三大秘訣助合景泰富盈利增長(zhǎng)，獲資本市場(chǎng)認(rèn)可

合景泰富是廣州的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，也是最早一批赴港上市的房企之一。從2019年業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，合景泰富銷售業(yè)績(jī)?yōu)?61億元，順利完成其全年銷售目標(biāo)。與此同時(shí)，其盈利表現(xiàn)尤為突出，2019年合景泰富核心利潤取得大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)36.8%至52.1億元，增幅創(chuàng)5年新高，另近十年來合景泰富的毛利率始終維持在30%以上的水平，盈利能力表現(xiàn)優(yōu)異。

優(yōu)土儲(chǔ)布局及強(qiáng)成本管理拓展盈利空間

在房企爭(zhēng)雄，業(yè)績(jī)逐鹿的時(shí)代，合景泰富能夠維持較高的毛利潤率，那么其在房地產(chǎn)行業(yè)中必然具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。合景泰富持續(xù)聚焦一二線城市的發(fā)展戰(zhàn)略是基礎(chǔ)，而優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備以及優(yōu)良的成本管控能力為企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓寬了盈利空間。

在戰(zhàn)略層面方面，隨著政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)變化，合景泰富動(dòng)態(tài)調(diào)整土儲(chǔ)布局，但是聚焦核心一二線城市的戰(zhàn)術(shù)從未改變。例如2017年粵港澳大灣區(qū)強(qiáng)勢(shì)崛起后，合景泰富開始加大大灣區(qū)的布局，首次落子深圳、中山、肇慶等城市，同時(shí)還加速了長(zhǎng)三角城市群的布局。隨著兩個(gè)重要區(qū)域的版圖布局基本完善，2018-2019年又進(jìn)而實(shí)施深耕策略。但是縱觀2014-2019年企業(yè)的拿地或是土儲(chǔ)布局的相關(guān)表述，合景泰富始終聚焦于一二線城市。高能級(jí)城市人口密度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，因此市場(chǎng)需求更旺，購買力更強(qiáng)。顯然，持續(xù)聚焦一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略是指引企業(yè)獲得高回報(bào)的基石。

在土儲(chǔ)布局放慢，基本與戰(zhàn)略安排保持一致，多數(shù)土儲(chǔ)集中于一二線城市、高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)域。截至2019年末，合景泰富共擁有156個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目布局內(nèi)地及香港共39個(gè)城市。從城市能級(jí)看，多為一二線城市；從布局的區(qū)域看，主要分布在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角城市群。

在深耕粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，聚焦一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略指引下，合景泰富在相應(yīng)地區(qū)的銷售金額也逐年提升，進(jìn)而為企業(yè)的營業(yè)收入增長(zhǎng)以及盈利能力奠定了基礎(chǔ)。2019年合景泰富在兩大核心城市群的銷售業(yè)績(jī)占比合計(jì)73%，一二線城市的銷售業(yè)績(jī)?cè)诳倶I(yè)績(jī)中占89%。

在成本管控方面，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是合景泰富營業(yè)收入的主要來源，而根據(jù)銷售成本的結(jié)構(gòu)，其土地成本和建筑成本一直穩(wěn)定控制在行業(yè)較低水平，因而為企業(yè)的利潤增長(zhǎng)提供了空間。

合景泰富在地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的成本管控包括兩個(gè)方面，一是在土地獲取時(shí)有嚴(yán)格的利潤測(cè)算，因而能有效控制拿地成本。二是通過集中采購和成本控制體系標(biāo)準(zhǔn)化管理，把控建筑方面的開支。從2014-2019年合景泰富銷售成本的結(jié)構(gòu)看，土地成本均值為3231元/平方米，最高值不超過4000元/平方米；建筑成本均值為4595元/平方米，最高值為5829元/平方米?？傮w上，2014-2019年的單位銷售成本相對(duì)較低，均值僅7826元/平方米。另外，企業(yè)2017-2019年的銷售均價(jià)都位于16000元/平方米以上。因此，嚴(yán)格控制成本使得企業(yè)盈利空間充裕，毛利潤率持續(xù)維持30%以上水平。

