深圳4000萬頂豪“吃差價”疑云

每經(jīng)記者 陳榮浩  甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我當時買深圳灣一號T6-8C的房子，中原報價是5000萬元，經(jīng)過還價后，在中原居間下，最終與賣家簽訂4150萬元成交。”

“后來前業(yè)主告知該房源的掛牌價是3800萬元，最終前業(yè)主實際只收了3900萬元，我懷疑有250萬元的費用由中介收取。”

這幾天，深圳樓市又發(fā)生了一起轟動行業(yè)的“疑似中介吃差價”案例。在“豪宅”、“二手房”、“中介吃差價”等一系列關(guān)鍵詞的作用下，這起案例火速發(fā)酵，引發(fā)廣泛討論，一度沖上微博熱搜。

那么這250萬元差價到底成不成立？法院會如何判決這樣的案例？當事人是否真的不知情？深房中協(xié)有何說法？《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)過多方采訪，獲得了事件最新進展。

而就在剛剛，10月13日下午，當事各方也對事件做出了最新回應(yīng)。

深房中協(xié)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此事協(xié)會此前已做過處理，因深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司（下稱深安房，為關(guān)鍵第三方）與業(yè)主所簽訂的是策劃代理協(xié)議，以及業(yè)主支付給深安房的250萬元費用如何定性，都是近期新生現(xiàn)象，需要法律層面判斷，因此協(xié)會此前已建議投訴人盡快通過法律手段維護權(quán)益。

被疑似中介轉(zhuǎn)走了250萬？

事件的原始是這樣的。

去年12月底，夏女士對深圳灣一號有購房意愿。

今年1月，她前往當?shù)匾患抑性禺a(chǎn)，看中了價值約5000萬元的深圳灣一號T6-8C，經(jīng)過多次還價后，加上中介員工稱業(yè)主急需用錢，夏女士最終以4150萬元購買了該套房產(chǎn)。

夏女士開始懷疑“中介吃差價”是在入住該房子后。

夏女士稱，自己在2021年搬家后，有鄰居告訴她購房價偏高，之后詢問前業(yè)主發(fā)現(xiàn)，前業(yè)主的掛牌價為3800萬元，前業(yè)主自己也只收了3900萬元。由此夏女士懷疑產(chǎn)生的250萬元差價是被中介收取了，而夏女士在購買該房子時，已經(jīng)支付過中介33.2萬元交易傭金了。

夏女士稱，現(xiàn)在自己已經(jīng)在收集證據(jù)，準備向法院提起訴訟。“除了追討這250萬元差價外，我的訴求還包括要求中介公司退還交易服務(wù)費，書面道歉，同時，也希望大家以后買房子要注意里面有幾家中介，中介費到底是多少，避免上當受騙。”

據(jù)悉，2020年9月3日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于實施“傭金透明化”要求的通知》，其中明確要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供中介服務(wù)，應(yīng)就服務(wù)項目、計費依據(jù)與標準及各方應(yīng)付傭金及其稅費分擔等，明確告知交易雙方，不得“背靠背”，刻意隱瞞牟取不正當利益，或與一方當事人串通，損害另一方當事人利益。如違反相關(guān)規(guī)定，將計入機構(gòu)不良行為，并抄送各征信合作單位。

此外，按照國家《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》中的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費是房地產(chǎn)交易市場重要的經(jīng)營性服務(wù)收費。一般按成交價格總額的0.5%-2.5%征收，最高不能超過成交價格的3%。

中原地產(chǎn)、當事人、關(guān)鍵第三方最新回應(yīng)

不過，對于夏女士的質(zhì)疑，中原地產(chǎn)給出了全面否認。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，10月13日上午，深圳中原地產(chǎn)市場部人士在媒體群里做出了公開回應(yīng)，表示這個事情在幾個月前已經(jīng)協(xié)調(diào)溝通完畢了，中原不存在吃差價的行為，買賣雙方都非常清楚，作為居間公司，考慮到客戶隱私，并未將其細節(jié)公開公布。

