上半年?duì)I收翻倍至377.36億元 新城控股后續(xù)盈利空間較大

8月21日晚間，新城控股（601155，SH）公布了2020年半年度報告，報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入377.36億元，較上年同期增長121.15%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤32.04億元，較上年同期增長23.59%。

數(shù)據(jù)可見，利用不足一年的調(diào)整時間，新城控股已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健增長。

尤其是商業(yè)板塊業(yè)務(wù)，吾悅廣場上半年實(shí)現(xiàn)租金收入21.32億元，同比增長22.46%，出租率達(dá)96.08%。上半年累計(jì)開業(yè)吾悅廣場63座，已開業(yè)面積達(dá)586.62萬平方米，同比增長42.72%。

判斷后續(xù)發(fā)展，由于新城控股上半年新增土地儲備56幅，總建筑面積達(dá)1907.78萬平方米，且獲地成本低(平均樓面地價為2867.82元/平方米)，布局城市能級高(全面覆蓋115個大中城市布局139個綜合體項(xiàng)目)，未來規(guī)模和利潤發(fā)展空間較大。

融資成本進(jìn)一步降低 財(cái)務(wù)穩(wěn)健

截至2020年中期，新城控股的凈負(fù)債率為35.06%，雖然相較于2019年底上升了18.7個百分點(diǎn)，但仍處于業(yè)內(nèi)非常低的水平，債務(wù)狀況十分穩(wěn)健。銷售房屋產(chǎn)生的預(yù)收賬款增加至2287.67億元，剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.47%；同時，凈負(fù)債率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56個百分點(diǎn)，至35.06%。

需要關(guān)注的是企業(yè)融資利率已連續(xù)多年升高，尤其是上半年作為低利率的融資窗口期，企業(yè)的融資利率較去年末環(huán)比略有上升，但總體而言在民營企業(yè)中處于較好的水平。未來需要多注意低息發(fā)債契機(jī)，借助雙平臺優(yōu)勢降低融資利率。

截至2020年6月30日，新城控股共持有現(xiàn)金649.9億元，短期債務(wù)總額375.8億元，現(xiàn)金短債比1.73，這些數(shù)據(jù)表明，公司流動性充裕，且具備較強(qiáng)的償債能力，短期內(nèi)無償債壓力。

此外，新城控股運(yùn)用直接融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、盤活存量資產(chǎn)，積極拓寬融資渠道。報告期內(nèi)，公司在交易所市場先后完成公司債券及吾悅商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金35.47億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行超短期融資債券，募集資金30億元人民幣；在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金3.5億美元，保障了公司在穩(wěn)定經(jīng)營過程中的資金需求。

一二線占比有所提升

從企業(yè)披露的上半年銷售城市能級分布來看，整體分布與2019年相近，三四線城市仍貢獻(xiàn)了接近六成的業(yè)績。但值得關(guān)注的是，一二線貢獻(xiàn)占比有所上升，例如北京的合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了比較高的銷售額，并且按照企業(yè)公布的項(xiàng)目明細(xì)，北京的項(xiàng)目仍有充足的可售面積，未來將持續(xù)貢獻(xiàn)可觀的銷售額。

投資強(qiáng)度遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平，上半年積極補(bǔ)倉。在2019年年報的展望之中，新城管理層表達(dá)了未來將要“多拿地，不拿錯地”的投資策略，上半年來看，企業(yè)的投資力度較為積極。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，2020年上半年新城控股共斬獲56幅土地，新增土儲總建面1907.8萬方，新增土儲總價547.1億元，拿地銷售比0.56，明顯領(lǐng)先于百強(qiáng)房企0.37的拿地銷售比，并且相較于自身2018年的拿地力度也有增長。另外值得關(guān)注的是，上半年企業(yè)的拿地權(quán)益比例再度提升，由2019年的80.5%再度上升6.1個百分點(diǎn)至86.6%，處于行業(yè)內(nèi)較高水平。

區(qū)域策略維持不變。根據(jù)企業(yè)披露明細(xì)，一方面，憑借長期深耕長三角的地緣優(yōu)勢，公司持續(xù)于溫州、杭州、無錫、金華等長三角重點(diǎn)城市及有強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Φ某鞘蝎@取地塊；另一方面，不斷深化全國化布局，拓展長沙、石家莊、西寧、蘭州等中西部和西北地區(qū)省會城市。持續(xù)堅(jiān)持“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。

截至2020年中期，新城在全國115個城市共擁有1.37億平方米的總土儲建筑面積，相比期初增長10.5%。按照企業(yè)的規(guī)劃，目前的土儲總量足夠滿足企業(yè)未來2~3年的開發(fā)運(yùn)營所需。根據(jù)新城控股官微披露，新城總土儲中一線城市占比約2%，二線城市占比約34%，長三角三四線城市占總土儲比例為35%，全面、均衡的全國化布局，為公司下半年以及未來的長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

文/屯笑