投資性業(yè)務(wù)進(jìn)入收成期，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流保障

合景泰富較早涉獵投資物業(yè)，并且投資物業(yè)種類不斷豐富，規(guī)模不斷提升。在2007年上市之初，投資物業(yè)已包括廣州合景國際金融廣場(chǎng)（IFP）。在投資物業(yè)種類方面，合景泰富先后進(jìn)軍了商業(yè)地產(chǎn)，如商場(chǎng)、辦公樓、酒店以及長(zhǎng)租公寓等；且投資布局多聚集在核心城市群或高能級(jí)城市。

通過多年市場(chǎng)沉淀，合景泰富已構(gòu)建全業(yè)態(tài)商業(yè)鏈。旗下商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)和運(yùn)營成熟，為合景泰富提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入與利潤支撐。

截止2019年，合景泰富已在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、重慶、成都等核心地區(qū)開發(fā)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中商場(chǎng)8個(gè)，寫字樓8個(gè)，酒店17個(gè)。2019年，集團(tuán)權(quán)益持續(xù)性經(jīng)營收入為24.3億元，同比增長(zhǎng)49%，成熟商場(chǎng)經(jīng)營利潤率為52%，成熟寫字樓經(jīng)營利潤率為86%，為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐。

目前，商業(yè)和酒店已形成品牌效應(yīng)，其中商業(yè)形成悠方和摩方兩大購物中心品牌，針對(duì)不同的客戶群體，賦予產(chǎn)品不同的個(gè)性體驗(yàn)。自營酒店品牌木蓮莊酒店，也已在廣州、杭州、成都等城市落地運(yùn)營。

城市更新全面推進(jìn)，助力規(guī)模及盈利增長(zhǎng)

合景泰富除了在公開市場(chǎng)和收并購方面堅(jiān)持深耕外，在城市更新方面也取得較大突破。截至2019年12月底，合景泰富在廣州、深圳、佛山三個(gè)城市11個(gè)區(qū)共已簽約26個(gè)舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總可售建筑面積約1373萬平方米，可售貨值約5850億元。

目前合景泰富現(xiàn)有舊改項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)化中，2020年將啟動(dòng)4-5條村拆遷動(dòng)工，3月以來，廣州紅衛(wèi)村、雙沙村、南崗村已啟動(dòng)拆遷。隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)化推進(jìn)，舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為企業(yè)帶來可觀的可售貨值。根據(jù)合景泰富進(jìn)度預(yù)估，舊改項(xiàng)目2021年可實(shí)現(xiàn)供貨100億，助力企業(yè)規(guī)模和利潤的雙增長(zhǎng)。

其高盈利及增長(zhǎng)潛力，贏得資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。對(duì)比相近規(guī)模的上市房企，合景泰富的市值排名靠前，并獲多家機(jī)構(gòu)唱好。

今年3月以來，包括花旗、大和、富瑞、野村、高盛、匯豐等多家機(jī)構(gòu)均看好合景泰富的發(fā)展前景，并給予“買入”的正面評(píng)級(jí)。

5月31日，摩根士丹利發(fā)表研究報(bào)告指，合景泰富(01813.HK)城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值尚未完全反映，考慮到該業(yè)務(wù)具有良好的盈利增長(zhǎng)潛力，將合景泰富列為該行中小型內(nèi)房股的首選，并給予“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)17港元。

6月3日，中金公司亦發(fā)布報(bào)告，當(dāng)中指出合景泰富銷售額率先重拾增勢(shì)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)邁入快車道，維持合景泰富盈利預(yù)測(cè)和“跑贏大市”評(píng)級(jí)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)11％至15.04港元。

合景泰富高盈利能力的背后必然是多個(gè)因素共同作用的結(jié)果。堅(jiān)定不移地聚焦一二線城市，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)布局和嚴(yán)格的成本管理拓展了企業(yè)的盈利空間；其次，投資性業(yè)務(wù)進(jìn)入收成期，為集團(tuán)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流保障；最后城市更新項(xiàng)目全面推進(jìn)，助力企業(yè)未來規(guī)模增長(zhǎng)及盈利增長(zhǎng)。綜上所述，在可預(yù)見的未來，合景泰富的核心利潤或有望維持較高水平。

文中數(shù)據(jù)來源：億翰智庫

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