萬億級(jí)市場(chǎng)容量下，物業(yè)企業(yè)探索發(fā)展制勝之道

每經(jīng)記者 陳利 黃婉銀 王佳飛 包晶晶 吳若凡每經(jīng)編輯 魏文藝    

就泛地產(chǎn)行業(yè)而言，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，其收入增速和估值均已超過傳統(tǒng)記地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，收并購(gòu)、增值服務(wù)、智慧服務(wù)以及服務(wù)領(lǐng)域的拓展，也是相較傳統(tǒng)物管的新增長(zhǎng)。

中信證券研報(bào)預(yù)計(jì)，未來3~5年，物業(yè)管理市場(chǎng)總體規(guī)模將增加至24080億元，其中住宅物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模增加至15360億元，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張至4224億元，市場(chǎng)容量進(jìn)一步打開。

那么，在收并購(gòu)、增值服務(wù)、智慧服務(wù)以及服務(wù)領(lǐng)域拓展等方面，2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)有哪些具體舉措？

對(duì)此，日前，每日經(jīng)濟(jì)新聞特別邀請(qǐng)了十家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高管，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，對(duì)今年及未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探討。

萬物梁行首席執(zhí)行官葉世源：企業(yè)IFM服務(wù)是物業(yè)賽道的下一個(gè)新主場(chǎng)

物業(yè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，探索新的發(fā)展制勝之道對(duì)于行業(yè)玩家而言箭在弦上。近年來，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的全球化發(fā)展，越來越多中國(guó)企業(yè)選擇將自用的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)進(jìn)行整體化外包，為企業(yè)提供空間專屬化、一體化的綜合管理服務(wù)，綜合設(shè)施管理（簡(jiǎn)稱IFM）價(jià)值不斷涌現(xiàn)。隨著企業(yè)客戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大，IFM的服務(wù)端口也將不斷增加，并形成全品類覆蓋、嫁接各種資源的生態(tài)化能力。

IFM是—個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的管理工程，它綜合考慮了人、財(cái)、物、空間、技術(shù)這些要素在整合過程中的重要性，最終目的是提升企業(yè)本身在經(jīng)營(yíng)過程中的競(jìng)爭(zhēng)力。由于IFM的服務(wù)載體是企業(yè)的核心資產(chǎn)——有形資產(chǎn)（物理空間和核心設(shè)施）及無形資產(chǎn)（企業(yè)員工），因此與企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略緊密相連。

萬物梁行將把企業(yè)客戶IFM綜合設(shè)施管理作為重點(diǎn)發(fā)力的主戰(zhàn)場(chǎng)，從物業(yè)視角進(jìn)入企業(yè)視角，幫助企業(yè)客戶實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及核心資產(chǎn)價(jià)值的提升。目前，萬物梁行的IFM業(yè)務(wù)覆蓋了互聯(lián)網(wǎng)科技、制造、金融、教育、政府機(jī)關(guān)等多個(gè)領(lǐng)域。

濱江物業(yè)董事長(zhǎng)朱立東：物業(yè)行業(yè)跨服務(wù)范圍收并購(gòu)逐步增加

物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)在經(jīng)歷了前兩年的一波喧囂后，現(xiàn)在相對(duì)有所沉寂，并出現(xiàn)了一些新的變化。一是對(duì)以傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式為主的企業(yè)收并購(gòu)會(huì)更顯謹(jǐn)慎；二是跨服務(wù)范圍的收并購(gòu)，如對(duì)以康養(yǎng)、醫(yī)療為主業(yè)的服務(wù)企業(yè)并購(gòu)在逐步增加。

增值服務(wù)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)增加收入的有效途徑，各物業(yè)公司都在積極地探索。與以往萬馬奔騰、野蠻生長(zhǎng)不同的是，如何尋找到適合物業(yè)服務(wù)企業(yè)來經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)場(chǎng)景、盈利模式并使之產(chǎn)品化，可能是一種方向及趨勢(shì)?？萍假x能是提高企業(yè)生產(chǎn)效能，使物業(yè)勞動(dòng)密集型企業(yè)增加科技力，而且能堵塞管理上的漏洞。

濱江物業(yè)作為一家發(fā)展中的物業(yè)企業(yè)，對(duì)于收并購(gòu)、增值服務(wù)以及科技賦能這三個(gè)問題一直都在關(guān)注。收并購(gòu)方面，企業(yè)在面對(duì)管理，也需要認(rèn)真考慮一些問題：它能否有效地融入到新的公司，包括管理方面、企業(yè)文化的認(rèn)同、服務(wù)的延續(xù)等。濱江物業(yè)也接洽過一些項(xiàng)目，但是要慎重選擇，對(duì)收并購(gòu)標(biāo)的物是否呈現(xiàn)良性，是否行之有效，這些問題要深入分析。今年，我們還是會(huì)積極而謹(jǐn)慎地對(duì)待這件事。

