紅線監(jiān)管下 高負(fù)債房企如何穩(wěn)著陸？

（每經(jīng)評(píng)論員 薛暉)

近日，同策研究院發(fā)布報(bào)告稱，今年9月，40家典型上市房企完成融資額共計(jì)402.14億元，環(huán)比大幅下滑51.4%。顯而易見(jiàn)，受“三道紅線”影響，一些觸線房企，已經(jīng)開(kāi)始大幅減少融資，以降低負(fù)債水平。

所謂“三道紅線”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2.凈負(fù)債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。不難看出，監(jiān)管層劃出的紅線，實(shí)際上也是企業(yè)金融安全的底線。無(wú)論踩上哪一條紅線，都會(huì)讓企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)大增。

目前，監(jiān)管又有加碼趨勢(shì)。有消息稱，對(duì)房企負(fù)債率的監(jiān)控，不僅包括表內(nèi)，還要擴(kuò)大到表外。之前一些激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商可以用財(cái)技美化報(bào)表，如果前述消息屬實(shí)，則意味著，未來(lái)這條路可能走不通了。

監(jiān)管加碼之下，開(kāi)發(fā)商壓力大增，這是因?yàn)榉科筮h(yuǎn)沒(méi)有大眾印象中那么富有。此前網(wǎng)上關(guān)于滬上拼單名媛的報(bào)道引人熱議，殊不知在地產(chǎn)圈“拼單名媛”式的偽富貴早已是公開(kāi)的秘密。表面上是某一家財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶下一塊珍稀地塊，但私底下，該項(xiàng)目卻可能是由多家開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)入股——購(gòu)地款是大家湊的。

對(duì)于高負(fù)債房企，能否平穩(wěn)著陸是最迫切的問(wèn)題。實(shí)際上，從去年開(kāi)始，一些知名房企已開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)違約，有些企業(yè)迫不得已尋求戰(zhàn)投甚至賣身自救，如福晟和泰禾等。凡此種種，正是監(jiān)管層下決心加碼監(jiān)管的原因。

誠(chéng)然，大多數(shù)房企也在為降低負(fù)債水平作出主動(dòng)的努力。最常見(jiàn)的操作是：分拆旗下物業(yè)公司上市、引入戰(zhàn)投、配股融資。

但這幾招的適用范圍有限。能夠?qū)⑽飿I(yè)拆分上市的企業(yè)并不多，而且港交所那邊已排了長(zhǎng)隊(duì)，遠(yuǎn)水難解近渴。引入戰(zhàn)投則既要對(duì)賭又要對(duì)眼——在過(guò)去兩年中，已發(fā)生多起虎頭蛇尾甚至反目成仇的案例。至于配股融資，雖然看上去最簡(jiǎn)便易行，但能操作的企業(yè)更少。因?yàn)榕涔傻那疤崾谴蠊蓶|手上有足夠的股權(quán)，否則股份一稀釋，企業(yè)控制權(quán)就不穩(wěn)了。既便如此，僅上半年，已有富力、金茂、恒大等多家房企走上了這條路，其中有央企背景的中國(guó)金茂已是近三年來(lái)的第三次配股融資。

然而，對(duì)于降負(fù)最能夠立竿見(jiàn)影的一招——降價(jià)促銷，卻鮮有房企實(shí)施。降價(jià)才是硬道理，這是房企的共識(shí)。恒大從年初以來(lái)，已進(jìn)行兩次降價(jià)促銷，成為頭部房企銷售增速最快的企業(yè)。從上市房企年報(bào)可以看出，多數(shù)企業(yè)的凈利潤(rùn)率在10%至20%之間，仍屬于高利潤(rùn)，讓利促銷仍有一定的空間。但實(shí)際情況是，恒大率先降價(jià)的舉措并沒(méi)有更多品牌開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)效仿。貝殼研究院近日?qǐng)?bào)告稱，TOP50房企絕大多數(shù)不愿效仿恒大打價(jià)格戰(zhàn)。

究其原因，無(wú)非是企業(yè)認(rèn)為降價(jià)促銷會(huì)犧牲利潤(rùn)。其中隱含著一個(gè)判斷和期望是，只要開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)堅(jiān)持，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌，房企的利潤(rùn)水平就能保持。此僥幸心理從三年前調(diào)控之初一直延續(xù)到今天。然而三年過(guò)去了，房住不炒的指導(dǎo)思想從未動(dòng)搖。既便今年受疫情影響，GDP一度負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控一點(diǎn)也沒(méi)有放松的意思。現(xiàn)在，疫情得到控制，GDP增速回正，就更沒(méi)有放松調(diào)控的理由了。

如今，在不斷加碼的紅線監(jiān)管下，能否有更多的房企拋棄幻象和僥幸心理，以順應(yīng)市場(chǎng)的有效行動(dòng)真正降低負(fù)債水平，平穩(wěn)著陸，仍需觀察。