低利率推美國房屋銷量高漲 業(yè)內(nèi)人士：未來恐現(xiàn)“買房難”

每經(jīng)記者 余佩穎    每經(jīng)編輯 高涵    

受新冠疫情沖擊，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前路多坎坷，但房市似乎已然走在了前面。

在經(jīng)歷了3月和4月的低迷后，美國新屋銷售數(shù)據(jù)在5月~8月連續(xù)上漲，且在8月再度刷新紀(jì)錄。按照目前的銷售速度，新屋售罄的時(shí)間為3.3個(gè)月，持續(xù)刷新四年低位，未來可能面臨“一屋難求”的供應(yīng)吃緊局面。此外，美國近來的成屋銷售數(shù)據(jù)也一樣見證了曲線上擺，據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）9月22日公布的最新數(shù)據(jù)，美國8月的成屋銷售量環(huán)比增長2.4%，同比則上漲10.5%。

究其緣由，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）的住房和商業(yè)研究主管蓋伊·科羅拉頓（Gay Cororaton）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“美國房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁又快速的好轉(zhuǎn)是由擴(kuò)張性貨幣政策推動(dòng)的，該政策已將30年期固定抵押貸款利率降至3%以下的歷史低點(diǎn)(截至9月24日，該利率為2.9%)。”

英國同樣出現(xiàn)了購房熱，當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)中介商都錄得了火爆的銷售數(shù)據(jù)，如地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove發(fā)現(xiàn)，7月8日~8月31日之間售出的22.5萬套房子里，周平均成交數(shù)量比過去十年來的任何一周都要多。

疫情之下，低利率刺激了購房熱，然而另一面是上升的失業(yè)率和難產(chǎn)的救助措施。購房熱會(huì)否引發(fā)房屋租賃市場的價(jià)格上漲，加重租房者的經(jīng)濟(jì)壓力？

圖片來源：視覺中國

低利率是主要推動(dòng)力

當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月24日，美國商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月美國新屋銷售季調(diào)后環(huán)比上漲4.8%，大幅好于預(yù)期的1.2%降幅，總量達(dá)到101.1萬戶，創(chuàng)下2006年9月以來的14年新高，也是該時(shí)間點(diǎn)之后首次超過100萬關(guān)口。美國7月的新屋銷售季調(diào)后環(huán)比上漲了13.9%。

成屋方面，據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)，8月的成屋銷售量環(huán)比增長2.4%，而這一項(xiàng)環(huán)比數(shù)據(jù)是在7月已經(jīng)取得了創(chuàng)紀(jì)錄的增長之上再度錄得增幅。7月，美國的成屋銷售量環(huán)比增長24.7%，創(chuàng)下2006年12月以來新高。

“截至2020年8月的最新數(shù)據(jù)，美國四個(gè)地區(qū)的房屋銷售額都出現(xiàn)了同比和環(huán)比增長。與7月份相比，東北部地區(qū)的增長最強(qiáng)勁(環(huán)比增長13.8%)，紐約州和賓夕法尼亞州等州（的房地產(chǎn)市場）剛剛開始出現(xiàn)因延遲放松（社交疏遠(yuǎn)措施）對(duì)房屋訂單的（促進(jìn)）影響。與去年同期相比，增長最強(qiáng)勁的是南方地區(qū)(同比上升13.0%)。” 蓋伊·科羅拉頓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者闡述道。

隨著房屋銷量的上升，房價(jià)也一應(yīng)上漲。據(jù)美國房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）最新統(tǒng)計(jì)，無論是新屋還是成屋的售價(jià)，近月來都是節(jié)節(jié)走高。7月，美國新屋售價(jià)的中位數(shù)達(dá)到33.06萬美元，同比上漲7.2%，這是2020年4月以來實(shí)現(xiàn)的連續(xù)第3個(gè)月增長。成屋方面，7月的售價(jià)中位數(shù)達(dá)到30.78萬美元，同比上漲8.5%。

值得注意的是，美國成屋銷售的中位數(shù)售價(jià)已經(jīng)高于2007年金融危機(jī)前樓市泡沫頂峰時(shí)的23萬美元。今年夏天美國的房價(jià)大漲由何推動(dòng)？這與2007年~2008年全球金融危機(jī)前夕的房市泡沫有何不同？

美國知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒 (Robert J. Shiller)在《紐約時(shí)報(bào)》7月31日的一篇專欄文章中表示，“這不是2005年，許多事情都已經(jīng)發(fā)生了變化”。席勒教授在文中提到了由于線上溝通的便利，在家辦公這一趨勢的出現(xiàn)刺激了人們可以重新考慮在哪居住，要購什么樣的房子。

記者注意到，以美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)截至8月20日的數(shù)據(jù)為例，8月的成屋銷售里有33%的房屋買家均是首次購房者，出售給投資者的房屋量僅占總額的14%。英國也呈現(xiàn)同一趨勢，全球知名的國際私營房地產(chǎn)顧問萊坊(Knight Frank)的英國住宅研究部主管湯姆·比爾(Tom Bill)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，絕大多數(shù)購房者均為自住型購房，并非投資。

真實(shí)需求刺激著房市交易的上漲，而現(xiàn)行的低利率環(huán)境讓人們能夠?qū)①彿坑D(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際行動(dòng)。

