鎂刻·半年報 | 萬科多元化的歸途與去路

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“碧萬恒融”的四巨頭中，萬科獨霸江湖多年，崇拜者眾，歷來都是房地產(chǎn)界的風云企業(yè)。

萬科或許不是“完美”的萬科，但萬科向來是外界眼中“優(yōu)秀”“穩(wěn)健”的萬科。每一次，萬科向公眾呈上成績單的時候，得到的溢美之詞往往不絕于耳。

即便在2020年這個特殊的年份也不例外——全行業(yè)盈利水平普降，萬科今年上半年依舊錄得小幅增長；即使受到疫情影響，銷售額也未出現(xiàn)大幅回調(diào)，尤為難得。

為了提振投資者的信心，萬科還首次對外披露了多元化業(yè)務的具體經(jīng)營數(shù)據(jù)，雖與主業(yè)不可等量齊觀，但半年百億元左右的規(guī)模仍值得慶賀。

兩年前的秋季例會上，萬科提出“收斂聚焦”“穩(wěn)住基本盤”之后，萬科的許多多元化業(yè)務已經(jīng)逐漸淡出視線。不過通過持續(xù)地收并購來建立在某一領域的王者地位，萬科腳步從未停歇，例如物流倉儲、商寫物業(yè)，在中國內(nèi)地都具有領先優(yōu)勢。

盡管如此，頭頂一號光環(huán)的萬科，在傳統(tǒng)業(yè)務與多元業(yè)務的路線抉擇中，那種“領先領跑”的勇氣與銳氣，已經(jīng)漸漸藏起。

不當老大很多年，萬科不再斗志昂揚。萬科還能超越自己否？

業(yè)績不疾不徐

萬科這份2020年的中期成績單，可以用“領跑同行”來形容。

得益于合理的財務管控措施，在連“優(yōu)等生”中海、華潤的利潤指標均錄得下滑之時，萬科依然有小幅增長，頗令外界驚喜。

今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比分別增長5.1%和5.6%。

萬科半年報截圖

受疫情影響，今年上半年房企銷售額普遍下滑，萬科也有小幅下調(diào)，但目前已經(jīng)逐步恢復。今年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

凈負債率和現(xiàn)金流情況，萬科依然維持在行業(yè)的最優(yōu)區(qū)間。今年上半年，萬科繼續(xù)保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；截至6月底的持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元；凈負債率進一步降至27%，保持行業(yè)低位。

在利潤率指標上，萬科則未能跳出行業(yè)整體的趨勢。今年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的結算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。

萬科財務負責人韓慧華表示，因為2019年結算的大部分項目都是在2017年、2018年銷售的高點結轉的，所以2019年是萬科毛利率的高點，近年來地價占售價比持續(xù)上升，毛利率下降是整個行業(yè)的一個長期趨勢。

她進一步透露，萬科目前銷售項目的毛利率比已經(jīng)結轉項目毛利率相對更低，預計到年底公司結算毛利率還會有一個小幅的回落。

事實上，萬科的利潤率一直不算優(yōu)秀，尤其是對比同樣布局于一、二線城市的頭部房企。今年上半年，中海地產(chǎn)的毛利率為30.6%、華潤置地的毛利率則為33.5%，且兩者都表態(tài)將維持在30%之上。故而，盡管毛利率下滑是行業(yè)趨勢，但萬科的下降勢頭似乎更猛一些。

迷途而應知返

外界能夠從萬科的基本財務數(shù)據(jù)中，讀到職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)和自律，卻鮮有人關注到，這份年中報是萬科第一次對外披露多元化業(yè)務的詳細經(jīng)營數(shù)據(jù)，這是觀察萬科多元化業(yè)務的窗口。

萬科對多元化業(yè)務的探索，是曲折前進的。2014年，萬科預判行業(yè)即將進入“白銀時代”，萬科南方區(qū)域最先感受到市場和行業(yè)的變化，2015年，時任萬科南方區(qū)域區(qū)首的張紀文提出“八爪魚”戰(zhàn)略，推進一系列多元化轉型。

