每年多收80萬物業(yè)費(fèi)需要什么樣的操作？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤 李凈翰    

把合同縮印一下，每年就可以多收80萬物業(yè)費(fèi)？

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朱先生2017年購買了華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京的一處別墅，但3年來，他卻一直在為物業(yè)費(fèi)的事煩心。業(yè)主們認(rèn)為，物業(yè)多計了1萬平方米收費(fèi)面積，多收了80萬元。

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社區(qū)里掛滿維權(quán)條幅??圖片來源：受訪者提供

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為了維權(quán)，業(yè)主們在小區(qū)拉出了“挺熱鬧”的紅色維權(quán)條幅，但面對鎂編采訪，物業(yè)方面仍三緘其口。

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多出1萬平方米 多收80萬？

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華遠(yuǎn)和墅小區(qū)是華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)的別墅項目，位于北京市大興區(qū)南六環(huán)磁各莊橋，和華遠(yuǎn)另一個高層項目和煦里共同構(gòu)成了一個大社區(qū)。

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“當(dāng)初購房的時候承諾我們別墅和高層是隔離的，但交房之后的情況是根本做不到隔離，兩個區(qū)域完全是相通的?！比A遠(yuǎn)和墅業(yè)主朱先生告訴鎂編。

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華遠(yuǎn)和墅2017年5月開盤，整棟約300平方米的價格在1100萬～1900萬元之間，朱先生在2017年10月1日以接近1200萬元的價格購買了一處別墅。

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華遠(yuǎn)和墅的物業(yè)管理公司為圣瑞物業(yè)，啟信寶顯示華遠(yuǎn)地產(chǎn)占20%股權(quán)。

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“買房子的時候規(guī)定物業(yè)費(fèi)為7.66元/平方米/月，圣瑞物業(yè)承諾將達(dá)到5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?！敝煜壬f。

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合同縮印頁??圖片來源：受訪者提供

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朱先生描述了一個簽訂購房合同時的細(xì)節(jié)：“簽訂合同的時候，有關(guān)物業(yè)費(fèi)認(rèn)定的文件附件六，也就是（前期）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報告摘要，被縮印成僅有A4紙一半大小，其中的內(nèi)容根本無法看清。出于對對方的信任，我們還是簽了這個合同。”

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“就在收房時，我們繳納了第一年的2.7萬元物業(yè)費(fèi)。”朱先生說，“購房前給我們承諾的物業(yè)服務(wù)有入戶級對講、老人房的報警系統(tǒng)等等，收房之后發(fā)現(xiàn)這些硬件統(tǒng)統(tǒng)是沒有的?！?/span>

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社區(qū)里掛滿維權(quán)條幅?圖片來源：受訪者提供

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很多業(yè)主認(rèn)為圣瑞物業(yè)的服務(wù)是達(dá)不到5級標(biāo)準(zhǔn)的，便想去看看合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)的具體條款，“但所有業(yè)主都發(fā)現(xiàn)，評估報告是縮印的，根本無法看清。”

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為了弄清評估報告，華遠(yuǎn)和墅的業(yè)主們也頗費(fèi)了一番周折。

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業(yè)主們首先向華遠(yuǎn)集團(tuán)和圣瑞公司提出查看要求，多次被拒絕。后來在派出所的介入下，業(yè)主們終于在2019年5月9日看到了報告原文復(fù)印版。

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報告揭示了真相。

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業(yè)主提供的《前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報告》清晰說明：物業(yè)費(fèi)收繳為包干制方式，別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為五級，收費(fèi)面積為11900平方米，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為7.66元/平方米/月，全年別墅區(qū)物業(yè)費(fèi)總額為109萬元。

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對于收費(fèi)面積，北京君嘉律師事務(wù)所韓德志律師認(rèn)為：“《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。雙方未修改《物業(yè)服務(wù)合同》前，對華遠(yuǎn)和墅（別墅區(qū)）的業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額不得超出1,093,848元，并且應(yīng)以此數(shù)據(jù)計算每位業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！?/span>

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“別墅的一些實(shí)際面積是不計入收費(fèi)面積的，我們仔細(xì)研讀過報告，評估時關(guān)于收費(fèi)面積，只計算了地上面積。別墅有地上兩層，地下一層。在計算收費(fèi)單價時，他們只用了地上面積，等計算出單價后，又把地下面積加上地上兩層面積作為收費(fèi)面積進(jìn)行了收費(fèi)，所以收費(fèi)面積一下子變成了20182.5平方米，多收面積達(dá)8282.5平方米?！敝煜壬硎尽?/span>

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也就是說，按照原來的7.66元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)，圣瑞物業(yè)每年多收的物業(yè)費(fèi)總額將近80萬元！

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朱先生表示：“我算了一下，圣瑞物業(yè)每年多收了我1萬多元物業(yè)費(fèi)?！?/span>

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廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“對于合同簽訂時的縮印行為，如果能證明對方是故意為之，那么這份合同可以撤銷。”

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綠化區(qū)種雜草

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朱先生介紹說，物業(yè)費(fèi)多收的問題爆發(fā)后，2018年已經(jīng)有很多業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，2019年更是幾乎沒有業(yè)主愿意繳納物業(yè)費(fèi)了。此后，業(yè)主和物業(yè)公司都試圖運(yùn)用法律武器解決糾紛。

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2019年10月前后，圣瑞物業(yè)先后起訴3家業(yè)主，要求業(yè)主按照他們的超收方式繳納物業(yè)費(fèi)。但是這3宗案件在開庭前，圣瑞物業(yè)都以證據(jù)不足為由，無條件撤訴。

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鎂編聯(lián)系了圣瑞物業(yè)相關(guān)工作人員。圣瑞物業(yè)一線經(jīng)理表示自己無權(quán)接受媒體采訪，需要向總公司確認(rèn)后再作安排。兩天后，該經(jīng)理回復(fù)鎂編，圣瑞物業(yè)將安排客戶關(guān)系部總監(jiān)接受采訪。

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接觸后，該總監(jiān)表示愿意接受采訪，但需要向上請示有關(guān)具體回答口徑。其后，該總監(jiān)又表示：“關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛部分，雙方已經(jīng)在走法律程序，此時不宜回復(fù)，不過可以就服務(wù)質(zhì)量和購房合同簽訂細(xì)節(jié)等問題進(jìn)行回復(fù)?！?/span>

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就在約訪前一天，該總監(jiān)又突然以“時間不湊巧，時機(jī)也不適合”為理由拒絕了采訪。

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此時距離最初的約訪已經(jīng)過去了將近一周。

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圣瑞物業(yè)口中的法律程序是業(yè)主目前在對其進(jìn)行的訴訟。2019年11月，40戶業(yè)主商議后決定起訴圣瑞物業(yè)，要求該公司正確執(zhí)行合同約定，返還多收取的物業(yè)費(fèi)。目前17戶業(yè)主起訴了圣瑞物業(yè)，2020年6月初，13戶已經(jīng)完成了開庭階段，很多業(yè)主都在等待法律判決。

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“我們維權(quán)的業(yè)主拉起了一面面紅色維權(quán)標(biāo)語，看起來還挺熱鬧的?！痹陔p方的糾紛下，該小區(qū)很多本該綠化的地方出現(xiàn)了一塊塊裸地，“有的地方直接種的就是雜草?！敝煜壬f。

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記者|王佳飛?編輯|陳夢妤 李凈翰?肖勇 王嘉琦

來源：鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）