房子建好了卻“無(wú)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃”，東莞這個(gè)“雙料地王”項(xiàng)目怎么了？

每經(jīng)記者 黃婉銀  吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來(lái)，東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)大開(kāi)閘，僅上半年的土地成交額（401.7億元)就超去年全年(374億元)。開(kāi)發(fā)商們則紛紛開(kāi)啟“搶地”模式，東坑、沙田、厚街、大朗、橫瀝等多個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)紀(jì)錄一一被打破。

然而，不知道這些正在搶地的開(kāi)發(fā)商們是否還記得，一些同行在東莞樓市瘋狂的2016年時(shí)拿下的“地王”，如今要么在虧本出售，要么躺平了幾年尚不見(jiàn)動(dòng)靜。最夸張的是，有項(xiàng)目房子都建好好些時(shí)間了，卻連售樓處也不開(kāi)，完全沒(méi)有銷(xiāo)售跡象，就放在那里無(wú)止境地等。這就是魯能地產(chǎn)4年前拿下的東莞茶山“地王”項(xiàng)目——魯能公館。

2016年9月，天津廣宇發(fā)展股份有限公司（魯能集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣宇發(fā)展）以14.3億元的總價(jià)競(jìng)得茶山橫江村地塊，成為茶山當(dāng)時(shí)新的“雙料地王”（總價(jià)、單價(jià)）。

就在上月（6月）下旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于東莞市茶山鎮(zhèn)橫江村的魯能公館現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目已經(jīng)基本建造完成，甚至小區(qū)內(nèi)部的園林等配套設(shè)施都已經(jīng)做好，但卻始終沒(méi)有入市跡象。

值得一提的是，廣宇發(fā)展作為魯能集團(tuán)旗下的主要地產(chǎn)平臺(tái)，在國(guó)家電網(wǎng)（魯能集團(tuán)母公司）決心“退房”之后將何去何從亦尚未可知。

已建好的東莞魯能公館 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

房子都建好了，卻無(wú)銷(xiāo)售跡象

從東莞高鐵站駕車(chē)約2.5公里，耗時(shí)約10分鐘就可到達(dá)魯能公館。在距離魯能公館步行約1公里，就是東莞地鐵2號(hào)線(xiàn)茶山站，地段并不差。

事實(shí)上，東莞魯能公館在2016年9月拿地不久后就開(kāi)始動(dòng)工?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者上月實(shí)地探訪(fǎng)魯能公館時(shí)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目已基本建好，甚至小區(qū)內(nèi)部的園林、綠化、游樂(lè)設(shè)施都已基本完型，只有部分設(shè)施還包裹著未拆封的藍(lán)色包裝塑料膜。

公開(kāi)資料顯示，魯能公館此前規(guī)劃有4.5米層高特色LOFT公寓、6米層高創(chuàng)新商墅和商業(yè)街。目前，這些規(guī)劃的部分也都已經(jīng)建成。但在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者卻沒(méi)有看到有獨(dú)立的銷(xiāo)售中心。

資料來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)

而且，記者當(dāng)日在該項(xiàng)目?jī)?nèi)未見(jiàn)到相關(guān)銷(xiāo)售人員或工作人員，項(xiàng)目門(mén)口被一塊“魯能集團(tuán)”的廣告牌半擋著。不過(guò)，記者在項(xiàng)目大堂前臺(tái)上遺留的一份《魯能公告銷(xiāo)售中心來(lái)訪(fǎng)人員登記表》上看到，從4月到6月初，項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)人員的登記信息并不少。

搜狐焦點(diǎn)6月18日更新的東莞魯能公館信息顯示“項(xiàng)目建設(shè)中，今年無(wú)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃”。

一位熟悉魯能公館項(xiàng)目的相關(guān)人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)未定，不排除有入市計(jì)劃。

記者注意到，魯能公館之所以遲遲未能入市，價(jià)格或許是的主要原因之一。

2016年9月，歷經(jīng)212輪激烈競(jìng)拍，天津廣宇發(fā)展以14.3億元的總價(jià)拿下茶山橫江村地塊，折合樓面地價(jià)12119元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)506%，成交總價(jià)、成交單價(jià)均創(chuàng)歷史新高，成為茶山當(dāng)時(shí)新的“雙料地王”。

東莞魯能公館內(nèi)已建好的配套設(shè)施 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2016年茶山的洋房均價(jià)僅在10000元/平方米左右，2019年為17993元/平方米。

據(jù)當(dāng)時(shí)東莞業(yè)內(nèi)測(cè)算，魯能公館需賣(mài)到2.5萬(wàn)元/平方米才有得賺。但目前來(lái)看，要賣(mài)到這個(gè)價(jià)格顯然是有難度的。