新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰：競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物企需構(gòu)筑自身發(fā)展的護(hù)城河

市場(chǎng)存量與增量并存，未來物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)容量將是萬億級(jí)。行業(yè)集中度呈快速上升趨勢(shì)，2019年行業(yè)前十強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的5.16倍，2020年會(huì)更高，頭部效應(yīng)越來越凸顯

隨著行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值已從過去的保障資產(chǎn)安全到現(xiàn)在的提升業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值和居住價(jià)值?；跇I(yè)主資產(chǎn)保值增值，物企可提供裝修家居、翻新改造、房屋租售等一站式服務(wù)；滿足業(yè)主不斷升級(jí)的對(duì)美好生活的需求，物企提供家政、搬家、養(yǎng)老、托幼、快遞收發(fā)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、旅游、健康等覆蓋全生命周期客群的全方位服務(wù)。

新城悅服務(wù)始終堅(jiān)持“一核兩增”戰(zhàn)略：以物業(yè)服務(wù)為核心，增量拓展與增值服務(wù)為支撐，在強(qiáng)化客戶體驗(yàn)的同時(shí)提升經(jīng)營(yíng)價(jià)值和規(guī)模貢獻(xiàn)。在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，新城悅服務(wù)發(fā)布“未來三年，收入和利潤(rùn)要翻三倍”的新目標(biāo)，在增量拓展方面，除了做好以住宅為主的業(yè)態(tài)外，還要加強(qiáng)多業(yè)態(tài)布局。

在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，物企還需明確自身的差異化定位，構(gòu)筑自身發(fā)展的護(hù)城河，才能更好更長(zhǎng)久地發(fā)展。

第一服務(wù)控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席CEO劉培慶：將通過并購(gòu)新增3000萬~5000萬平方米管理面積

收并購(gòu)方面，第一服務(wù)控股剛剛收購(gòu)了大連亞航物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)，共計(jì)約150個(gè)物管項(xiàng)目、1900萬平方米。

今年第一服務(wù)控股的市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)將達(dá)到60人，主要針對(duì)華東、華南、西北等重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行拓展，市場(chǎng)拓展和收并購(gòu)比例在2%~4%。現(xiàn)階段我們跟進(jìn)的項(xiàng)目單年累計(jì)收入在15億~20億元，項(xiàng)目面積8500萬平方米左右，今年打算從標(biāo)的中甄選出2~3家，完成收并購(gòu)。

我們希望未來3年內(nèi)并購(gòu)可以帶來3000萬~5000萬平方米管理面積，建立核心業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)相結(jié)合的完整商業(yè)模式，管理面積保持100%增長(zhǎng)，復(fù)合增長(zhǎng)率在40%以上。

在增值服務(wù)方面，2020年第一服務(wù)控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.57億元，同比增長(zhǎng)30.09%。其中向非業(yè)主提供增值服務(wù)同比增長(zhǎng)接近四成，這應(yīng)該說是個(gè)比較理想的增幅。與此同時(shí)，積極探索C端業(yè)務(wù)，例如落地社區(qū)保險(xiǎn)、蔬果直購(gòu)、線上義診、線上教育及入戶消殺等服務(wù)，這些都是我們今年將繼續(xù)主攻的細(xì)分業(yè)務(wù)。

此外，也將繼續(xù)升級(jí)綠色科技人居系統(tǒng)，加速更多項(xiàng)目落地配置。

世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰：致力于成為提供高品質(zhì)服務(wù)的城市生活服務(wù)商

規(guī)?；l(fā)展是世茂服務(wù)重要的發(fā)展戰(zhàn)略，收并購(gòu)是實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展的重要手段。從短期來看，世茂服務(wù)優(yōu)選區(qū)域龍頭公司如海亮物業(yè)，關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域領(lǐng)先企業(yè)如浙大新宇，有效支撐規(guī)模成長(zhǎng)，專注項(xiàng)目密度和業(yè)務(wù)濃度。從中長(zhǎng)期來看，為增值服務(wù)厚植土壤，培育細(xì)分領(lǐng)域冠軍企業(yè)，卡位關(guān)鍵賽道，提前布局新增長(zhǎng)引擎，完善城市服務(wù)生態(tài)版圖。

