炒房客慌了！這座一線城市出大招，有人主動降百萬賣房！深圳頂流學區(qū)房直降400萬進行二拍

每經(jīng)編輯 何小桃 易啟江    

房住不炒的大殺器“二手房指導價”正讓炒房客坐立難安！

自今年2月官方發(fā)布二手房指導價以來，深圳二手住宅成交量持續(xù)下跌，根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。

另外，8月31日晚間，廣州市發(fā)布建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知，首批熱點區(qū)域二手房參考價隨即發(fā)布。

據(jù)央視財經(jīng)報道，在二手房指導價發(fā)布當天，位于天河區(qū)楓葉路的珠江俊園就有業(yè)主因置換急需資金，直接降價118萬元出讓一套四房單位。此外，天河區(qū)歷德雅舍、駿景花園等項目近日也有業(yè)主主動降價銷售。

深圳二手房成交創(chuàng)十年新低！

有學區(qū)房降價400萬

深圳二手房率先降至冰點。

據(jù)中國基金報報道，僅從單月成交，2013年以來，只有受疫情影響的2020年2月，深圳二手房當時的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量為1997套，低于今年8月的2043套。

據(jù)了解，深圳總?cè)丝?756萬，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，實屬罕見。

深圳的這一成交量在全國的一線城市中，都是最低的。據(jù)樂居統(tǒng)計，2021年8月份北京二手住宅共計網(wǎng)簽15942套。

而在上海，據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)，8月23-29日的一周內(nèi)，上海二手房成交套數(shù)為4249套，即便在二線城市杭州，8月市區(qū)（不含臨安）二手房成交量也有5602套。

值得注意的是，這已經(jīng)是深圳二手房成交量連續(xù)第五個月下跌了。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交量已經(jīng)是連續(xù)第5個月下跌。去年同期，這一成交數(shù)字為11322套。全月二手住宅量值險守兩千套關口，市場觀望情緒濃厚，交易氛圍低沉。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

分析人士表示，這與深圳7月末出臺的學區(qū)房新政不無關系。

7月30日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例（草案征求意見稿）》出臺，提出推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

而關于近期深圳教育相關改革的進展，已有消息稱南山、福田開始教師輪崗，就連分班都有采取搖號的了。

8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用電腦搖號的方式對2021級初一新生進行分班。

據(jù)中國證券報報報道，羅湖區(qū)一頭部中介經(jīng)紀人表示，該片區(qū)的成交量自指導價出臺后縮水近9成。“學區(qū)房新政影響也比較大，急賣的業(yè)主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元?！?/span>

百花片區(qū)作為深圳學區(qū)的“頂流”，片區(qū)內(nèi)的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

8月初，該片區(qū)的法拍房的成交價已經(jīng)降至10萬元/平方米左右。

同樣是8月初，一套深圳高級中學對口的香蜜湖學區(qū)房，出人意料的流拍了，降價近400萬，將在9月22日進行二拍。

“新政對百花的影響很大?！痹撈瑓^(qū)的中介表示，現(xiàn)在很多業(yè)主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前，無論怎么降，大部分買家都保持觀望狀態(tài)。

二手房指導價立竿見影

廣州有業(yè)主主動降價百萬

二手房指導價對廣州樓市的影響更是立竿見影。

據(jù)中國證券報報道，一位業(yè)主告訴記者，自己的一套房子掛牌一個多月都沒有成交，最近已經(jīng)主動調(diào)低了一次，但還是沒能出手。近日二手房參考價發(fā)布后，中介第一時間就打電話過來，建議再降點好盡快出手。“參考價和掛牌價差距太大了，我也在猶豫要不要再降點早點出手?！?/span>

另外，據(jù)央視財經(jīng)報道，9月2日廣東廣州某房地產(chǎn)中介稱，“今天我收到一個業(yè)主電話，調(diào)價150萬到200萬，往下調(diào)，買家暫時沒什么反應。”

據(jù)悉，廣州發(fā)布二手房指導價新政后，已有銀行迅速跟進。廣州民生銀行、工商銀行稱，已按官方公布的指導價執(zhí)行二手房貸。銀行的貸款按照指導價執(zhí)行意味著什么呢？

舉例說明，假如某樓盤掛牌成交價為400萬元，那么銀行能給予首套房購買者七成的貸款280萬元，購房者需首付120萬元才能購買。

但如今，該樓盤的參考價為300萬元，銀行根據(jù)該價格給予七成貸款210萬元。若買賣雙方協(xié)議仍以400萬元真實交易，那么購房者需準備首付190萬元，首付門檻就提高了70萬元。

業(yè)內(nèi)人士表示，二手房指導價出臺后，最主要的影響是客戶實際支付的首付比例將提高，對客戶資金實力要求更高。通過篩選掉一部分客戶，二手房市場需求將減少。同時，二手房指導價還將增加購房客戶的談判籌碼，這種情況下業(yè)主的心態(tài)自然將發(fā)生變化。隨著市場博弈進一步加劇，部分業(yè)主將會選擇降價出售。

專家：二手房指導價將全面鋪開

公開消息顯示，今年2月深圳出臺了二手房指導價參考制度后，全國多個熱點城市陸續(xù)學習跟進。比如3月2日，無錫建立了二手住房價格信息發(fā)布機制，加強對中介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)的指導，要求及時公開合理成交價格區(qū)間，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，前后分兩批陸續(xù)公布了近500個住宅小區(qū)的成交參考價。

7月8日，西安市住建局也發(fā)布通知，要求不得以“學區(qū)房”等名義炒作房價，并且下架了價格虛高的二手住房房源。

上海的跟進力度更大。7月9日，上海市房管局召開了全市規(guī)范二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，再次增加價格信息核驗的步驟。

據(jù)國家《財經(jīng)國家周刊》報道，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，深圳之后，全國已經(jīng)有十幾個城市出臺了二手房指導價制度，監(jiān)管措施空前嚴厲，這促進了價格數(shù)據(jù)的降溫。

嚴躍進判斷，從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，二手房指導價制度將呈現(xiàn)三個特點。第一是全面鋪開，預計后續(xù)各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監(jiān)管，包括房源的掛牌、房價的審核、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴打?qū)W區(qū)房炒作，二手房領域的學區(qū)房將面臨嚴監(jiān)管，盲目炒作學區(qū)房將面臨風險。

編輯|何小桃?易啟江

校對|孫志成

每日經(jīng)濟新聞綜合央視財經(jīng)、中國基金報、

中國證券報、《國家財經(jīng)周刊》等

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