隨后，中原地產(chǎn)發(fā)布聲明，公布了對此事的調(diào)查結(jié)果。

聲明稱，購房者所投訴的吃差價的問題，根據(jù)中原地產(chǎn)的了解，賣方與深安房簽署了《房產(chǎn)銷售策劃合同》，這個錢實際是被深安房拿走了，而深安房與中原無任何關(guān)系。

就在剛剛，10月13日下午，夏女士對中原地產(chǎn)的否認公告進行回應(yīng)。

“雖說中原地產(chǎn)表明了還有另外一家代理公司的存在，但我想問，你們在帶我看房過程中是否告知我有另外一家房地產(chǎn)公司的存在，是否在合同中表明必須收取這一筆費用。”

此外，夏女士對中原地產(chǎn)提出質(zhì)疑，“你們說的委托合同4300萬元，是業(yè)主本人和你們簽署的嗎？”

同期，關(guān)鍵第三方深安房也對此事做出了回應(yīng)。

深安房發(fā)布聲明稱，確實收取了250萬元，但這筆錢是與賣房簽訂《房產(chǎn)策劃服務(wù)協(xié)議》所收取的服務(wù)費金額，賣房授權(quán)我司在地產(chǎn)中介平臺、自媒體平臺進行推廣。此外，深安房表示，“對于此次交易，買房實際付房款4150萬，賣房實際收取房款4150萬。”

疑網(wǎng)紅機構(gòu)介入策劃

該事件發(fā)酵一段時間后，有網(wǎng)友指出，該事件有策劃炒作嫌疑。

10月13日，一位網(wǎng)名叫“黑馬哥”的網(wǎng)友在朋友圈披露，此次事件女主夏女士就黑馬群里的成員，而在群都是帥哥美女，且實力非凡。

根據(jù)一份流傳的截圖，黑馬哥群名顯示為“黑馬哥抖音號的男女主角”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這位名叫“黑馬哥”的網(wǎng)紅，在抖音擁有338萬粉絲，更新的內(nèi)容都是分享富人的日常生活。

當事人夏女士在抖音的網(wǎng)名為“Tiffany&mo”，擁有30萬粉絲。在黑馬哥的評論區(qū)，夏女士評論“感謝好領(lǐng)居‘黑馬哥’幫忙伸張正義”。

關(guān)鍵第三方深安房：新房包銷的對賭協(xié)議

在該事件中，受爭議的核心是，交易過程中出現(xiàn)了第三方公司：深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司（下稱，深安房）。據(jù)購房者陳述，在交易中和交易完成后，業(yè)主分三次打款給深安房，深安房也出具了有公司公章的收款收據(jù)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者一直試圖聯(lián)系深安房，但截至發(fā)稿一直未能成功。

據(jù)啟信寶信息查詢可知，深安房成立于2016年3月，隸屬行業(yè)組織為深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱深房中協(xié)）。法定代表人為左清，工商信息顯示經(jīng)營范圍為，房地產(chǎn)經(jīng)紀；房地產(chǎn)營銷策劃；房地產(chǎn)信息咨詢；在合法取得使用權(quán)的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；自有物業(yè)租賃；經(jīng)濟信息咨詢（不含限制項目）；物業(yè)管理等。

從公開信息查詢發(fā)現(xiàn)，深安房代理了深圳多套豪宅的出售，一般傭金為2%，深安房所做的業(yè)務(wù)有點類似大眾認知中的“業(yè)主代理人”。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的過往調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在深圳的不少豪宅業(yè)主，因為嫌帶看太麻煩或自己有時不在深圳，所以一般會把自己想要出售的房子委托給代理人來打理。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這種經(jīng)由代理人打理的房子，大部分情況下，在簽合同之前，中介和買家都是無法見到業(yè)主的，而且一般中介也不會告知購房者代理人的存在，因為害怕購房者以為中介公司在吃差價。

