城市更新助力中國奧園邁向“萬億貨值” 大灣區(qū)土儲獲厚增

在投資者的眼中，中國奧園一直是一家不會讓人失望甚至常常會超出預期的房企。

8月17日下午，中國奧園舉行了2020年中期業(yè)績會。在上半年復雜多變的環(huán)境中，中國奧園不僅在銷售上恢復增長勢頭，也維持了核心財務指標的穩(wěn)定增長。

更重要的是，中國奧園最新的土儲貨值已經超過5000億人民幣，計入城市更新項目后的總貨值更是達到約11,602億元，足以滿足未來四至五年的發(fā)展。

中國奧園集團董事會主席郭梓文在業(yè)績會上表示，2020年是非同尋常的一年，新冠疫情爆發(fā)并在全球蔓延，宏觀環(huán)境復雜多變。在這個大背景下，奧園積極主動應對市場變化，不斷提升管理能力與效率，合同銷售及經營業(yè)績穩(wěn)健增長，綜合實力持續(xù)增強。

開啟資產包拿地新模式 土儲貨值破5000億

中報顯示，中國奧園實現毛利潤人民幣82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%；核心凈利潤人民幣28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%；股東應占核心凈利潤為人民幣24.5億元，同比增長21%，股東應占核心凈利潤率8.7%。

截至6月30日，中國奧園已簽約未確認的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認，盈利持續(xù)性強。

對于全年銷售情況，中國奧園執(zhí)行董事、營運總裁馬軍表示，下半年中國奧園銷售貨值達1700億元，公司整體貨量充足。

最新數據顯示，今年前七個月，中國奧園已實現物業(yè)合同銷售約人民幣604.2億元，完成全年銷售額目標46%。郭梓文指出，未來幾個月中國奧園會進一步加大銷售力度，有信心完成全年銷售目標。

中國奧園上半年的業(yè)績亮點之一在土地儲備上。期間，中國奧園繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢，同時加快城市更新項目的轉化，多渠道拿地增厚土地儲備。

業(yè)績報告顯示，2020年上半年，中國奧園新增項目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約人民幣832億元，平均土地成本為每平方米人民幣3812元，保持了合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率，具有較強的抗波動能力。

今年以來，中國奧園備受資本市場關注的一件事就是收購京漢股份（000615.SZ）。7月份，中國奧園已經完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權，并入中國奧園財務報表。通過本次收購，中國奧園開拓了資產包拿地的新模式，土地儲備資源進一步豐富。

截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權益占比78%，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。

城市更新項目加速兌現 融資能力進一步突出

從上半年的數據看，中國奧園在城市更新方面有加快釋放項目儲備的趨勢。目前，中國奧園已經實現舊城、舊村、舊廠（三舊）改造全覆蓋。

中國奧園執(zhí)行董事、行政總裁郭梓寧表示，上半年，中國奧園就有3個城市更新項目陸續(xù)轉為二級開發(fā)。下半年，則預計陸續(xù)有城市更新項目的轉化，可為公司提供豐富的土地儲備。“目前，公司還有很多項目正在洽談，未來會繼續(xù)拓展以大灣區(qū)為重點的舊改項目，為未來儲備優(yōu)質的土地打下良好的基礎。”

截至2020年6月30日，中國奧園擁有逾50個不同階段的項目，預計額外貢獻可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%，有助增厚大灣區(qū)土地儲備，為未來增長提供持續(xù)動力。

郭梓寧補充指出，經過多年的沉淀，中國奧園在城市更新方面已經形成六大優(yōu)勢，包括復合產業(yè)優(yōu)勢、本土企業(yè)優(yōu)勢、品牌口碑優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、示范項目優(yōu)勢。

城市更新項目的一大優(yōu)勢在于，可通過一二級聯(lián)動開發(fā)、一級開發(fā)乃至出售實現利潤，未來利潤可見性高。

在融資方面，中國奧園上半年也展現了突出的境內外融資能力。境內發(fā)債方面，2020年2、8月，中國奧園分別發(fā)行人民幣25.4億元五年期5.5%境內公司債及人民幣11.8億元五年期5.65%境內公司債。

境外融資方面，2020年2月，中國奧園發(fā)行1.88億美元363天4.8%境外債，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本。上半年，中國奧園還完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生銀行及匯豐銀行牽頭，共九家境外商業(yè)銀行參與。

這樣突出的融資能力及執(zhí)行能力資本市場自然有目共睹。2020年4、5月分別獲標普及穆迪重新確認信貸評級及“正面”評級展望，三大國際評級機構一致給予“正面”評級展望；境內信貸評級獲聯(lián)合信用評為中國最高信用等級“AAA”。

（本文不構成任何投資建議，具體內容以公司披露為準。投資者據此操作，風險自擔。）