北京首個(gè)“雙集中”土拍落槌之后：八折豪宅首現(xiàn)，房企利潤(rùn)被壓縮，新房質(zhì)量存隱憂

每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在5月中旬舉行的北京首批“雙集中”供地競(jìng)拍中，29宗成交地塊中有10宗因觸及價(jià)格上限而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。5月24~25日，這10宗地塊陸續(xù)接受房企投標(biāo)。

按照計(jì)劃，這10宗地塊在投標(biāo)后，還需要通過(guò)評(píng)標(biāo)流程才能產(chǎn)生最終的買家。不過(guò)讓人意外的是，朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)1304-L01地塊卻在5月24當(dāng)天被宣布由華潤(rùn)、保利、金地聯(lián)合體獲得，原因是沒(méi)有企業(yè)參與方案投報(bào)。

值得一提的是，北京首批集中供地競(jìng)拍吸引了超200家房企參與，29宗地塊成交總金額達(dá)1109.71億元，堪稱北京土拍史上之最。而這場(chǎng)涉及總規(guī)劃建筑面積達(dá)335.72萬(wàn)平方米的土拍，在競(jìng)拍過(guò)程中也產(chǎn)生了不少懸念、意外和未知，這些或許都將影響到今后購(gòu)房人的決策。

比如本次集中土拍結(jié)束后，便有部分成交地塊周邊的在售樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。而不少購(gòu)房者也把本次成交地塊的樓面價(jià)和周邊在售樓盤進(jìn)行比較，并作為接下來(lái)買房的重要參考。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日來(lái)到本次土拍部分重點(diǎn)成交地塊的所在板塊現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查采訪，以期進(jìn)一步了解本次北京千億土拍對(duì)市場(chǎng)到底產(chǎn)生了哪些影響。

樹(shù)村地塊內(nèi)部部分地面覆蓋著綠網(wǎng)  每經(jīng)記者 王佳飛 攝

八折豪宅首現(xiàn)：100平方米少花300多萬(wàn)元

北京此次集中供地占據(jù)今年供地總量的三分之一，無(wú)論是土地宗數(shù)、覆蓋區(qū)域、限制條件、競(jìng)拍程序，還是參與房企數(shù)量，均打破以往土拍紀(jì)錄。

部分熱點(diǎn)地塊的成交戰(zhàn)績(jī)一出，一些相鄰或不相鄰的在售樓盤對(duì)手便“偷著樂(lè)”，甚至有在售樓盤項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷線全員加班加點(diǎn)炮制新海報(bào)和推廣文案。

如亦莊橡樹(shù)灣項(xiàng)目，早已赤裸裸地在自己的公眾號(hào)宣布“首輪漲價(jià)已完成”，目前均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，早買早賺。并表示“逢土拍、必漲價(jià)”！而去年10月開(kāi)盤，該項(xiàng)目均價(jià)還在3.6萬(wàn)元/平方米左右，如今對(duì)自己的定位是“性價(jià)比王炸紅盤”。

橡樹(shù)灣或許只是這場(chǎng)集中土拍旁觀者中的竊喜者，更多當(dāng)局者卻在諸如海淀樹(shù)村地塊的迷霧里焦慮不已。

5月10日下午5時(shí)30分許，北京六里橋土地交易大廳，包括不少區(qū)域老總在內(nèi)的數(shù)百位開(kāi)發(fā)商人士和計(jì)數(shù)計(jì)到手抽筋的媒體同行，共同見(jiàn)證了本年度北京最值得打新的“神盤”項(xiàng)目——海淀樹(shù)村B-1南、北地塊未來(lái)新房最高定價(jià)11.2萬(wàn)元/平方米，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有份額觸及20%上限，相當(dāng)于眼睜睜地被打了八折，也即未來(lái)新房最高定價(jià)變?yōu)?.96萬(wàn)元/平方米。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛、樓盤打新，這樣神奇的現(xiàn)象之前在深圳樓市很常見(jiàn)，但在北京，真的不多見(jiàn)。

以購(gòu)買一套100平方米房子為例，總價(jià)原本應(yīng)該是1120萬(wàn)元，但現(xiàn)在只需要896萬(wàn)元就可以買，購(gòu)房者等于省了224萬(wàn)元。