距離魯能公館不遠(yuǎn)的廣源納帕溪谷，在2016年魯能拿地后順勢(shì)開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)成交價(jià)約為12000元/平方米。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，廣源納帕溪谷一套101平方米戶(hù)型的成交單價(jià)在17354元/平方米。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心在2020年4月指出，茶山近年來(lái)土地供應(yīng)充足，6年來(lái)推出多達(dá)11宗商住地，大大拉高了供應(yīng)量。2016~2017年市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)爆發(fā)期，明顯供過(guò)于求，導(dǎo)致茶山樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重。近兩年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，主要以消化庫(kù)存為主，但高價(jià)地項(xiàng)目受市場(chǎng)價(jià)格影響，遲遲未能入市。預(yù)計(jì)未來(lái)潛在供應(yīng)較大，市場(chǎng)壓力仍在。

就在今年4月，龍湖聯(lián)合金地以底價(jià)32.13億元拿下了距離魯能公館2.5公里的茶山巨無(wú)霸TOD地塊，最高可售樓面限價(jià)為10676元/平方米。雖然4年過(guò)去，這一樓面價(jià)依然低于當(dāng)時(shí)魯能拿地的12119元/平方米樓面價(jià)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原戰(zhàn)略研究中心

國(guó)家電網(wǎng)“退房”，魯能何去何從 

東莞魯能公館的拿地主體是魯能集團(tuán)旗下的上市公司廣宇發(fā)展，在廣宇發(fā)展的公告中，這個(gè)項(xiàng)目還頗有一點(diǎn)“存在感”，被多次提及。

廣宇發(fā)展2019年年報(bào)顯示，東莞魯能公館在2017年2月17日開(kāi)工，預(yù)計(jì)投資金額約29.76億元，累計(jì)投資金額22.2億元。項(xiàng)目可售面積約為2.74萬(wàn)平方米，累計(jì)預(yù)售面積為0平方米。年報(bào)中也注明，該項(xiàng)目“尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告 制圖：每經(jīng)編輯：魏文藝

“地王”項(xiàng)目遲遲未能開(kāi)盤(pán)，對(duì)上市公司難免有所影響。今年4月30日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，對(duì)東莞魯能公館計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)提金額約為3億元。

作為魯能集團(tuán)旗下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)之一，受到母公司的影響，廣宇發(fā)展這幾年的銷(xiāo)售規(guī)模也在一步步縮減。公告顯示，2017年至2019年，廣宇發(fā)展的銷(xiāo)售額分別為271.1億元、221.75億元和104.26億元。

營(yíng)收和利潤(rùn)方面，廣宇發(fā)展的表現(xiàn)也較為低迷。今年一季報(bào)顯示，截至2020年3月31日，廣宇發(fā)展?fàn)I業(yè)收入37.6008億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)5.3456億元，較去年同比減少6.6932%。

近三年廣宇發(fā)展主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

這一切的背后，是魯能集團(tuán)地產(chǎn)板塊未卜的前途。今年3月22日，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委官網(wǎng)公布《中共國(guó)家電網(wǎng)有限公司黨組關(guān)于十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》稱(chēng)，（國(guó)家電網(wǎng)）以更高的政治站位堅(jiān)守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。

通報(bào)提及，國(guó)家電網(wǎng)將積極與國(guó)資委匯報(bào)溝通主要思路，促請(qǐng)國(guó)資委明確整改工作方向。按照國(guó)資委意見(jiàn)進(jìn)一步完善退出和轉(zhuǎn)型方案，加快推動(dòng)整改工作。

而魯能集團(tuán)作為國(guó)家電網(wǎng)旗下主要運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，在國(guó)網(wǎng)“退房”之后，旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目將何去何從也備受關(guān)注。

事實(shí)上，魯能集團(tuán)近年來(lái)一直有意弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，自2017年銷(xiāo)售額沖上了800億元之后，這幾年再?zèng)]有對(duì)外披露過(guò)銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)。在魯能集團(tuán)的官網(wǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中也沒(méi)有提及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取而代之的是商業(yè)、文旅、體育、健康與科技等。

業(yè)界對(duì)此也多有猜測(cè)，魯能集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)或與其他央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并的可能。不過(guò)，截至目前還未有進(jìn)一步的消息傳出。

對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否有合并調(diào)整的可能，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也聯(lián)系了魯能相關(guān)人士采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿，魯能方面暫未回復(fù)。

截至今日（7月9日）午間收盤(pán)，廣宇發(fā)展股價(jià)報(bào)8.10元/股，跌幅為0.25%。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