4000平方米店鋪經(jīng)營10年拒交租金 三度對(duì)簿公堂房東卻輸官司

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一個(gè)面積超過4000平方米的餐飲店在購物中心經(jīng)營了近10年，卻未交一分錢租金。雖然購物中心把餐飲店告了，但法院審了三次，卻最終判餐飲店勝訴。

時(shí)間回到2010年，嘉業(yè)國際城購物中心的管理方南京嘉業(yè)商業(yè)管理有限公司（以下簡稱南京嘉業(yè)）與南京真知味飲食娛樂有限公司（以下簡稱真知味）簽訂了一份租賃合同，租期15年，合同規(guī)定——“免租期取店鋪正式營業(yè)之日與嘉業(yè)國際城SHEWALK購物中心全面正式營業(yè)時(shí)間上的后者之日起6個(gè)月。”

也正是這份合同中的“全面正式營業(yè)”這6個(gè)字，讓雙方陷入了一場(chǎng)難以和解的糾葛。

真知味方面認(rèn)為，“免租期取購物中心全面正式營業(yè)起算，如果免租期沒有起算，租金就無從算起。購物中心一直沒達(dá)到全面正式營業(yè)狀態(tài)，所以有足夠理由不付租金。”

于是，南京嘉業(yè)于2017年12月把真知味告上了法庭，要求解除合同并支付租金、綜合管理費(fèi)等費(fèi)用。法院先后對(duì)此案進(jìn)了一審、二審和再審，終判南京嘉業(yè)敗訴。但雙方圍繞租金糾紛仍存在爭(zhēng)執(zhí)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在嘉業(yè)國際城購物中心實(shí)際調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，除了位于5樓的真知味餐飲和一家KTV尚在營業(yè)外，整個(gè)購物中心基本處于停業(yè)狀態(tài)。

值得一提的是，嘉業(yè)國際城購物中心地處南京河西CBD區(qū)的優(yōu)越地段，理應(yīng)成為該區(qū)域必備的商業(yè)配套之一。究竟是什么原因?qū)е录螛I(yè)國際城購物中心形如廢棄？南京嘉業(yè)與真知味之間的租金糾紛是如何產(chǎn)生的？

門可羅雀的南京嘉業(yè)國際城購物中心 每經(jīng)記者吳若凡攝

焦點(diǎn)：合同里6個(gè)字，引來租金糾紛

合同是真知味的底氣，也是南京嘉業(yè)的病根。

根據(jù)合同，真知味向南京嘉業(yè)承租嘉業(yè)國際城購物中心五層5-1、5-2、5-3、5-7、5-8店鋪用于餐飲茶社經(jīng)營，共計(jì)3951.23平方米；另有應(yīng)付租金的公共面積338平方米，租賃總面積4289.23平方米。

合同規(guī)定，免租期取店鋪正式營業(yè)之日與購物中心全面正式營業(yè)時(shí)間上的后者之日6個(gè)月，正式計(jì)算租金之日起前3年租金1.5元/平方米/天，第4~6年租金每年遞增4%，第7~10年租金每年遞增5%，第11年以后租金每年遞增3%。

2011年1月，真知味嘉業(yè)國際城購物中心店試營業(yè)；2011年9月28日，南京嘉業(yè)籌劃舉辦了嘉業(yè)國際城購物中心開業(yè)典禮；2017年10月16日，南京嘉業(yè)向真知味發(fā)出《催款函》，向其催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費(fèi)。

不過，從2011年1月試營業(yè)以來，真知味除了向南京嘉業(yè)繳納了200萬元綜合管理費(fèi)外，未交過一分錢租金。在催款未果后，2017年12月，南京嘉業(yè)將真知味告上了法庭。

真知味方面認(rèn)為，免租期是從購物中心全面正式營業(yè)起算，如果免租期沒有開始，那么租金就無從算起。南京嘉業(yè)則因?yàn)楹贤疵鞔_規(guī)定“全面正式營業(yè)”的定義，遲遲無法從真知味拿到租金及管理費(fèi)。