社區(qū)增值服務(wù)將成為新增長(zhǎng)引擎，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展。目前，世茂服務(wù)圍繞“用戶”與紅星美凱龍合作打造了家裝美居業(yè)務(wù)“世茂美凱龍”、社區(qū)教育品牌“茂閱島”以及線上+線下空間服務(wù)品牌“SUNIT世集”；圍繞“資產(chǎn)”也正開展前介維保等業(yè)務(wù)，服務(wù)類型得到不斷豐富。

未來3年，世茂服務(wù)將建立起涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)和智慧城市服務(wù)的“1+1+X”業(yè)務(wù)體系，構(gòu)建“中心城市深耕、基于用戶需求的服務(wù)產(chǎn)品、供應(yīng)鏈整合成本管理、精益化管理、人才體系建設(shè)創(chuàng)新”五大關(guān)鍵戰(zhàn)略能力。將繼續(xù)圍繞“用戶”和“資產(chǎn)”，致力于成為提供高品質(zhì)服務(wù)的城市生活服務(wù)商，到2023年成為行業(yè)引領(lǐng)者。

新希望服務(wù)總經(jīng)理陳靜：行業(yè)集中化加快，物企底色依然是服務(wù)

對(duì)于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，大致可總結(jié)為三句話：行業(yè)集中度加快、服務(wù)內(nèi)容做寬做透、智慧服務(wù)做實(shí)做強(qiáng)。

首先，關(guān)于行業(yè)集中度。年初恒大物業(yè)收購(gòu)亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、龍湖物業(yè)收購(gòu)億達(dá)服務(wù)等幾宗大并購(gòu)，衍生出“超級(jí)巨艦”型物企，也加速了行業(yè)向頭部集中。同時(shí)，不少上市或擬上市物企對(duì)于其募集資金的使用上，也把擴(kuò)張規(guī)模列為重點(diǎn)事項(xiàng)，這也預(yù)示著行業(yè)集中化的必然趨勢(shì)。

其次，關(guān)于服務(wù)內(nèi)容。不管行業(yè)如何集中化、規(guī)模如何壯大，物業(yè)企業(yè)的底色依然是服務(wù)，并且需要隨著社會(huì)發(fā)展和業(yè)主需求，投入更好的服務(wù)內(nèi)容，讓業(yè)主感到安全、便捷、舒心，讓社區(qū)里的老人、小孩被用心照顧，能及時(shí)補(bǔ)位中青年群體在家庭中偶爾的缺失，讓企業(yè)客戶能更聚焦于他們本身的價(jià)值創(chuàng)造，讓多元化的需求被滿足……所以，在扎實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，物業(yè)企業(yè)在家政、保潔、二手居間、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、新零售、老幼服務(wù)、餐飲等增值服務(wù)層面有了不同嘗試，而且其探索領(lǐng)域還在不斷拓寬。

新大正物業(yè)董事、總裁劉文波：后疫情時(shí)代，物業(yè)企業(yè)價(jià)值被重構(gòu)

后疫情時(shí)代，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值被重新構(gòu)建，收并購(gòu)也大勢(shì)而起。借助資本的力量，越來越多的上市公司借由并購(gòu)的方式提升市值，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

從傳統(tǒng)的大魚吃小魚，到明星頭部企業(yè)的合并，不同業(yè)態(tài)不同地域的企業(yè)并購(gòu)會(huì)增多，物企收購(gòu)城市服務(wù)類企業(yè)會(huì)增多（比如市政環(huán)衛(wèi)等）。

今年初，由住建部等十部委聯(lián)合下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)要融入基層社會(huì)治理體系，鼓勵(lì)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，這為行業(yè)增值服務(wù)打開了新方向。通過對(duì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策、業(yè)主需求等進(jìn)行深入挖掘，與城市運(yùn)營(yíng)、業(yè)主生活相關(guān)的多元化增值服務(wù)，將成為物企增長(zhǎng)新引擎。

隨著數(shù)字化成為物企發(fā)力重點(diǎn)，物管行業(yè)正從線下運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上線下融合運(yùn)營(yíng)管理，從最早的社區(qū)O2O、手機(jī)APP到通過大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和云服務(wù)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)等多維系統(tǒng)的互通互聯(lián)，科技賦能和智慧平臺(tái)正在不斷刷新物業(yè)管理的傳統(tǒng)服務(wù)模式。

財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)薛茫茫：2021年物業(yè)收并購(gòu)規(guī)模必將爆發(fā)式增長(zhǎng)

