魔幻深圳樓市：業(yè)主群一邊悲嘆失業(yè)，一邊熱切討論房價大漲

“我今年失業(yè)了，啥也不想了，干著急。”

“我也失業(yè)了，公司沒了，全公司失業(yè)。”

“我也失業(yè)了，我們做境外旅游的，全行業(yè)失業(yè)。”

在深圳各小區(qū)的業(yè)主群里，不時能刷到這樣的消息。而與此同時，有關房價上漲的消息，也在業(yè)主群里刷屏。

“哈哈，一覺醒來，每平方又漲了一萬嗎？”

“我們小區(qū)也漲到8萬了嗎？前段時間才6萬多??？”

“光明都7萬了，我們這西鄉(xiāng)的小區(qū)9萬，妥妥的價格洼地。”

此外，還有千萬豪宅“秒光”、樓盤半天吸金23億、“百萬喝茶費”重出江湖等新聞，流傳甚廣。

一方面受新冠疫情所帶來的沖擊，深圳的外貿(mào)、商貿(mào)等多個行業(yè)元氣大傷，但另一方面，深圳部分區(qū)域房價仍在不斷刷新歷史高點，眼下這個情形讓不少人感到困惑。

困惑：不知為啥漲

“我也不知道為什么會漲這么多，但這就是事實。”李女士在寶安翻身片區(qū)有一個80多平的房子準備出售，年前有客戶出價515萬，但她想到以往春節(jié)后樓市一般有一個“小陽春”，因此沒有簽約。

誰知春節(jié)期間新冠疫情大爆發(fā)，她想著房價肯定會下跌，短期內(nèi)會不好賣了，做好了長持的準備。但意外的是，全面復工還未開始，已經(jīng)接到多輪中介電話，說客戶挺有意向的，能不能抽空去簽一下合同。她也沒上心，一直拖著。到上周，中介詢問她，目前她的報價550萬確定嗎？如果客戶同意這個價格還會不會漲價？她才意識到房價已經(jīng)漲了很多。

這令她感到非常的困惑，“就算不跌，也沒道理漲?。?rdquo;

和她一樣感到困惑的人不在少數(shù)。

而她所在的翻身片區(qū)，其實相比之下價格還不算離譜，與其僅隔了1條馬路的寶安中心區(qū)，掛盤均價已超過10萬/平。

小顏是寶安新安片區(qū)一名地產(chǎn)中介，從她個人的體會來看，年后成交相比去年多很多，“我之前一個月成交1-3單，年后這幾個月每月2-6單，漲價幅度來看，小戶型的10萬-30萬內(nèi)，大戶型則是50萬-100萬不等。不過也會有一些筍盤，低于市場價10萬左右。”

小顏認為上漲是因為房源變少了，“從我接觸的客戶來看，目前買房的人還是以剛需自住為主。但前一段時間房源變少，主要很多業(yè)主因為疫情不方便接受看房就把房下架了，或者漲價了也換不起房等等原因，導致80%的人去搶20%房子。我預計，應該5月份市場會逐步穩(wěn)定下來。”

但她也表示，就算下個月房價穩(wěn)定了，也還是漲過的價格了，不會跌回去。“客戶基本上都是買漲不買跌，不過深圳從沒有跌過，很多人猶猶豫豫咬咬牙還是得買。”

“東邊不亮西邊亮”區(qū)域特征明顯

“深圳房價漲了嗎？沒感覺到啊。”胡先生家住深圳市龍崗區(qū)，在他的印象中，周邊房價從2017年之后就沒怎么動了，一直很穩(wěn)定，現(xiàn)在二手房均價在4萬/平左右。

 “這就跟炒股一樣，那些有概念、有題材的，板塊輪動、不斷上漲，我們這些沒概念的地方，就眼睜睜看著他們漲，到行情最后，出于估值、溢價等原因，沾點光小漲一下。”胡先生打趣道。