就常理而言，真知味實(shí)際承租店鋪經(jīng)營多年，但一分錢租金沒付，即真知味的租金支付情況和實(shí)際使用情況脫節(jié)。因此南京嘉業(yè)方面強(qiáng)調(diào)，其作為出租方承擔(dān)了所有的物業(yè)租金成本，無法獲得相應(yīng)收益，承租方真知味反倒無限期免費(fèi)使用物業(yè)，這明顯有違契約精神。

不過，真知味方面也覺得很冤。其創(chuàng)始人沈加華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“當(dāng)初嘉業(yè)國際城購物中心我們根本不想去，是嘉業(yè)招租打不開局面，后來硬拉著我去，給了些優(yōu)惠政策，我們也聽信條款，考慮不周就進(jìn)駐了。”

真知味方面認(rèn)為，當(dāng)初南京嘉業(yè)承諾做“一流的綜合體“，到現(xiàn)在都沒有全面正式開業(yè)。因其經(jīng)營存在問題，導(dǎo)致購物中心現(xiàn)場(chǎng)缺少人流和商業(yè)氛圍，讓很多商戶血本無歸。

“我不是討巧，我們?cè)谶@里10年也虧損了5千多萬。真知味在嘉業(yè)只是勉強(qiáng)維持經(jīng)營，目前還在持續(xù)虧損。如果搬走了損失更大。”沈加華告訴記者。

結(jié)果：三度對(duì)簿公堂，房東輸了官司

這起“租鋪10年租金0元”案件，讓南京嘉業(yè)和真知味曾三度對(duì)簿公堂。

一位知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雙方訴訟中，爭(zhēng)議最大的就是合同里“全面正式營業(yè)”這個(gè)提法，這也是法院一審以及再審判定“真知味無須支付租金”的依據(jù)。

這涉及到兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一是真知味的開業(yè)日，二是嘉業(yè)國際城購物中心的開業(yè)日。到底哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為后者？“全面正式營業(yè)”如何定義？

南京市建鄴區(qū)人民法院在一審時(shí)認(rèn)為，南京嘉業(yè)以真知味長期拖欠租金及物業(yè)管理費(fèi)為由提出的解除租賃合同等訴訟主張，缺少確鑿證據(jù)支持，事實(shí)及法律依據(jù)不足，理由不充分，不能成立。

雖然南京嘉業(yè)于2011年9月28日籌劃舉辦了嘉業(yè)國際城購物中心的開業(yè)典禮。但法院一審時(shí)認(rèn)為，開業(yè)典禮僅僅是南京嘉業(yè)單方自行舉辦的慶典儀式，和購物中心是否全面正式營業(yè)并沒有必然因果關(guān)聯(lián)，并不足以證明購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)。因此，法院一審駁回了南京嘉業(yè)的訴訟請(qǐng)求。

南京嘉業(yè)不服一審判決，遂向南京中院提起上訴，并提交了“購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)”的證據(jù)，即統(tǒng)計(jì)了所有的租約面積與商場(chǎng)總面積的比例。此外，還提交了開業(yè)相關(guān)媒體報(bào)道、商鋪?zhàn)赓U合同、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)使用情況等材料，證明商場(chǎng)開業(yè)率接近80%。

但南京中院在二審時(shí)認(rèn)為，雖然客觀上嘉業(yè)國際城購物中心的承租戶和人流量沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，但真知味作為餐飲的經(jīng)營者，不應(yīng)以此作為拒付租金的理由。因此，二審最終判真知味支付南京嘉業(yè)租金、綜合管理費(fèi)等合計(jì)1550萬元，但駁回了南京嘉業(yè)解除合同的要求。

對(duì)于這樣的結(jié)果，真知味方面自然不服。

在今年8月份的再審階段，南京嘉業(yè)要求解除雙方租賃合同，由真知味返還涉案房屋，判令真知味支付拖欠租金1291萬余元、物業(yè)費(fèi)407萬余元，支付拖欠租金的違約金113萬余元、拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金81萬余元。

再審中，南京中院要求南京嘉業(yè)提交其與購物中心租戶簽訂租賃合同相對(duì)應(yīng)的租金收取的相關(guān)證據(jù)，但南京嘉業(yè)拒絕提交，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第九十條之規(guī)定，應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。

