解析物業(yè)增值服務(wù)：航母型企業(yè)占盡優(yōu)勢(shì)，小型物企何時(shí)迎來春天？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)、佳兆業(yè)美好先后披露了2020年財(cái)報(bào)。

從各家年報(bào)看，“增長(zhǎng)”仍是上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主基調(diào)。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析上述6家典型物業(yè)企業(yè)年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)營(yíng)收與利潤(rùn)同比例增長(zhǎng)，另一些企業(yè)的利潤(rùn)增速則幾倍于營(yíng)收增速。不難看出，當(dāng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處在“規(guī)模為王”的時(shí)代，非業(yè)主增值服務(wù)成了上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生巨大分化的“核心武器”。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟在接受記者采訪時(shí)表示，“非住宅業(yè)態(tài)利潤(rùn)空間高于住宅業(yè)態(tài)，增值服務(wù)利潤(rùn)空間高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長(zhǎng)依靠住宅業(yè)態(tài)和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，那么其利潤(rùn)的增速就要慢于其營(yíng)收增速；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長(zhǎng)主要依靠非住宅業(yè)態(tài)和增值服務(wù)，那么其利潤(rùn)的增速就要高于其營(yíng)收增速。”

物企紛紛發(fā)力增值服務(wù)

受疫情影響，2020年社區(qū)增值服務(wù)一方面橫向鋪面，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始拓展健康、保險(xiǎn)、蟲控等業(yè)務(wù)；另一方面則憑借母集團(tuán)優(yōu)勢(shì)縱向深耕，在社區(qū)生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)中加強(qiáng)布局。

從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)布局來看，生活服務(wù)類、空間運(yùn)營(yíng)類及資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)發(fā)力的方向。到2020年中期，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里等企業(yè)已經(jīng)在拎包入住、生活服務(wù)、家居服務(wù)、文化教育等業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)較快，同比增幅均在100%以上。

“從這幾家典型上市物業(yè)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)增速來看，多數(shù)在規(guī)模和面積都保持了高速增長(zhǎng)。”牛曉娟指出，“佳兆業(yè)美好和恒大物業(yè)的在管面積增速相對(duì)較慢，在25%以下，但營(yíng)收增速都在35%以上，這說明這兩家公司的單位面積創(chuàng)收能力增加，其中一項(xiàng)重要的原因是大力布局和發(fā)展增值服務(wù)。”

據(jù)中指研究院測(cè)算，已經(jīng)發(fā)布2020年年報(bào)的恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)為例，三家企業(yè)的利潤(rùn)增速均超“在管面積”增速的2倍以上，其中恒大物業(yè)盡管在管面積增加20.9%為六家企業(yè)中最低，但其利潤(rùn)增速128.3%、經(jīng)利潤(rùn)增速高達(dá)184.5%，實(shí)現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng)。

財(cái)報(bào)顯示，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)同比增長(zhǎng)120.6%至12.64億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入也同比增長(zhǎng)36.1%至29.23億元。執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來的發(fā)展重點(diǎn)包括房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝美居以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)四大業(yè)務(wù)板塊。其中房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)被恒大管理層視為“2021年社區(qū)增值服務(wù)中非常重要的支柱”。

增值服務(wù)的高速增長(zhǎng)似乎讓恒大物業(yè)的“野心”更大了，據(jù)媒體報(bào)道，恒大甚至立下了“軍令狀”：每季度凈利潤(rùn)都要較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上。

但新城悅服務(wù)和世茂服務(wù)的利潤(rùn)增速則未能大比例超越在管面積增速，特別是新城悅服務(wù)，在2020年在管面積68.6%的增速（遠(yuǎn)超恒大物業(yè)及碧桂園服務(wù)）的前提下，其營(yíng)收增速和利潤(rùn)增速僅為41.6%和46.8%。

航母型物企增值服務(wù)溢價(jià)