羅湖區(qū)的張小姐，同樣表示其所住區(qū)域房價變化不大。有業(yè)內(nèi)人士表示，這波房價上漲，屬于區(qū)域性、結構性上漲。“這幾年深圳樓市是非常明顯的‘東邊不亮西邊亮’，即東部不漲，西部漲。這波上漲從寶安開始的，寶安漲也是有多方面因素，比如2017年、2018年寶安房價是平穩(wěn)的，沒漲，但挨著它的南山區(qū)大漲了，所以寶安補漲，然后是豪宅稅新政，接著2019年8月提出前海擴容后，一下子所有的資金都瞄準了寶安，我說的所有不光是指深圳，而是指全國。這些資金先把寶安中心區(qū)炒起來，又溢出到西鄉(xiāng)、碧海這些片區(qū)。”

2018年5月才正式成立的光明新區(qū)，近期也驚現(xiàn)7字頭成交的二手房。“在我印象中，光明還是一片荒郊野嶺，居然7萬了，憑啥？”許多深圳人大呼不解。讓光明突然“瘋漲”的直接原因，是3月18日深圳實驗光明學校小學學位劃分出臺的征求意見稿，其中光明大第、龍光玖龍臺等都在劃分學區(qū)之內(nèi)，傍上名校學位之后，這些樓盤迅速漲價拉動光明進入“7”時代。此外，光明是深圳城市發(fā)展軸的重要節(jié)點，又是廣深科技創(chuàng)新走廊的重要組成部分，利好不少。

炒房客老李專注深圳地區(qū)樓市近10年，房產(chǎn)主要分布在寶安、南山、龍華等熱點區(qū)域。老李年前剛入手了兩套深高北學位房，目前正賣出名下一些不太優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，騰出名額、資金為即將開盤的南山華潤城四期做準備。

在他看來，深圳房價本輪上漲跟2015年的普漲不同，主要集中在熱點區(qū)域，呈現(xiàn)出“好的越來越好，差的越來越差”的特征。這次熱點區(qū)域的上漲主要受益于去年粵港澳大灣區(qū)、“先行示范區(qū)”政策利好，再加上去年雙十一深圳調(diào)整“豪宅稅”征收標準，及前海雙擴容等政策。

學位成為房價助推器

學位房成為這些年深圳樓市上漲的常青樹。

相對于西部的全面上漲，龍華區(qū)此輪房價上漲主要集中在紅山上塘片區(qū)。據(jù)中介介紹， 3月份開始，紅山片區(qū)樓盤普漲，其中有深高北學位的四個樓盤成為上漲領頭羊。

根據(jù)貝殼網(wǎng)成交記錄顯示，紅山片區(qū)深高北某樓盤去年12月89平三房成交均價在10萬/㎡左右。到現(xiàn)在，貝殼網(wǎng)上的掛牌均價都已超過11萬/㎡。中介稱，該小區(qū)最近成交單價已經(jīng)突破11萬/㎡。

而從部分房源一再上漲的調(diào)價記錄來看，業(yè)主心態(tài)可謂一路看漲。中介稱，每年這個時候，在學位需求的帶動下，學位房都會有一波小漲。而今年則漲的更多一些，主要因為2月疫情進入冰封期的學位需求在3月份集中出現(xiàn)，導致供需不對稱。甚至因放盤量少，客戶太多，出現(xiàn)客戶哄搶的現(xiàn)象。

紅山片區(qū)中介小周說，他上周掛出一套深高北小戶型，放盤剛三天，照片都沒來得及拍就迎來十幾波客戶看房，最終掛盤不到一個禮拜就成交了。

紅山片區(qū)某房源調(diào)價記錄來源：貝殼網(wǎng)

深圳人民對于學位房的追求，幾乎到了來者不拒的態(tài)度。

2019年年初，羅湖區(qū)八卦嶺宿舍傳出會劃入荔園小學東校區(qū)的消息，一夜之間，小區(qū)房價就像坐上了直升機，從5字頭直奔8字頭。據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，八卦嶺宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交單價僅在3.8萬/㎡左右，2020年1月成交單價高達10.2萬/㎡，三年多時間，漲幅高達168%。