同時(shí)，南京中院認(rèn)為，購物中心開業(yè)典禮是南京嘉業(yè)單方舉辦，僅為形式上的開業(yè)。報(bào)紙刊登的購物中心開業(yè)廣告及新聞報(bào)道等，只能反映南京嘉業(yè)為購物中心舉辦開業(yè)典禮的時(shí)間，不能證明開業(yè)典禮時(shí)實(shí)際入駐并開業(yè)的商戶數(shù)量及比例情況，故不能達(dá)到證明購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)的合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于南京嘉業(yè)上交的部分商鋪水電費(fèi)繳納憑證，以及與其他商戶簽訂的租賃合同，南京中院認(rèn)為，繳納水電費(fèi)并不能直接證明商鋪已經(jīng)實(shí)際開業(yè)。南京嘉業(yè)雖然提交了與其他商戶的租賃合同，但租賃合同的履行應(yīng)以承租人實(shí)際入駐商場(chǎng)并交納租金為依據(jù)，租賃合同不能單獨(dú)直接證明商戶入駐商場(chǎng)并實(shí)際開業(yè)的事實(shí)。

南京中院經(jīng)再審后判決，撤銷二審判決，維持一審判決。

不過，南京嘉業(yè)方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，如果用租金收取率去證明開業(yè)情況是不準(zhǔn)確的。本來真知味是否支付租金，與其他商鋪是否支付租金無關(guān)。“商場(chǎng)開業(yè)率是按照面積來算的，租金收取率能統(tǒng)計(jì)到什么程度，和公司的經(jīng)營相掛鉤，提供的清單可能都不夠全，根據(jù)這樣的租金流水來統(tǒng)計(jì)開業(yè)率并不準(zhǔn)確。”

同時(shí)南京嘉業(yè)表示，租金收取的情況和真實(shí)開業(yè)的情況，不能反證。因?yàn)樽饨鹗杖÷时厝粫?huì)低于合同簽訂的開業(yè)率，很多商鋪是欠繳租金的，比如真知味的租金收取就只有0%。上述知情人士則告訴記者，如果拿南京嘉業(yè)提供的流水清單對(duì)照每一個(gè)合同，粗略算出該商場(chǎng)的租金收取率僅為11%。

不過這些質(zhì)疑似乎并沒有用，真知味方面依然堅(jiān)持要求按照合同履行。

現(xiàn)狀：位置優(yōu)越，為何經(jīng)營難以為繼？

由南京嘉業(yè)房產(chǎn)有限公司開發(fā)的嘉業(yè)國際城，規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米，由4幢高層主體建筑和1幢裙樓共計(jì)5幢建筑組成。其中4幢高層（1幢和2幢為公寓式酒店共約7.6萬平方米，3幢為酒店式辦公約4.2萬平方米，4幢為高級(jí)辦公樓約3.5萬平方米）均已出售；5幢為大型商場(chǎng)約3.4萬平方米（即嘉業(yè)國際城購物中心），部分賣給小業(yè)主，剩余部分由開發(fā)商自持。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在嘉業(yè)國際城購物中心實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目確實(shí)存在大部分商鋪停業(yè)的情況，目前只有位于5樓的真知味餐飲和一家KTV在正常營業(yè)。

從位置看，嘉業(yè)國際城購物中心地處南京奧體大街與廬山路的交叉點(diǎn)，位于南京河西商務(wù)區(qū)CBD核心地段，鄰近河西中央公司CBD綠軸B區(qū)。處在這樣優(yōu)越的地段，南京嘉業(yè)國際城購物中心的經(jīng)營為何舉步維艱？

據(jù)了解，目前嘉業(yè)國際城購物中心共有小業(yè)主220余戶。南京嘉業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司一直在貼錢虧本經(jīng)營，因此2015年租約到期之后想和小業(yè)主重新協(xié)商收益率（原來約定的返租收益率為8%）問題，但業(yè)主方面希望繼續(xù)按照年化8%的收益續(xù)簽合同，這顯然讓南京嘉業(yè)方面無法接受，這也導(dǎo)致嘉業(yè)國際城購物中心于2015年后商鋪陸續(xù)停業(yè)。