那時候，萬科期望在原來的業(yè)務基礎上發(fā)現(xiàn)新的增長點，物業(yè)、商業(yè)、物流、長租公寓、冰雪度假、養(yǎng)老教育及產(chǎn)業(yè)辦公等，都曾出現(xiàn)在萬科的試驗名單上。

上半年萬科各區(qū)域公司表現(xiàn)

這一場轟轟烈烈的轉型行動在2018年戛然而止。2018年，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月的月度例會上提出要“收斂”“聚焦”，并要求對非開發(fā)業(yè)務進行梳理，投入和產(chǎn)出、風險與收益嚴重不匹配的業(yè)務必須要調(diào)整，三年沒做成的業(yè)務就不要再做了。

兩年后的今天，再來回望萬科南方區(qū)域的樣本，正是萬科在多元化路上“試錯”的典型。萬科南方區(qū)域今年上半年的銷售額為491.6億元，占比15.3%，再次墊底。而多元化業(yè)務氣候初成，卻離萬科當年設想的量級相去甚遠。

今年上半年，萬科長租公寓實現(xiàn)的租金收入是10.5億元。截至6月底，萬科在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間，其中上半年新增開業(yè)1.89萬間。

在長租公寓方面，萬科的租金收入與龍湖相當，但萬科沒有談及盈利水平，且離萬科所設定的目標有相當?shù)木嚯x。2017年，郁亮預計，萬科2018年長租公寓的規(guī)模將達15萬間，時至今日，這仍是一個未完成的目標。

多元化的去路

在萬科的其他賽道上，商業(yè)、物業(yè)和物流，萬科都曾通過收并購來增厚自身的優(yōu)勢，萬科在每一條賽道上都有足夠的競爭力嗎？

在商業(yè)地產(chǎn)方面，今年上半年，萬科旗下運營管理的商業(yè)項目(含非并表項目)產(chǎn)生租金收入30.5億元，同比增長0.3%。這一租金收入水平在行業(yè)中大約能夠排在行業(yè)前十左右，而盈利水平卻未知。

外界評價商業(yè)成功與否，除卻盈利和運營水平，在公眾之中的認知程度也時常被提起。一位印力的高管曾經(jīng)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，印力也期望能夠有“標桿項目”，盡管印象城系列在江浙滬有所分布也有亮點，但相較于太古里、萬象城乃至萬達廣場，這對公眾而言依然是相對遙遠的IP。

萬科近一年股價表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來源：同花順

商業(yè)地產(chǎn)之上，萬科從來都是追趕者。

萬科的多元化業(yè)務之中，最讓萬科管理層倚重的是物業(yè)管理業(yè)務。不止一名萬科物業(yè)的員工告訴記者，郁亮本人對物業(yè)管理十分重視，“物業(yè)也的確蠻讓他們省心的”。

萬科物業(yè)今年上半年表現(xiàn)突出，實現(xiàn)營業(yè)收入67.0億元，同比增長26.8%。截至6月底，萬科物業(yè)已接管面積5.2億平方米，累計簽約建筑面積6.8億平方米。

盡管萬科物業(yè)依然是龍頭，但物業(yè)管理的機會，也并非萬科能夠看到。資本市場上的物業(yè)管理公司已經(jīng)充分證明了實力，在萬科拓展的商寫服務、城市服務，也有眾多與其競爭者。

換言之，這是行業(yè)的趨勢，而非萬科洞察到的機會。

萬科曾在2019年的《致股東書》中表示，“我們至少需要建立六個千億級業(yè)務，才能再造一個今天的萬科。”今天斷定萬科未能找到下一個“千億級業(yè)務”為時尚早，但萬科多元化業(yè)務水平未及預期，卻是不爭的事實。

過去外界敬仰萬科，大抵是因為它是這個草莽生長的行業(yè)中，職業(yè)化、專業(yè)化程度最高的房企之一，對行業(yè)的預判也時常對其他房企有引領作用。

今天行業(yè)同樣期望萬科能夠為未來探索到可復制的“第二曲線”增長路線，但行業(yè)總是“各領風騷幾十年”，這或許已經(jīng)不是萬科高光的年代。多元化的旅途，萬科還在路上，它有著行業(yè)共同的焦慮和迷茫。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)