位于寶安區(qū)的TATA公寓，原是由廠房宿舍改建，很密集，居住環(huán)境一般，使用年限僅剩20多年了，但也是因為有寶安中學學位的加持，31平的一房一廳，今年3月份成交價近300萬。

深圳房價上漲邏輯何在？

“新冠肺炎”疫情當下在全球持續(xù)蔓延，對經(jīng)濟造成巨大沖擊。對于外貿(mào)出口規(guī)模連續(xù)27年居內(nèi)地大中城市首位的深圳而言，全球經(jīng)濟下行造成的影響恐怕更為深遠。

在此背景下，深圳房價為何還能上漲呢？

老李表示，雖然受疫情影響，全球經(jīng)濟低迷，甚至可能陷入經(jīng)濟危機。但危機當下，資金更有尋找避險資產(chǎn)的需要。放眼全國，深圳住宅都是比較優(yōu)質(zhì)的投資標的，在沒有其他更好投資渠道的情況下，大量避險資金將涌入，推高深圳房價，這其中熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則更具有投資價值，比如南山、寶安等片區(qū)。今年是深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年，對政策利好的預期也影響了房價。

此外，老李認為，受疫情影響，全球央行大放水，中國也在三周之內(nèi)兩次降準。雖然目前央行還沒有降息，但在全球大勢的影響下，降息可能性很大。出于對通貨膨脹的擔憂，購房依然是不少人的第一選擇。

比較多的業(yè)內(nèi)人士認為，銀行貸款利率的下行及政策松動，是上漲的原因之一。

中介小周反應，最近有部分客戶在購房時選擇一次性付款，再進行紅本抵押，最多可向銀行申請房屋評估價7成的抵押貸，而多家銀行的抵押貸款利率已經(jīng)低于房貸利率。

謝先生從事企業(yè)經(jīng)營貸款服務，年后的業(yè)務量增加了大約30%，有購房客戶，但更多的是企業(yè)經(jīng)營客戶。“一方面，因為疫情的影響，企業(yè)確實遇到了困難，有切實的資金需求，另一方面，目前政策面支持實體經(jīng)濟發(fā)展，市場上流動性比較寬裕，目前一年期的抵押貸款，年化僅4%左右，3-5年期的也能做到4.75%，低于基準利率，對企業(yè)發(fā)展來說，是比較合適的。”

但他也坦言，貸款發(fā)放之后，客戶是拿去炒股、買房還是經(jīng)營實業(yè)，其實是比較難監(jiān)控的。

深圳樓市后市走向如何？

謝先生本身也是一位房產(chǎn)投資愛好者，有著豐富的房產(chǎn)投資經(jīng)驗，他坦言，在他們地產(chǎn)投資圈內(nèi)，大家普遍覺得當前大漲不理性，一些熱門區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，“有親戚朋友向我咨詢寶安前海這些地方的房子，我都會勸他們不要著急下手，當前經(jīng)濟形勢并不明朗，樓市不是無源之水。”

在易居研究院副院長楊紅旭看來，預計今年深圳樓市會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨漲的態(tài)度，漲幅不會太大，否則會受到政策的調(diào)控。此外，由于深圳外向型經(jīng)濟比較發(fā)達，對全球經(jīng)濟比較敏感，新冠肺炎疫情導致的全球經(jīng)濟危機，未來幾個月預計會對深圳樓市產(chǎn)生利空影響。

同策集團首席分析師張宏偉認為，盡管各城市各行業(yè)均已復工復產(chǎn)，但是，國內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”，進出口所受影響至少會持續(xù)至6月底，甚至會影響到全年，同時國內(nèi)需求也很難那么快恢復正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現(xiàn)在豪宅市場“秒殺”熱銷，由于需求端的收入還沒有穩(wěn)定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關鍵就要看現(xiàn)在復工復產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟復蘇的狀況。

中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷在點評深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時表示，在個案面前，要相信大數(shù)據(jù)；在大數(shù)據(jù)面前，要相信邏輯；在奇跡面前，要相信常識。在疫情導致經(jīng)濟停擺的時候，沒有哪個城市能幸免。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關）