每日經(jīng)濟(jì)新聞 2021-05-27 23:25:52
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
“安慶就賣房子的多,安慶的房子不能投資。”在微信群和安慶本地論壇,有80后剛需消費者如是說。
近日,國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,4月新房價格環(huán)比上漲城市為62個,二手房價格環(huán)比上漲城市為56個。而安慶的新房和二手房價格在4月份環(huán)比、同比均為下跌。
事實上,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn),近一年安慶新房價格除在2020年9月~2021年1月環(huán)比上漲外,其余月份均為負(fù)增長;新房同比、二手房同比環(huán)比,近一年則均為負(fù)增長。
作為安徽西南區(qū)域的中心城市,安慶有著“黃梅戲鄉(xiāng)”“千年古城”之稱,是一座典型的三線城市。安慶房價在經(jīng)歷了2016年前后的一波上漲熱潮后,隨著棚改退潮,開始逐步向2015年情形回歸。
房價持續(xù)下跌
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月份安慶新房價格環(huán)比下跌了0.3%,同比下跌1.2%;更能反應(yīng)市場趨勢的二手房價格同樣為下跌,環(huán)比下跌0.2%、同比下跌2.6%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn),安慶房價下跌趨勢從一年多前便開始出現(xiàn),即便是疫情得到有效控制后的強(qiáng)力復(fù)蘇,也沒能讓房價實現(xiàn)同比正增長。2020年5月,安慶市新房價格同比跌幅連續(xù)5個月逐月放大,雖然從去年10月起跌幅開始減緩,但負(fù)增長的情況并未有改觀。
二手房的跌幅更甚新房。記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),安慶二手房價格月平均同比跌幅達(dá)到2%,2021年農(nóng)歷新年過后,這一趨勢更有擴(kuò)大的跡象。同時,新房與二手房價格指數(shù)與2015年房價相比,逐月走低。
同策研究院高級分析師李霄霄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“安慶算是一個比較典型的較低能級城市,2017~2018年安慶市場比較好,一方面原因是當(dāng)時全國推行棚戶區(qū)改造,拆遷量比較大釋放了比較多的資金,推升了買房需求;另一方面是當(dāng)時房企全國化布局推進(jìn)得很快,一些品牌房企會下沉到安慶這種類地級市的市區(qū)做布局,也推動了地價的上漲,所以當(dāng)時地價推漲房價的情況也存在。房價上漲會進(jìn)一步推動市場剛需、改善的集中入市,所以從全國到城市來看,很多三四線城市在上一輪市場上行中,完成了相當(dāng)一部分積壓的改善型需求釋放。”
“市場發(fā)展到今天,面臨的主要問題是棚改退潮,房企資金進(jìn)一步受限;市場房價不漲甚至下跌,居民買房的需求不再急迫。這些原因共同造成當(dāng)前部分城市的房價持續(xù)下跌。”李霄霄表示。
土地價格走高
一面是房價持續(xù)走低,一面卻是地價接連高漲。
房企在安慶拿地的熱度絲毫不減:4月16日安慶土拍,東部新城及老城區(qū)兩宗地塊被十幾家房企爭搶,最終成交總金額高達(dá)8.35億元。其中安徽萬興置業(yè)有限公司以3.8億元拿下的“慶自然出字〔2021〕015號”地塊,樓面價達(dá)7359.19元/平方米,成為新的單價“地王”。
據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院顯示,4月份安慶共成交7宗土地,成交樓面價7740元/平方米,為全省第二貴(合肥當(dāng)月宅地出讓較少)。
李霄霄指出,“在商品住宅市場之外,土地市場出現(xiàn)局部熱潮也可能發(fā)生。背后的原因可能是多方面的。從全國來看一是房企面臨生存壓力,不拿項目可能就意味著團(tuán)隊解散,有些時候是被迫搶地,所以今年兩集中土拍政策出來后,部分房企擔(dān)心在核心城市拿不到足夠的地,主動在一些還不錯的低能級城市拿地;二是主動操盤,在一個城市有大量低價土儲,通過拍出低總價、高單價的土地提高整體土儲的估值,也利于營銷,比如安慶這次拍出新地王的房企之前在安慶也有土儲。
但最大的問題在于,目前安慶市中心位置最好的二手住宅均價1.1萬元/平方米,大部分住宅價格在7000元/平方米上下,并且目前在鏈家平臺在售的存量二手房達(dá)到23793套,按照2020年安慶平均銷售面積10.92萬平方米折算(按100平方米/套),已經(jīng)是全市整年的銷量之和。
新房二手房銷量不振、土地價格走高之下,安慶的房價又將如何變化?
“對于安慶這樣人口凈流出、產(chǎn)業(yè)支撐能力有限的城市來說,市場每年正常釋放的需求本就有限且相對穩(wěn)定,經(jīng)歷上一輪集中釋放后市場進(jìn)入低谷期是正?,F(xiàn)象。如果前期市場土地及商品住宅供應(yīng)過剩,在需求無法支撐的情況下,房價也面臨著持續(xù)下跌的壓力,直到市場出清或有新一輪的外部刺激推動需求釋放。”李霄霄說。
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