因?yàn)槭冀K無法和小業(yè)主達(dá)成一致，期間又經(jīng)歷了多起訴訟。南京嘉業(yè)方面表示，2015年商場(chǎng)曾和幾十名業(yè)主續(xù)簽過委托經(jīng)營協(xié)議，隨后有幾十家商鋪繼續(xù)開業(yè)，但先后因?yàn)榻?jīng)營不善陸續(xù)退鋪至今。5年來，南京嘉業(yè)和剩余小業(yè)主的談判仍在艱難進(jìn)行著。而經(jīng)營管理不善以及產(chǎn)權(quán)租賃糾紛，也導(dǎo)致嘉業(yè)國際城購物中心荒廢至今。

南京嘉業(yè)方面向記者透露，目前正在談小業(yè)主的整租，已找了一家專門的承租方來統(tǒng)一經(jīng)營，但租金部分始終無法達(dá)成一致，目前仍處于僵持階段。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述模式是典型的“售后返租”模式，即開發(fā)商將所售商鋪出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議, 這些購房者將已購物業(yè)出租給開發(fā)商指定的租賃對(duì)象，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)來作為一種投資方式。這種模式也是不少開發(fā)企業(yè)公認(rèn)的投資開發(fā)的重要盈利點(diǎn)。

不過，張波指出，關(guān)鍵就是這個(gè)5年（商業(yè)項(xiàng)目的培育期一般就是開始的這5年），如果商業(yè)項(xiàng)目培育成功，開發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)就是吃租金的差價(jià)。同時(shí)，這類返租類物業(yè)最大的問題在于租賃期滿后的再續(xù)問題。如果有一批購房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無從談起。這些售后返租類的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購房者來說就是風(fēng)險(xiǎn)。

從實(shí)際情況來看，嘉業(yè)國際城購物中心確實(shí)出現(xiàn)了經(jīng)營不善的問題。但真知味卻一直在持續(xù)經(jīng)營，并沒有受到購物中心的停業(yè)影響。

觀點(diǎn)：契約精神與合同條款，孰輕孰重？

出租方承擔(dān)了4000多平方米物業(yè)的所有租金成本，承租方反倒不用花一分錢租金就使用了物業(yè)10年。常理上講，這的確是有違契約精神。

對(duì)此，知名房地產(chǎn)律師、信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定，合同要遵循公平原則和誠實(shí)信用原則，南京中院這一判決顯然有違各方當(dāng)事人之間的利益平衡，不符合社會(huì)公平正義的主流導(dǎo)向。

他表示，即便如一審、二審和再審的宣判結(jié)果，作為承租人在經(jīng)營10年間持續(xù)獲得利潤，卻無需支付出租成本，這也和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下權(quán)利義務(wù)相一致的原則相悖。真知味應(yīng)該就企業(yè)每年獲利收入作出進(jìn)一步舉證，以此證明實(shí)際情況。

“該案法官在審理過程中有自由裁量權(quán)，但是在平衡各方權(quán)利的時(shí)候存在著明顯的失衡，而且違背基本的生活常識(shí)，這是絕大多數(shù)人都無法接受的。最核心的是誠實(shí)信用原則，這是合同簽署的靈魂，也是雙方當(dāng)事人必須遵循的。沒有對(duì)價(jià)的合同，在現(xiàn)實(shí)中是非?？尚Φ?。”張茂榮律師直言。

此外，《合同法》還有一個(gè)公平原則，合同的雙方都是有對(duì)價(jià)的，租賃方的目的是取得房屋經(jīng)營獲利，出租方為的是獲取租金，這是合同的主要內(nèi)容。如果租賃合同按照一審和再審的觀點(diǎn)，起租期限都沒有開始算，這就相當(dāng)于在出租方證明“全面正式營業(yè)”之前，承租方都可以免費(fèi)使用，而不用支付對(duì)價(jià)。

張茂榮律師認(rèn)為，“一方實(shí)際提供房屋，另一方實(shí)際使用卻不用支付任何費(fèi)用，這無論按照合同法，還是按照生活常理，都是說不通的，是用良知都能判斷的事。但目前雙方當(dāng)事人義務(wù)卻依然完全失衡。”