多地樓市調(diào)控升級(jí)，“金九”重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

每年的9、10月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，因此也被稱為“金九銀十”。那么，剛剛過(guò)去的“金九”成色幾何？

9月份，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊，同時(shí)不少城市也進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施。如沈陽(yáng)、常州、成都、長(zhǎng)春、唐山、銀川等城市均出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，9月重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，前期出臺(tái)政策的城市成交環(huán)比皆有回落。而今年上半年表現(xiàn)突出的杭州、寧波、南京等城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，成交量轉(zhuǎn)升為降。

多地升級(jí)樓市調(diào)控政策

進(jìn)入9月份，在“房住不炒”的大基調(diào)下，包括沈陽(yáng)、成都、長(zhǎng)春、常州、銀川、唐山等在內(nèi)的城市陸續(xù)發(fā)布政策，包括但不限于增加住宅用地供應(yīng)、調(diào)整限購(gòu)限貸政策、增加稅收調(diào)節(jié)、新增限售等措施，以保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體來(lái)看，在限購(gòu)方面，9月4日杭州出臺(tái)的新規(guī)規(guī)定，以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨(dú)立購(gòu)房家庭在該市限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房和二手住房。同時(shí)明確，30周歲以上未婚單身且在該市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄的購(gòu)房人、離異單身滿3年且在該市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。9月29日，銀川出臺(tái)樓市新政，規(guī)定非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。

9月各城市房地產(chǎn)新政匯總  資料來(lái)源：中指研究院

在限貸方面，沈陽(yáng)、常州、長(zhǎng)春、唐山等城市進(jìn)行了新的調(diào)整。其中，沈陽(yáng)規(guī)定個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%，并且首付須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”；常州將二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于60%；而長(zhǎng)春、銀川均將二套房首付比例提高至最低不低于40%，唐山市為不低于50%。

值得注意的是，長(zhǎng)春、唐山、銀川在9月的新政中均明確表示，對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

同時(shí)，杭州、沈陽(yáng)、成都等城市還采取了稅收調(diào)節(jié)的方式。如杭州規(guī)定購(gòu)買新建商品住房，在辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)方可繳納契稅；成都、沈陽(yáng)均將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

杭州、常州和銀川還在新政中新增了對(duì)部分人群的限售條款。具體來(lái)看，無(wú)房家庭以優(yōu)先購(gòu)買方式在杭州取得的住房，自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易；在新政施行后新購(gòu)買常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿4年方可上市交易；銀川市轄三區(qū)新取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目購(gòu)房人，自簽訂商品房買賣合同之日起滿2年后，方可轉(zhuǎn)讓。

此外，南京、鄭州、上海、太原等城市還發(fā)布了降低落戶門檻、加大人才住房補(bǔ)貼力度、放寬人才住房補(bǔ)貼范圍等政策。

重點(diǎn)城市成交環(huán)比下滑

盡管9月是傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企也加快了推盤節(jié)奏，但隨著調(diào)控力度的加大，樓市逐漸回歸理性，特別是前期出臺(tái)政策的城市，成交環(huán)比皆有回落，可見政策加碼還是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了影響。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積3716萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)37%，同比基本持平。其中，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積478萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比大增40%和76%。放量最為顯著的廣州，單月供應(yīng)量達(dá)到了206萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別大漲57%和133%，創(chuàng)年內(nèi)新高。二三線城市新增供應(yīng)面積3238萬(wàn)平方米，環(huán)比上升33%，同比下降4%，武漢、杭州、青島、成都房企推盤節(jié)奏加快，單月供應(yīng)量均在200萬(wàn)平方米以上。

雖然供應(yīng)穩(wěn)步放量，但是9月市場(chǎng)熱度有所回調(diào)，成交增長(zhǎng)略顯乏力，9月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2855萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌4%，同比增長(zhǎng)8%。其中，二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)3%。

值得一提的是，前期出臺(tái)政策的杭州、成都、常州等城市9月成交環(huán)比皆有回落。具體來(lái)看，9月成都商品住宅成交面積140萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13%；杭州成交面積129萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%；常州成交面積82萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%。

對(duì)于10月樓市，克而瑞預(yù)計(jì)，10月市場(chǎng)整體成交或持穩(wěn)，規(guī)模有望高位維持，不過(guò)鑒于熱點(diǎn)城市均存在不同程度的調(diào)控加碼，同比漲幅或?qū)⑹照?/p>

此外，受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼影響，9月8個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比均有所回落，其中深圳環(huán)比跌幅多達(dá)23%。杭州、北京等市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，成交仍處高位，同比漲幅都在80%以上。

土地市場(chǎng)方面，9月一線城市成交建面為412萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)降至11203元/平方米，環(huán)比下跌超過(guò)4成；二線城市成交建面為3667萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了28%；平均樓板價(jià)達(dá)4366元/平方米。

具體來(lái)看，西安土地成交最為活躍，總成交建面達(dá)297萬(wàn)平方米；南京總成交建面也在200萬(wàn)平方米之上，但在進(jìn)一步壓低溢價(jià)空間的拍地政策下，土拍溢價(jià)率降至11%。此外，南京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、成都等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)均開始降溫，溢價(jià)率皆明顯下滑。

克而瑞指出，在政策輪番加碼作用下，四季度熱點(diǎn)二、三線城市市場(chǎng)大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱啤Ｈ跞?、四線城市市場(chǎng)供求關(guān)系趨于惡化，疊加市場(chǎng)購(gòu)買力本就不濟(jì)，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)