而去年7月協(xié)議轉(zhuǎn)讓的相鄰海淀樹(shù)村5號(hào)南地塊，正是今年初才開(kāi)放售樓處的圓明·天頌項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)12萬(wàn)元+/平方米。照此計(jì)算，兩個(gè)項(xiàng)目每平方米差價(jià)達(dá)3.04萬(wàn)元+，一套100平方米房子的差價(jià)就是304萬(wàn)元+。

前幾天，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，圓明·天頌項(xiàng)目堂堂豪宅標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目售樓處，卻十分低調(diào)地隱藏在上地硅谷亮城的寫字樓群里。如果不是久聞圓明·天頌大名，實(shí)在無(wú)法將眼前的小門臉底商和單價(jià)12萬(wàn)元+的豪宅聯(lián)系在一起。

“您是全款，還是貸款？”一如北京市場(chǎng)很多在售豪宅的傲氣，圓明·天頌售樓處小姐姐也循例問(wèn)了記者這么一句。

距離售樓處約1公里，便是海淀樹(shù)村B-1南、北地塊。很多人知道樹(shù)村，或是因?yàn)?0年前一部名為《北京樂(lè)與路》的電影，也或是因?yàn)?019年那檔名為《樂(lè)隊(duì)的夏天》綜藝節(jié)目。這個(gè)距離我國(guó)第一所現(xiàn)代音樂(lè)學(xué)校北京迷笛音樂(lè)學(xué)校最近的村子曾經(jīng)是一眾搖滾青年的朝圣之地，殘破的平房和遍地違建承載了這些志趣相投人群的夢(mèng)想。當(dāng)時(shí)，中關(guān)村還只是電子產(chǎn)品的配件集散地，上地信息產(chǎn)業(yè)園、互聯(lián)網(wǎng)后廠村遠(yuǎn)未成型。

2016年8月18日，樹(shù)村棚改正式啟動(dòng)，至2019年4月19日收尾，正值《樂(lè)隊(duì)的夏天》節(jié)目播出之際，而樹(shù)村也成為房企必爭(zhēng)之地。

痛仰樂(lè)隊(duì)當(dāng)年離開(kāi)的時(shí)候一定不會(huì)想到，樹(shù)村會(huì)一舉翻身，并可能誕生具有全國(guó)創(chuàng)新意義的高端住宅產(chǎn)品——共有產(chǎn)權(quán)豪宅。

從記者實(shí)探的情況看，樹(shù)村地塊現(xiàn)有圍檔、圍墻，甚至還有未拆除完畢的磚墻，內(nèi)部土地部分表面覆蓋了綠網(wǎng)。雖是棚改地塊，但已不涉及補(bǔ)償，暫現(xiàn)狀保留。地塊緊鄰北五環(huán)，周邊建筑密度不高，附近有河流和公園，離圓明園、北京體育大學(xué)、清華大學(xué)都不遠(yuǎn)。最重要的是，樹(shù)村地塊北側(cè)便是云集了百度、小米、新浪、華為等互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的上地信息產(chǎn)業(yè)基地/中關(guān)村軟件園。

產(chǎn)業(yè)是成熟的產(chǎn)業(yè)，客群是優(yōu)質(zhì)的客群。前些年房?jī)r(jià)上行期的紅利，在片區(qū)內(nèi)積累起了換房客群的信心，這或許也是圓明·天頌此前爭(zhēng)奪全款客戶的底氣。

目前樹(shù)村地塊周邊在售的二手房，從第三方平臺(tái)看，均價(jià)多在10萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。其中，大名鼎鼎的上地西里和上地東里，坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，盡管建成于上世紀(jì)90年代，但價(jià)格依然多在11萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。

除一二手房?jī)r(jià)格倒掛的天時(shí)地利之外，再看看15公里開(kāi)外的同級(jí)別定位項(xiàng)目頤和金茂府，首次開(kāi)盤當(dāng)日即銷售50億元。可以預(yù)見(jiàn)，競(jìng)得樹(shù)村地塊的開(kāi)發(fā)商，就相當(dāng)于已經(jīng)鎖定了接下來(lái)數(shù)年的流量。所以當(dāng)初樹(shù)村地塊甫一放出掛牌消息，就吸引了北京幾乎所有實(shí)力房企的關(guān)注和追蹤，有媒體當(dāng)時(shí)評(píng)論“（樹(shù)村地塊）可能是今年出讓的先天條件最好的地塊，沒(méi)有之一”。