一方面，管理面積增加能夠推動(dòng)業(yè)主增值服務(wù)的客戶基數(shù)顯著增長(zhǎng)，進(jìn)而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn)，開發(fā)貼近業(yè)主真實(shí)需求的增值服務(wù)產(chǎn)品，促使增值服務(wù)產(chǎn)品的滲透率不斷提升。

而增值服務(wù)溢價(jià)，在目前階段更依賴于開發(fā)商母公司背景，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)顯而易見。

以碧桂園為例，其社區(qū)增值服務(wù)包括到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。2020年上述六大板塊業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)約100.1%，占總收入比例提升至約11.1%，占整體毛利比例提升至約21.3%，成為碧桂園服務(wù)利潤(rùn)第二大來源業(yè)務(wù)板塊，毛利率保持穩(wěn)定約為65.1%。

牛曉娟分析認(rèn)為，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，一是源自有強(qiáng)大的開發(fā)商母公司背景，可以獲取充足的非業(yè)主增值服務(wù)項(xiàng)目，目前其服務(wù)對(duì)象主要還是開發(fā)商母公司，市場(chǎng)化程度較低；另一方面，部分增值服務(wù)所需專業(yè)程度（資質(zhì)）、資金等門檻較高，大型物業(yè)公司具備開展條件，例如社區(qū)增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)等都需要相關(guān)資質(zhì)和人才；第三，增值服務(wù)中的社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)等依賴較大的業(yè)主基數(shù)、較廣的渠道，這對(duì)于業(yè)主數(shù)量多、管理項(xiàng)目較多的大型物業(yè)企業(yè)的開展社區(qū)增值服務(wù)更容易達(dá)到理想的效果。

此外，大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，可以通過標(biāo)準(zhǔn)化流程控制服務(wù)質(zhì)量、通過較高的項(xiàng)目密度攤薄成本，通過品牌優(yōu)勢(shì)獲取增值服務(wù)溢價(jià)。

小型物企何時(shí)迎來春天

“航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)也就是小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的劣勢(shì)。”

牛曉娟強(qiáng)調(diào)，由于增值服務(wù)在內(nèi)容和定價(jià)上都比基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)更加靈活、利潤(rùn)空間更高，因此“小而美”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在經(jīng)歷專業(yè)資質(zhì)限制、客戶規(guī)模擴(kuò)張有限等多重障礙和挑戰(zhàn)。

時(shí)代鄰里作為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型，盡管2020年借助頻繁發(fā)力收購(gòu)交出了一份靚麗的成績(jī)單，但從財(cái)報(bào)看，截至2020年12月31日，其增值服務(wù)的毛利率降至51%，比2019年下滑4個(gè)百分點(diǎn)。

“一方面，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有強(qiáng)大的開發(fā)商母公司背景，無(wú)法獲取充足的服務(wù)項(xiàng)目；另一方面，諸如社區(qū)增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)等，都需要相關(guān)資質(zhì)和人才，而中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備開展條件。因此，業(yè)主數(shù)量較少、管理項(xiàng)目少的中小物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)增值服務(wù)很難形成協(xié)同效應(yīng)。”但牛曉娟也指出，對(duì)于中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，開展增值服務(wù)也可以同樣帶來利潤(rùn)的增長(zhǎng)，這是增值服務(wù)本身的特性所決定的。

值得一提的是，《中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)2020總結(jié)及2021展望》為未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展提供了新的思路，其中提及，科技的應(yīng)用是企業(yè)未來發(fā)展“降本增效”的重要手段。通過圍繞業(yè)主需求搭建業(yè)主端 PP，引入本地優(yōu)秀生活服務(wù)供應(yīng)商，借助線上化將豐富的增值服務(wù)與業(yè)主高效“連接”，形成用戶消費(fèi)畫像，充分利用“人+場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建基于信任的增值服務(wù)，形成更精準(zhǔn)、高效、便捷的生活服務(wù)生態(tài)圈。