~9月全口徑銷售金額在行業(yè)中排名第10名，較去年全年提升了2個名次；前三季度新開工面積1462萬平方米，同比增長27%，完成全年計劃的87%；竣工面積698萬平方米，同比增長36.5%，完成全年計劃的48.1%；公司目前銷售金額已完成全年目標(biāo)的81.7%，全年有望實現(xiàn)2800億目標(biāo)。

在行業(yè)充滿不確定性的條件下，躍進行業(yè)前十，完成年度目標(biāo)并不容易。由于受政策調(diào)控影響，第三季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售出現(xiàn)普遍性降溫，TOP10企業(yè)1~9月銷售額同比增速僅6%，而金地全口徑銷售額增速居于TOP10房企首位。

規(guī)模并非金地唯一渴求，為保證利潤率，金地嚴(yán)格自律，嚴(yán)守投資紀(jì)律，控制地價風(fēng)險，高度關(guān)注城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機會。在關(guān)注雙集中供地城市同時，通過擴大布局、加強城市梯度和戰(zhàn)略縱深，適度下沉至三四線城市拿地。

金地前三季度通過多元化方式新增土地101宗，總投資額約1135億元，權(quán)益投資額約460億元；新增土地儲備1492萬平方米，其中權(quán)益儲備約599萬平方米；新增土儲平均樓面價7607元/平，占當(dāng)期售價35.3%。前三季度拿地中三四線城市占比約為36%，較去年提升9個百分點。

整體來看，金地今年依然延續(xù)積極擴張態(tài)勢，但拿地成本略有下降。從區(qū)域分布來看，新獲取土地儲備主要分布在華南、華東和東南區(qū)域，分別占比26%、25%和19%。前三季度，金地集團平均拿地成本7607元/平方米，相較2020年末下降了6.6%，拿地均價占銷售均價的比例從2020年的40.1%下降到35.3%。

截至2021年中期，金地總土儲6729萬平方米，權(quán)益比52.2%，總土儲可覆蓋2020年銷售面積的5.6倍。充沛土儲亦豐厚了金地規(guī)模增長預(yù)期。

財務(wù)穩(wěn)健，毛利率有望觸底反彈

在行業(yè)流動性趨緊的大環(huán)境下，金地對應(yīng)有方，嚴(yán)守經(jīng)營紀(jì)律，各項財務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健，融資成本維持行業(yè)低位。截至三季度末，公司剔除合同負債的資產(chǎn)負債率為70.24%，凈負債率為 65.67%，現(xiàn)金短債比為1.44，滿足三道紅線要求，為穩(wěn)健型的“綠檔”房企。

在2020年業(yè)績會上，金地集團董事長凌克這樣說道，“金地在歷史上從未突破‘三道紅線’指標(biāo)。我們始終堅持審慎的財務(wù)政策，在經(jīng)營上只有堅持長跑思維而非依賴短跑沖刺，才能在復(fù)雜的環(huán)境下保證企業(yè)的長久穩(wěn)健發(fā)展。”

金地集團也始終高度重視現(xiàn)金流管理，強調(diào)銷售及時回款，在確保資金安全的前提下，加強資金流動性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率。截至三季度末，投資凈收益41.5億元，占收入比重7.7%，較去年同期提升1.9%；公司預(yù)收賬款+合同負債共1254.6億元，同比增長17.3%，可覆蓋2020年房地產(chǎn)結(jié)算收入1.7倍。

得益于穩(wěn)健經(jīng)營成果、良好的信用背書，以及與各主要銀行建立的長期、穩(wěn)固戰(zhàn)略合作關(guān)系，金地目前融資成本保持行業(yè)低位。截至2021年中期，公司有息負債綜合成本4.7%，同比降低0.2%。此外，8月12日，公司完成4.8億綠色美元債的發(fā)行，發(fā)行利率4.95%。

2021年以來，多項信貸及土地政策疊加，房企將要面對更大的資金壓力。凌克表示，金地集團將重點關(guān)注防范財務(wù)風(fēng)險，保持良好的流動性，一方面加大銷售回款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融資優(yōu)勢，保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求。

有研報指出，從負債率、短期流動性以及美元債利率等角度來看，金地集團財務(wù)穩(wěn)健，融資優(yōu)勢顯著且相對估值優(yōu)勢突出，亦具備高質(zhì)量周轉(zhuǎn)基因，是內(nèi)生造血能力與增長兼具的龍頭。

在經(jīng)營過程中，毛利率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的現(xiàn)狀，也是金地在重要場合的一個重要題目。金地曾在中報中做過解釋，公司表示毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

不過，金地預(yù)計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。這一預(yù)判在三季報也得到了驗證。

根據(jù)三季報數(shù)據(jù)，金地2021年第三季度，毛利率為19.49%，環(huán)比增長了6.03個百分點。有業(yè)內(nèi)人士分析，倘若第四季度的毛利率可以維持在19%附近，金地的毛利率很有可能在第二季度觸底并實現(xiàn)反彈。

凌克表示，金地集團始終堅持平衡發(fā)展觀，未來仍會保持規(guī)模與利潤的平衡，高度重視現(xiàn)金流和債務(wù)風(fēng)險管理，在追求公司業(yè)績較好發(fā)展的同時，不過分推高財務(wù)杠桿。文/王大花