坊間流傳的說(shuō)法是，圓明·天頌初入市，一些富豪們便嚷著要退掉剛買的金茂府、融創(chuàng)壹號(hào)院。而如今，這群人又對(duì)即將到來(lái)的樹(shù)村地塊項(xiàng)目躍躍欲試，因?yàn)闃?shù)村2宗地塊的數(shù)據(jù)實(shí)在是過(guò)于激動(dòng)人心，想象一下跟前段時(shí)間的深圳土豪們一樣打新暴富也未嘗不可。

而在打新這件事情上，最近的前車當(dāng)屬2017年那波“地王”上出品的限競(jìng)房，一些出現(xiàn)價(jià)格倒掛的大熱項(xiàng)目盡管盛傳過(guò)搖號(hào)、捆綁銷售等消息，但最后到底什么情況、好房源到底賣給了誰(shuí)，似乎都悄無(wú)聲息。

樹(shù)村地塊這一波熱度起于2020年10月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布樹(shù)村2宗棚戶區(qū)改造用地預(yù)申請(qǐng)地塊，并于同年11月18日正式掛牌，定于12月8日正式出讓。12月10日又宣布延期至2021年1月20日掛牌出讓。

2020年12月31日，試點(diǎn)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”掛牌方式，引發(fā)共有產(chǎn)權(quán)豪宅大討論。

2021年1月11日，樹(shù)村地塊出讓第二次延期至2021年2月9日成交；1月26日，該地塊暫停成交，具體交易恢復(fù)時(shí)間另行通知；2月，“雙集中”供地新規(guī)實(shí)施，樹(shù)村地塊的成交時(shí)間再被推遲。

直至今年5月10日迎來(lái)包括海開(kāi)、中海、招商+城建、中鐵、綠城、金茂、萬(wàn)科、融創(chuàng)、懋源等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商悉數(shù)競(jìng)拍，樹(shù)村地塊才算初露真容。其中，參與競(jìng)拍的海開(kāi)正是圓明·天頌項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

大戲即將終局，樹(shù)村地塊會(huì)畫(huà)上誰(shuí)的名字已經(jīng)不那么重要，因?yàn)榻酉聛?lái)幾年的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)只有一個(gè)——產(chǎn)品。

類似于樹(shù)村地塊的操作模式，在此次北京集中供地中共計(jì)有6宗地塊，廣泛分布于海淀、朝陽(yáng)、城市副中心等區(qū)域?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中將有8.53萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)歸政府持有，這也是此次集中供地的另一個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)逐漸多樣化。

按規(guī)定，購(gòu)買此類房源的購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購(gòu)房款。

北京首批集中供地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

集中供地之下：房企拿地抱團(tuán)取暖成趨勢(shì)

“此次29宗宅地整體成交平均溢價(jià)率為6.4%，處于相對(duì)低位。”中指研究院表示，單純從價(jià)格上看，此次集中供地的溢價(jià)率并不高。

“總體上看，這次的土拍已經(jīng)是很溫和的了。”

在北京首批集供地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，某頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人劉強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“本次土拍總體上來(lái)看還算理性，只是因?yàn)榈貕K本身設(shè)定的溢價(jià)率紅線較低，所以顯得有些高而已。”

相比之前的分散式供地，今年22城實(shí)施的“雙集中”供地新規(guī)，對(duì)于房企而言無(wú)疑是新的挑戰(zhàn)。比如新規(guī)之下如何根據(jù)自身的特點(diǎn)布局城市？如何充分調(diào)配資金來(lái)應(yīng)對(duì)各城的集中土拍？面對(duì)各城集中推出的數(shù)十宗地塊如何進(jìn)行取舍？

“我們公司的拿地策略其實(shí)是既定的，要針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市傾斜拿地，北京作為一線城市，無(wú)論如何都是我們這個(gè)級(jí)別房企應(yīng)當(dāng)重視的區(qū)域。”

