“七普”后養(yǎng)老地產(chǎn)或成“香餑餑”，房企將深耕人口紅利城市

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，上海八旬獨(dú)居老人將300萬元房產(chǎn)送給水果攤主一事登上熱搜榜，而老人被法院認(rèn)定為無民事行為能力人。這件事之所以備受熱議，就是因?yàn)楹芏嗳讼氲搅艘粋€(gè)問題——自己老了，會(huì)怎樣？

本月中旬公布的第七次全國人口普查（以下簡稱“七普”）數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%。其中65歲及以上人口為1.9億人，占13.50%。

顯然，我國人口老齡化已步入“快車道”。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的現(xiàn)實(shí)迫切性空前凸顯，黨的十九屆五中全會(huì)應(yīng)勢而為地將其上升至國家戰(zhàn)略的高度。這也意味著，更好的營養(yǎng)結(jié)構(gòu)、醫(yī)院、醫(yī)療等與老齡健康領(lǐng)域密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施均面臨著前所未有的壓力和挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，近年來，包括房地產(chǎn)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與其他投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)在積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及的內(nèi)容包括養(yǎng)老住宅開發(fā)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營、養(yǎng)老保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品、養(yǎng)老項(xiàng)目融資等多個(gè)方面。

七普數(shù)據(jù)還顯示，我國流動(dòng)人口持續(xù)上升，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚。這也為當(dāng)?shù)氐淖≌袌鰩砀笮枨?，同時(shí)也為房企未來的布局和打法帶來啟示。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“高門檻”的養(yǎng)老院

事實(shí)上，當(dāng)前不少城市的養(yǎng)老院價(jià)格都居高不下。

以《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所在的城市上海為例。記者身邊就有兩位80多歲的老人，因?yàn)樽优疅o法照顧，老人為了住進(jìn)了當(dāng)?shù)氐墓B(yǎng)老院，費(fèi)了很大勁。

不僅在戶口資格等條件上要滿足當(dāng)?shù)貒?yán)格的要求，還要健康不能太差，不然失能級(jí)評(píng)測都可能過不了。而滿足了各項(xiàng)條件后，還得排隊(duì)，“等幾個(gè)月到一年的情況很常見”。

以上海楊浦區(qū)延吉街道為例，這里有近10萬居民，其中30%是60歲以上的老年居民，大多數(shù)老人都在排隊(duì)等養(yǎng)老院的床位。

那么，這些公立養(yǎng)老院的價(jià)格如何呢？據(jù)記者了解，在服務(wù)尚可的情況下，一張床位的價(jià)格都要2500~5000元/月。這個(gè)價(jià)格，只有拿著不低且穩(wěn)定退休金的老人才可以承受。

而這個(gè)價(jià)格，在市場上已經(jīng)不算高了。

因?yàn)橄啾戎?，私立養(yǎng)老院的價(jià)格可能會(huì)翻幾番。以上海為例，記者走訪多家高端養(yǎng)老院發(fā)現(xiàn)，一個(gè)床位每月的價(jià)格約在7千元以上，加上其他服務(wù)費(fèi)用，一個(gè)老人一個(gè)月大概需要花費(fèi)1.8萬元。

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

隨著人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和城市群進(jìn)一步聚集，意味著一些小城市人口會(huì)越來越少，其房價(jià)也或會(huì)失去支撐。同時(shí)也預(yù)示著，一些大城市的老年人可能會(huì)選擇去小城市生活，從而降低養(yǎng)老成本。

“老年人未來需要的不僅僅是滿足基本的衣食住等基本保障，而是有著更多的差異化需求，這本身就存在著極大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析認(rèn)為，未來的老年人群體會(huì)出現(xiàn)一些新特點(diǎn)，如對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)更為熟悉和了解，更多老年人有著較高的學(xué)歷，更多老年人有著以房屋為代表的大額家庭資產(chǎn)。而這些新特點(diǎn)可能使得一些養(yǎng)老形式可以更豐富。如在大城市以外的一些城市，只要具備基本的良好配備，就可以實(shí)現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，這使得養(yǎng)老不一定依賴在大城市。

以上海為例，其已經(jīng)在這方面有了一些探索，如引導(dǎo)老年人到城市郊區(qū)或周邊中小城市（嘉興、蘇州等）“異地養(yǎng)老”。

13萬億養(yǎng)老商機(jī)的誘惑

“公辦進(jìn)不去、民辦住不起”，這是導(dǎo)致當(dāng)前養(yǎng)老門檻高的重要原因。

不過，隨著老齡化人口問題日益突顯，國家對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的利好不斷。十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，為億萬老年人“老有所養(yǎng)”繪制了新藍(lán)圖。

中國社科院2016年發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》就預(yù)計(jì)，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到13萬億元。可見，隨著老齡化程度加深，養(yǎng)老地產(chǎn)正迎來新的機(jī)遇。