一般流程是這樣的，“代理人跟業(yè)主簽訂協(xié)議拿到代理權(quán)后，會根據(jù)市場情況向中介公司放盤，等到中介公司有意向客戶了，就會先和代理人談，價格差不多了才會叫業(yè)主出面做最終決定，再往后就是簽合同交錢了。”一位不愿意透露姓名的中介人士向記者透露。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢房地產(chǎn)中介行業(yè)信用信息聯(lián)合公示平臺獲悉，該公司在營業(yè)過程中，曾受到過深房中協(xié)1次不良行為和3次良好行為公示，理由分別為管理其他經(jīng)自律專業(yè)委員會審定為C類不良行為，積極配合行業(yè)主管部門或行業(yè)組織管理工作，而C類不良行為也是在受理夏女士投訴調(diào)查后做出的。

實際上，市場上這樣專門的房屋包銷或代理公司已存在多年，其一般會與賣房者簽訂協(xié)議。該類公司在拿到房子后，或再裝修提升房屋品質(zhì)，在快速出售房屋的同時，也會提高價格，或在市場熱的時候直接賣出。

這種代理公司業(yè)務(wù)也就是所謂的包銷。其與新房銷售市場上，進駐到售樓部的第三方中介帶客渠道類似，只不過價格更為透明。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，無論是新房還是二手房的包銷，協(xié)議中一般都附有對賭協(xié)議。比如，二手房包銷公司投入裝修服務(wù)或繳保證金，答應(yīng)業(yè)主三個月、半年內(nèi)以某價格賣出，如果在合約期到期未賣出，保證金或裝修就送給業(yè)主；而新房未完成承諾業(yè)績，可能以后沒有傭金，或由代理公司買下。

那么，這種包銷形式在法律上是否被認可？

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，出賣人為便于快速成交委托專門的包銷公司，雙方成立委托代理關(guān)系合法有效。和出賣人簽訂委托代理協(xié)議的第三方公司，只是作為出賣人代理人在交易中進行協(xié)調(diào)，該第三方公司并沒有收取買受人的任何費用，收取的是自己和出賣人之間的代理費用，該費用和買受人無關(guān)。

250萬差價是否成立？

該事件中，這250萬元差價到底是否成立？

周爭鋒認為，本次事件屬于單邊代理，中介沒有一手托兩家，也就不存在吃差價的說法。所有購房款項都進了出賣人的賬戶，出賣人收到4150萬元后，再依據(jù)和第三方公司（包銷方）簽訂的協(xié)議支付給第三方公司（包銷方）代理費，這是一個委托合同關(guān)系。依據(jù)合同的相對性原則，賣家支付的250萬元代理費與買受人一方無關(guān)。

不過，也有觀點認為，根據(jù)《民法典》規(guī)定，中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任。而購房者夏女士在委托期間，中介人隱瞞了真實的房價，按規(guī)定可以考慮訴訟解決。

關(guān)于是否能退傭和退差價的問題，廣東丹柱律所創(chuàng)始合伙人主任律師顏宇丹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)在的爭議點是如何認定這250萬元。因為退差價首先要證明的是“差價”，而根據(jù)目前的資料還無法判斷是“差價”，退還傭金需要證明中介公司存在違反居間合同約定或符合法律規(guī)定的情形。

深房中協(xié)表示，從專業(yè)角度來看，國外也不乏專門從事策劃代理業(yè)務(wù)的中介業(yè)務(wù)模式，但必須遵守相應(yīng)規(guī)范標準，保障交易各方合法正當利益。因此，深房中協(xié)此前已對深安房依據(jù)現(xiàn)有自律規(guī)則做出自律處分，也正在啟動專項調(diào)研課題，征集司法、行政和行業(yè)內(nèi)各方面意見，制定新的針對性自律措施。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)