在此次北京土拍中表現(xiàn)亮眼的另一頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人楊帆向記者談及自己公司的拿地策略時(shí)表示，“我們對(duì)高增長(zhǎng)的一二線城市的持續(xù)投入是既定的，相信很多房企也是這樣。”

不過(guò)在具體操作上，楊帆表示：“集中供地對(duì)企業(yè)的改變還是很大的。之前可能是區(qū)域化的單獨(dú)作戰(zhàn)，集中供地實(shí)施后，公司的各個(gè)區(qū)域各個(gè)部門都需要全力配合，整合內(nèi)部所有的資源來(lái)應(yīng)對(duì)每一場(chǎng)拍地。”

“因?yàn)槲覀儍?nèi)部對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有所管控，也就是我們自己設(shè)定有財(cái)務(wù)杠桿的上限，所以如果哪個(gè)區(qū)域在業(yè)績(jī)上表現(xiàn)得更為優(yōu)秀些，公司便會(huì)有更多的資源向該區(qū)域傾斜。”

對(duì)于包括北京在內(nèi)的多城首批集中土拍中出現(xiàn)的房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象，楊帆表示：“聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一種慣常操作方法，這次北京拿地我們內(nèi)部就成為‘我和我的朋友們’。”

另一位區(qū)域房企的負(fù)責(zé)人李慕也表達(dá)了相同看法：“我們這種級(jí)別的區(qū)域性房企和頭部房企競(jìng)爭(zhēng)，壓力其實(shí)很大，因?yàn)槊磕曛挥腥文玫氐臋C(jī)會(huì)，夸張一點(diǎn)說(shuō)，如果第一次沒(méi)有搶到地，那么下半年就會(huì)出現(xiàn)無(wú)米下炊的可能。所以我們就會(huì)和其他房企聯(lián)合，用我們深耕區(qū)域的能力來(lái)吸引合作伙伴，多投幾塊地來(lái)增加可能性。”

站在房企的角度看，聯(lián)合拿地的好處自是不必多言，既能分擔(dān)操作風(fēng)險(xiǎn)，又可以增加拿地概率，還能使自己企業(yè)的名號(hào)能夠頻頻出現(xiàn)在公眾視野。

“我們這次在北京拿了多宗地塊，不過(guò)我們獨(dú)立拿到的地塊僅有一宗，剩下的都是聯(lián)合體拿地，我們僅僅是出資方，并不操盤，只能說(shuō)我們的小伙伴太給力了。”

李慕表示，集中供地實(shí)際上是拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的操作流程。拿地之前，聯(lián)合體各方對(duì)于份額、授權(quán)等都會(huì)有協(xié)議，如果超越了協(xié)議幾方可能會(huì)繼續(xù)談判，退出或是引入新的投資方都是有可能的事情，北京很多地塊目前已經(jīng)存在這種情況。

另一個(gè)在此次集中供地中僅聯(lián)合拿了一宗地塊的中型房企則明顯存在著試水的心態(tài)，其營(yíng)銷負(fù)責(zé)人段徹告訴記者：“和頭部房企同臺(tái)競(jìng)技，我們的資金和人力能力都不足，只能選擇集中押寶稍微偏僻一些、別人看不上的地塊來(lái)投。如果拿下了對(duì)操盤能力也是很大考驗(yàn)。這也是我們這種級(jí)別的企業(yè)獨(dú)特的生存能力，當(dāng)然拿不下地塊也無(wú)所謂。”

還有的房企根本沒(méi)有選擇報(bào)名。劉芳是一位百?gòu)?qiáng)房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴記者：“這次集中供地我們就沒(méi)有選擇報(bào)名，因?yàn)槭歉?jìng)爭(zhēng)太激烈了，以我們的體量來(lái)說(shuō)根本沒(méi)有必要參與其中。國(guó)內(nèi)還有很多沒(méi)有集中供地的城市，有的我們也已布局了很久，我們更愿意穩(wěn)扎穩(wěn)打。”

從目前已經(jīng)完成首批集中供地出讓的十余個(gè)城市的情況看，不少城市成交地塊的溢價(jià)率高企，疊加限價(jià)等相關(guān)政策，使得房企的利潤(rùn)空間不斷受到擠壓。