伴隨著眾多物業(yè)公司頭部企業(yè)上市和物業(yè)的市值不斷攀升，物業(yè)行業(yè)用于收并購(gòu)的資金更加充裕，資本的狼性逐步凸顯，2021年物業(yè)收并購(gòu)規(guī)模必將爆發(fā)式增長(zhǎng)，同時(shí)會(huì)突破大公司收購(gòu)小公司的常態(tài)，小公司收購(gòu)大公司，上市公司相互收購(gòu)也成為可能。如碧桂園54.3億收購(gòu)藍(lán)光嘉寶71.17%的股份，在管面積不足4000萬平方米的合景悠活收購(gòu)8600萬平方米的雪松智聯(lián)等。

增值服務(wù)領(lǐng)域，伴隨新房限購(gòu)，二手房市場(chǎng)日趨活躍，專注房屋中介業(yè)務(wù)的物業(yè)租售中心紛紛自立門戶挑戰(zhàn)傳統(tǒng)中介，特別是有開發(fā)商背景的物業(yè)租售中心，他們承擔(dān)了開發(fā)商的分銷、尾盤和不良資產(chǎn)的去化。同時(shí)對(duì)標(biāo)貝殼，以社區(qū)為核心，輻射半徑不斷放大。恒大的房車寶、龍湖的塘鵝租售、碧桂園的有瓦皆是如此。

科技賦能仍然是物業(yè)行業(yè)追逐的熱點(diǎn)。除了智慧服務(wù)的大數(shù)據(jù)、APP、小程序等科技工具之外，科技逐步滲透進(jìn)物業(yè)管理的各個(gè)業(yè)務(wù)線，不管是基礎(chǔ)服務(wù)的精益化管理還是市場(chǎng)拓展后的投后管理，用系統(tǒng)化工具植入會(huì)大大提升能效。

保利物業(yè)助理總經(jīng)理朱芮嘉：物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，并不只是收并購(gòu)

在資本推動(dòng)下，企業(yè)收并購(gòu)、增值服務(wù)以及科技賦能無疑將是物業(yè)行業(yè)的發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)。但這僅是行業(yè)未來發(fā)展方式，而不是趨勢(shì)，未來趨勢(shì)仍是跟隨國(guó)家戰(zhàn)略下的行業(yè)機(jī)遇。保利物業(yè)提出成為國(guó)家“軟基建”，這就要求我們?cè)谧龃蠓?wù)邊界的同時(shí)，要做多服務(wù)的內(nèi)容、以及做優(yōu)服務(wù)的方式。為達(dá)到這樣的目的，就會(huì)用到企業(yè)收并購(gòu)、科技賦能等手段。

企業(yè)收并購(gòu)是搭建“大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)”的一個(gè)重要實(shí)施路徑，我們積極整合全社會(huì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的“大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)”。但我們更看重的是質(zhì)量，是能力的補(bǔ)全。

作為“大物業(yè)時(shí)代的國(guó)家力量”，保利物業(yè)將保持高度戰(zhàn)略定力，持續(xù)堅(jiān)持“大物業(yè)、小場(chǎng)景、新商業(yè)、數(shù)字驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略路徑，通過規(guī)?；l(fā)展道路，全面強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理能力，加大數(shù)字化及智能化技術(shù)投入力度，整合構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的大物業(yè)服務(wù)資源生態(tài)平臺(tái)。

在2021年，我們重點(diǎn)會(huì)主攻兩個(gè)方面：一是完善大物業(yè)的布局；二是，不管物業(yè)行業(yè)的外延和內(nèi)涵如何變，“服務(wù)”的第一性始終不變。

東原仁知服務(wù)副董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁衡清達(dá)：服務(wù)力是物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前規(guī)模擴(kuò)張依然是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心。

2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模集中度約11%，TOP100企業(yè)管理規(guī)模集中度達(dá)33%。

為迎接行業(yè)變革，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛進(jìn)行發(fā)展定調(diào)，東原仁知服務(wù)集團(tuán)在組織架構(gòu)和頂層設(shè)計(jì)上進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，對(duì)自身服務(wù)重新定位，提升服務(wù)能力，提高服務(wù)品質(zhì)，有利于在行業(yè)快速發(fā)展、洗牌加劇的大環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。

我們?cè)谝宰≌瑸橹鞯奈飿I(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，也采取多元化業(yè)態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，其中重點(diǎn)拓展的業(yè)態(tài)有學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、公建類，多樣化布局支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)步前行。

服務(wù)力是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是規(guī)模拓展、多元發(fā)展、增值服務(wù)等開展的奠基石。

東原仁知希望通過吸納行業(yè)專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，匹配組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)過內(nèi)外部長(zhǎng)期有效的培訓(xùn)和外部交流學(xué)習(xí)等，培養(yǎng)出適應(yīng)核心崗位的專業(yè)性人才，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期主義下品質(zhì)與規(guī)模的均衡發(fā)展。