房企也早已嗅到了其中的商機(jī)。早在2015年，上海萬科就與上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合發(fā)起成立的申養(yǎng)公司，旨在進(jìn)一步擴(kuò)張康養(yǎng)服務(wù)的機(jī)會(huì)。目前，萬科僅在上海就已布局超過30家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位超過1100張，遍布上海主要中心城區(qū)。

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，百強(qiáng)房企中涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資的已有68家，百強(qiáng)房企外另有48家主流房企同樣涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整體看來，通過養(yǎng)老概念入局是大部分房企的選擇，萬科、恒大、保利、華潤、招商、遠(yuǎn)洋和富力的健康布局均涉及這方面，相關(guān)項(xiàng)目也在陸續(xù)開始運(yùn)營。

“目前房企出于盈利目的，項(xiàng)目大部分定位利潤較高的中高端市場。未來伴隨政策越來越成熟，價(jià)值越來越大，其他維度的市場或許也能得到補(bǔ)充。”張波表示。

人口流入VS住房需求

七普數(shù)據(jù)還呈現(xiàn)出另一個(gè)特征——中國流動(dòng)人口持續(xù)上升，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步聚集。尤其對(duì)于年輕人來說，大城市會(huì)越來越有吸引力。如深圳、廣州、杭州、長沙4個(gè)城市，近4年的年均凈流入人口均超20萬。

人口增加帶來的自然是住房的需求。以上海為例，自去年放松了落戶制度后，常住人口迅速增加，住房需求持續(xù)攀升。

張華是通過高新人才引進(jìn)方式來到上海的新市民，他和愛人于2020年拿到了上海戶口后，便馬不停蹄地開始看房子了。

張華夫妻兩個(gè)的收入加起來將近80萬元，足夠支撐總價(jià)在700萬元左右的新房。彼時(shí)，上海新房政策還未收緊，他們順利搖到了號(hào)，卻沒料到因?yàn)樾庞每ㄓ馄诙鴮?dǎo)致辭的征信問題，使得貸前審核沒有通過。

新房計(jì)劃落空后，張華夫妻不得已選擇了二手房，最終在離公司不遠(yuǎn)的一個(gè)小區(qū)買了一套80平方米的房子，總價(jià)480萬元。

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從數(shù)據(jù)來看，未來10年還將有1億多農(nóng)村戶籍人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)，這也代表著未來有著大量的居住需求將在城鎮(zhèn)產(chǎn)生。

另外值得注意的是，目前我國平均家庭人口僅為2.62人，但人口流動(dòng)使得年青人和老年人分居現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是大量三四線以下城市空巢現(xiàn)象明顯。其次，新落戶人群中兩胎家庭正不斷增多。

這也使得不少家庭對(duì)住宅面積或戶型功能提出了更高要求。兩房本身是可以滿足三口之家的生活，但現(xiàn)實(shí)的狀況是，已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地的父母來幫助照顧小孩，兩房明顯不夠用。

因此，目前很多一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)“小面積三房”，未來的趨勢將是戶型會(huì)進(jìn)一步緊湊。這一點(diǎn)在上海市場表現(xiàn)得尤為明顯，如市中心不少新盤就推出了90平方米的極致小三房。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院（截至5月13日的12城集中土拍）

房企聚焦人口紅利城市

需求是支撐地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，主要看兩個(gè)方面：一是人口，二是土地。七普數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的人口格局，也給房企未來的城市布局和打法帶來不少啟示：如進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)、深耕熱城市等。

據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國老齡化率較高的區(qū)域包括京津冀區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、華中區(qū)域，這也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠前的區(qū)域。而深耕這些區(qū)域，符合當(dāng)下大多數(shù)房企的全國布局策略。

同時(shí)，深耕也意味著這些核心城市輻射的周邊區(qū)域也不能放過。因此可以看到，在4月中旬開始的今年首批集中供地競拍中，核心熱點(diǎn)城市無論是成熟板塊還是郊區(qū)板塊的地塊，都受到房企們的激烈爭奪。

如在無錫、杭州的集中土拍中，頭部房企因?yàn)橘Y金和運(yùn)營優(yōu)勢，在這兩個(gè)城市的成熟板塊頻頻出手拿地，而中小房企則紛紛在郊區(qū)搶占地盤，或通過組團(tuán)參股方式“分一杯羹”。

張波認(rèn)為，當(dāng)前我國的一些核心大城市及其周邊（都市圈范圍內(nèi)），人口增長的極限還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來。“如果未來戶籍制度進(jìn)一步完善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)的提供進(jìn)一步優(yōu)化，這些城市人口的增長趨勢仍然會(huì)持續(xù)。”

“房企一方面可以選核心城市、選城市群的發(fā)展；另一方面其實(shí)也可以大量發(fā)展租賃，解決新市民的居住問題。”張波表示，相對(duì)應(yīng)的，購房者完全可以跟著開發(fā)商的布局腳步投資置業(yè)，向核心城市群、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)流動(dòng)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)