“溢價(jià)率定得這么低，售價(jià)上限規(guī)定得這么死，北京此次土拍把‘房住不炒’的基調(diào)體現(xiàn)得很明顯了。”劉強(qiáng)表示，“歸根到底房企還是賺錢的，只不過(guò)利潤(rùn)比較微薄而已。另外，北京市場(chǎng)是具有一定象征性意義，所以很多企業(yè)雖然不怎么賺錢也要拼命拿地。”

一家千億房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鄧群告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，針對(duì)集中供地，他所在企業(yè)的做法是，將所有集中供地城市推出的地塊分成A、B、C、D四類，A類就是必?fù)尩貕K，所以對(duì)A類地塊就分析得特別細(xì)。然后從資金保障和拿地策略上，都要力保志在必得。等目標(biāo)地塊拿到了，公司也已經(jīng)提前把目標(biāo)地塊的相關(guān)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)都做完了。所以在拿到地的五六個(gè)月后，就能推出產(chǎn)品預(yù)售。

據(jù)鄧群介紹，自己所在企業(yè)本次并沒(méi)有在北京拿地，因?yàn)楸本┦袌?chǎng)并非他們布局的重點(diǎn)。自己所在企業(yè)多年來(lái)一直深耕華東區(qū)域，因此雖然杭州市場(chǎng)的利潤(rùn)率不高，但也必須要去拿地，就是因?yàn)楣疽诤贾荼３肿∫欢ǖ氖袌?chǎng)優(yōu)勢(shì)，只有保持一定的規(guī)模，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展才會(huì)有好處。

限價(jià)下有隱憂：利潤(rùn)空間壓縮咋保證質(zhì)量？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次北京集中成交的29宗地塊線上累計(jì)競(jìng)價(jià)212次，平均每宗地塊線上競(jìng)價(jià)7次；現(xiàn)場(chǎng)25宗地塊累計(jì)競(jìng)拍803次，平均每宗地塊競(jìng)拍32次。整體來(lái)看，29宗地塊中,22宗地觸及地價(jià)上限，占比達(dá)76%。

事實(shí)上，在如此激烈的爭(zhēng)奪下，根據(jù)此次競(jìng)拍規(guī)則，很多地塊能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)的收益是能夠直接計(jì)算的。

以豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地塊為例，該地塊的最高限價(jià)為6.8萬(wàn)元/平方米，建筑控制規(guī)模不大于171120.713平方米。 如果刨去公共租賃住房和要求配建的養(yǎng)老和社區(qū)文化設(shè)施等，還剩余130823.131平方米可以建設(shè)供出售的商品房，以最高限價(jià)計(jì)，首開(kāi)和卓越聯(lián)合體共可以收回約89億元。

加之政府回收的8000元/平方米的公共租賃住房，也可提供2.6億元的回款。兩項(xiàng)相加，減去地價(jià)62億元，也就是說(shuō)首開(kāi)和卓越聯(lián)合體需要在29.6億元中尋求建安成本、銀行利息、企業(yè)稅金等成本，之后才能是企業(yè)利潤(rùn)。

如果按照業(yè)內(nèi)“樓面價(jià)占售價(jià)2/3則可持平”的說(shuō)法來(lái)看，該地塊4.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)相較于6.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)可以說(shuō)是剛剛持平。如果算上公共租賃住房的情況，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言可以說(shuō)是捉襟見(jiàn)肘。

另一個(gè)真相是，即使已經(jīng)看上去很低的土地出讓金，其實(shí)已經(jīng)是起拍價(jià)上調(diào)后的結(jié)果了。

距離該地塊不遠(yuǎn)處，是曾在2019年12月成功出讓的豐臺(tái)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊，當(dāng)時(shí)被首開(kāi)和保利聯(lián)合體以26億元的底價(jià)獲得，樓面價(jià)為31666元/平方米。僅僅過(guò)了一年多，和其相近的地塊樓面價(jià)便上漲至4.5萬(wàn)/平方米，而且還沒(méi)有考慮配建公租房的情況。