美國聯(lián)邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）副局長林恩·費(fèi)舍爾（Lynn Fisher）曾對(duì)此表示，美國今年夏天房價(jià)大漲，可歸因于處于歷史低位的利率環(huán)境，以及反彈的住房需求，而待售房屋的供應(yīng)仍然有限。

“美國房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁又快速的好轉(zhuǎn)是由擴(kuò)張性貨幣政策推動(dòng)的，該政策已將30年期固定抵押貸款利率降至3%以下的歷史低點(diǎn)(截至9月24日，該利率為2.9%)。”美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的科羅拉頓向記者分析道，“（按照目前銷售速度）低利率已經(jīng)推動(dòng)全年成屋銷售量達(dá)到600萬套的高位，這是自2007年經(jīng)濟(jì)大衰退以來的最高水平。”

在科羅拉頓看來，2021年美聯(lián)儲(chǔ)大概率不會(huì)上調(diào)聯(lián)邦基金利率，因此這將繼續(xù)使抵押貸款利率維持在3%~3.2%的水平，因此預(yù)計(jì)成屋銷售量在2021年可達(dá)580萬至600萬套。此外，盡管科羅拉頓認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)在2022年小幅上調(diào)聯(lián)邦基金利率約0.25個(gè)基點(diǎn)，但這樣的上調(diào)較為溫和，因此抵押貸款利率仍能處于3.5%的低位。

租金趨穩(wěn)但恐現(xiàn)“買房難”

“目前，較低的抵押貸款利率使人們更容易買得起房。首付需付房款20%的房屋為例，每月的按揭還款額約為1,050美元，而在美國，租金的中位數(shù)大約是1,038美元。因此，由于抵押貸款利率較低，從租房到買房并沒有增加租金的巨大變化。”科羅拉頓說道。

美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國新屋供應(yīng)持續(xù)趨緊。經(jīng)季調(diào)的8月末上市待售新房供應(yīng)量為28.2萬戶，低于7月末的29.9萬戶和6月末的30.7萬戶。需求火爆，而建筑材料因廠商在疫情期間關(guān)廠停工相應(yīng)上漲，木材行業(yè)信息提供商Random Lengths在8月底向《財(cái)富》雜志提供的數(shù)據(jù)顯示，美國木材價(jià)格同比已經(jīng)上漲了134%。

由于買房需求的增長，而同時(shí)供應(yīng)吃緊的現(xiàn)狀，有人擔(dān)憂這是否會(huì)造成日后的“買房難”、“買房貴”的問題。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸考s翰·伯恩斯（John Burns）曾向媒體表示，美國開發(fā)商在提高售價(jià)以對(duì)沖成本的上行，有些開發(fā)商甚至每個(gè)月提價(jià)高達(dá)2%。“如果這種情況持續(xù)兩到三年，我們就要非常擔(dān)心房屋還能不能買得起的問題了。每當(dāng)房價(jià)走高，這對(duì)開發(fā)商是好消息，但是對(duì)于那些希望成為房東的租房者來說，就很糟糕了。”伯恩斯說道。

而按照目前的銷售速度，新屋售罄的時(shí)間為3.3個(gè)月，持續(xù)刷新四年低位，未來可能面臨“一屋難求”的供應(yīng)吃緊局面。

樓市量價(jià)齊升，美國失業(yè)情況仍不容小覷，買房熱會(huì)否推動(dòng)租房價(jià)格的上漲，成為中低收入人群肩負(fù)的又一座大山？

9月4日，美國勞工部統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份非農(nóng)就業(yè)總?cè)藬?shù)增加了140萬人，失業(yè)率降至8.4%。盡管失業(yè)率有所下降，但在截至9月19日的當(dāng)周，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)預(yù)估為87萬人，較前一周增加了4000人。一周內(nèi)申請(qǐng)失業(yè)金的人數(shù)達(dá)到87萬，美國失業(yè)情況仍然不容小覷，尤其如今新一輪的財(cái)政救助措施懸而未決。

“事實(shí)上，截至今年8月，（據(jù)美國勞工部統(tǒng)計(jì)局）消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)里的‘主要住宅租金指數(shù)’同比上漲2.9%，但是在2019年8月，該數(shù)據(jù)為3.7%。”科羅拉頓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。因此，租金較去年出現(xiàn)上漲，但是漲幅并未在疫情期間得到刺激，還有所下滑。

而在近期樓市同樣火熱的英國，湯姆·比爾告訴記者該國近幾個(gè)月來租金一直在下滑。“原因是供應(yīng)在增加，而需求下降了。隨著大流行病的影響日益明朗（人們認(rèn)識(shí)到影響是長期的），越來越多的業(yè)主決定租房（選擇更為舒適的環(huán)境租?。?，自住房逐漸空出來，供應(yīng)也隨之增加。長期租賃市場上還出現(xiàn)了更多的短期房源，這也加劇了供應(yīng)增長的趨勢。與此同時(shí)，由于新冠肺炎的原因，今年來自企業(yè)和學(xué)生的租房需求比往年要弱。倫敦黃金地段的租金年降幅是全球金融危機(jī)以來最高水平。”比爾解釋道。