通過(guò)比較可知，該區(qū)域的土地價(jià)格的確是上漲了，但另一方面，房企的利潤(rùn)也被進(jìn)一步被限制了。

企業(yè)自然是以營(yíng)利為目的，面對(duì)如此情景，壓縮成本似乎也成為必然選擇。

就如同曾經(jīng)的限競(jìng)房，價(jià)格的限制令房企們的利潤(rùn)騰挪空間縮小，因而質(zhì)量問(wèn)題便隨之出現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》此前曾經(jīng)報(bào)道過(guò)北京不少關(guān)于限競(jìng)房的質(zhì)量事件，如瀛海府、悅風(fēng)華等項(xiàng)目，諸如建筑簡(jiǎn)配、配套縮水、材料劣質(zhì)等問(wèn)題層出不窮。

一位購(gòu)房者曾經(jīng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣表示對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題的擔(dān)憂：“我買房子最看重的是品牌口碑，我真的不想因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題上大街維權(quán)。”

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉在分析限競(jìng)房質(zhì)量問(wèn)題時(shí)曾表示，企業(yè)無(wú)利可圖，給限競(jìng)房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患。在房?jī)r(jià)上漲階段，購(gòu)房者買得越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵也不會(huì)十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了，限競(jìng)房?jī)r(jià)格并沒(méi)有上漲，反而下跌了，這時(shí)如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)引發(fā)購(gòu)房者反彈，小問(wèn)題也會(huì)變成大矛盾。

為此，2019年北京市住建委“為著力解決當(dāng)前我市住宅工程中群眾反映的突出質(zhì)量問(wèn)題”，進(jìn)而“嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)行為，全面提升住宅工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)，切實(shí)維護(hù)人民群眾生命和財(cái)產(chǎn)安全，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委決定開(kāi)展為期一年的住宅工程質(zhì)量提升專項(xiàng)行動(dòng)”。

質(zhì)量問(wèn)題還可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。一些樓盤的先期項(xiàng)目因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)業(yè)主的維權(quán)行為，隨后又因?yàn)闇N降價(jià)進(jìn)一步引發(fā)老業(yè)主的不滿，質(zhì)量問(wèn)題和被降價(jià)的心理作用疊加，使得業(yè)主的維權(quán)行為頻發(fā)。

目前來(lái)看，本次北京集中供應(yīng)的不少地塊的情況，和限競(jìng)房太相像了。

（應(yīng)受訪者要求，文中楊帆、李慕、段徹、劉芳、鄧群均為化名）

記者手記

適應(yīng)新規(guī)則 才能笑到最后

“雙集中”供地新規(guī)的落地實(shí)施，讓土地市場(chǎng)風(fēng)向突變。

盡管頭部房企表面上呼喊“這是屬于我們的時(shí)代”，但私下依然對(duì)“利潤(rùn)只有1%~2%”無(wú)比擔(dān)憂。在各城的首批集中土拍場(chǎng)上，房企們?nèi)匀粚?duì)“萬(wàn)一晚了一秒鐘舉牌而痛失一塊地”膽戰(zhàn)心驚。

畢竟，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則變了，房企在22個(gè)重點(diǎn)城市一年只有三次拿地機(jī)會(huì)，且對(duì)資金的要求進(jìn)一步提高。這也導(dǎo)致了各城市的首輪土拍顯得異?；鸨荷习賯€(gè)馬甲參戰(zhàn)、動(dòng)輒數(shù)百輪舉牌、高溢價(jià)率地塊頻出……

但不能忽略的是，集中供地新規(guī)之下，各城的供地規(guī)則也存在差異，不同梯級(jí)房企拿地的策略亦隨之發(fā)生改變。

以北京為例，在本批次集中土拍中，各種溢價(jià)空間限定、土地價(jià)格上限規(guī)定、競(jìng)政府共有自持等“規(guī)則”，使得開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮。

在此背景下，有著央企國(guó)企背景的房企和頭部房企，在集中供地大戰(zhàn)中充分展示了財(cái)大氣粗的實(shí)力；不少中型房企則組成聯(lián)合體，“抱團(tuán)”拿地；小房企同樣沒(méi)有放棄，伺機(jī)撿漏獲取小地塊或遠(yuǎn)郊地塊。

畢竟，有了“面粉”，才能生產(chǎn)“面包”。但只有熟悉并迅速適應(yīng)新規(guī)則的企業(yè)，才可能笑到最后。