疫情考驗(yàn)地產(chǎn)“體質(zhì)” 房企如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 薛暉    

農(nóng)歷正月初七，原本是眾多房企復(fù)工上班的日子，在今年卻仍屬假期。伴隨國(guó)家“延長(zhǎng)2020年春節(jié)假期至2月2日”的要求，龍湖、越秀、融創(chuàng)等房企將假期延長(zhǎng)至2月9日，恒大今日（2月2日）更通知將假期延長(zhǎng)至16日，同時(shí)宣布該集團(tuán)在全國(guó)的1246個(gè)項(xiàng)目停工至2月20日。

此前，百余城市已宣布售樓處、二手門店延遲開(kāi)業(yè)。加之這不是普通的假期，絕大多數(shù)人只能呆在家，這意味著全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎有17天完全處于歇業(yè)狀態(tài)。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志分析認(rèn)為，這17天不僅房地產(chǎn)行業(yè)“零收入”，還必須支出工資、辦公場(chǎng)地租金等；房企這17天還需承擔(dān)利息。如果房企總體綜合財(cái)務(wù)成本在8%，按總體有息負(fù)債占銷售額的50%計(jì)算，那么一家千億房企就擁有大約500億的有息負(fù)債，停業(yè)17天僅利益就會(huì)燒掉1.86億元。

“全行業(yè)停運(yùn)17天（占全年天數(shù)比例4.77%），可以直接理解為房地產(chǎn)行業(yè)至少直接損失4.77%以上，今年行業(yè)平均利潤(rùn)率也會(huì)受到影響。而且地產(chǎn)周邊行業(yè)也會(huì)一并受到影響。”

停業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響，已經(jīng)反映在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)單月操盤銷售金額同比下降12%。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)進(jìn)入2月，多數(shù)城市的售樓短期內(nèi)仍關(guān)閉，新房銷售基本停滯，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)可能會(huì)比1月更為低迷。

1月各梯隊(duì)房企新增貨值也同比下跌，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1月后半月，受春節(jié)以及疫情影響，土地市場(chǎng)成交熱度下降，新增貨值TOP10門檻值跌至136.6億元（去年同期為167.3億元）。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，一季度房企拿地力度受到抑制。

防疫當(dāng)前 企業(yè)施工遭遇用工荒

很難想象，在中國(guó)這片土地上會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民工荒。

面對(duì)這次疫情，開(kāi)發(fā)商清一色選擇了停工和延遲開(kāi)工，一方面基于對(duì)疫情防護(hù)的響應(yīng)，一方面也是出于“無(wú)工可用”的客觀狀況。

用某房企招采負(fù)責(zé)人的話說(shuō)，“老板們也等著開(kāi)工，可就是沒(méi)人！”

其告訴記者，“其實(shí)沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)愿意犧牲這么長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)檫@可能形成不能承受之重。”

但施工單位遭遇用人荒，是不能回避的現(xiàn)實(shí)。

該負(fù)責(zé)人直言，建筑工地人員流動(dòng)性大、來(lái)源廣泛、組成復(fù)雜，居住、作業(yè)等聚集性較強(qiáng)，是疫情蔓延的重點(diǎn)防控對(duì)象。尤其是節(jié)后開(kāi)復(fù)工期間外來(lái)人員將大量輸入，對(duì)用人所在的城市來(lái)說(shuō)也是考驗(yàn)。無(wú)論是企業(yè)還是地方政府都是既糾結(jié)又焦灼。

以浙江省建筑工地疫情防控要求為例，對(duì)工地駐守和進(jìn)入工地的人員、車輛一律排查登記，發(fā)現(xiàn)疑似病例，一律停工。一房企的工程總告訴記者，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還得主管部門驗(yàn)收合格，估計(jì)得二月底三月份才能徹底開(kāi)工。

“原本，企業(yè)已經(jīng)面臨勞動(dòng)力不足的問(wèn)題，現(xiàn)在加上相關(guān)限制，用工荒對(duì)于人力密集型公司來(lái)講，打擊有點(diǎn)大。就項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，上半年有工程交付壓力的項(xiàng)目受影響最大，接下來(lái)勢(shì)必會(huì)有一波項(xiàng)目延期交付。”

據(jù)某Top20房企管理人透露，團(tuán)隊(duì)今年負(fù)責(zé)交付的房近3萬(wàn)套。2020年是交付大年，如今面臨團(tuán)隊(duì)人數(shù)不夠、人員抽不開(kāi)身的窘境。

一樓盤項(xiàng)目總也告訴記者，“我們現(xiàn)在要看業(yè)主是否認(rèn)可延期交付，一個(gè)樓盤少說(shuō)有幾百號(hào)業(yè)主，如果他們不認(rèn)，就有麻煩。我們也在準(zhǔn)備相應(yīng)的法律文書來(lái)知會(huì)業(yè)主，爭(zhēng)取諒解。”

比施工延遲更嚴(yán)重的是預(yù)售證暫停發(fā)放，這直接導(dǎo)致的結(jié)果是銷售收入放緩。

“但施工達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，肯定是拿不到預(yù)售證的。比如浙江省是3月底不能開(kāi)工，那必然推遲施工節(jié)奏，延后預(yù)售證的審批，銷售回款必定受影響，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。”

“快周轉(zhuǎn)”不再 部分房企現(xiàn)金流承壓

施工延遲、銷售放緩、回款受阻，直接挑戰(zhàn)著房企賴以生存的“高周轉(zhuǎn)模式”，而最明顯、最快會(huì)反應(yīng)在現(xiàn)金流上。

“原來(lái)行業(yè)里大家都以高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)邏輯來(lái)規(guī)劃支出、結(jié)構(gòu)和負(fù)債，一旦收入下降，現(xiàn)金流就會(huì)明顯惡化。現(xiàn)金流都上不去，何談利潤(rùn)？”

上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者。目前行業(yè)的情況是，很多房企的資金都?jí)涸阢y行審批環(huán)節(jié)，原本可以和時(shí)間賽跑，正常從拿地到開(kāi)盤最快要6個(gè)月，平均七八個(gè)月就能實(shí)現(xiàn)銷售，這中間必須留足緩沖期。

如果沒(méi)有新增銷售多帶來(lái)的回款，那土地款、前融、到期債務(wù)、工程款都將對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)造成影響。

“可能出問(wèn)題的是去年下半年拿地的項(xiàng)目，尤其是9月份以后拿的地，目前都處在樁基工程結(jié)束后的正負(fù)零階段，有些項(xiàng)目可能就差一到兩個(gè)月就可以銷售了，也就是差這幾個(gè)月，如果資金流轉(zhuǎn)不暢，可能撐不了幾個(gè)月。”上述區(qū)域總告訴記者。

這需要整個(gè)公司來(lái)平衡。沒(méi)開(kāi)盤的項(xiàng)目，工程投入已經(jīng)進(jìn)去了，土地款全付清了，這樣的項(xiàng)目基本只能靠其他項(xiàng)目接濟(jì)。

該區(qū)域總直言，此類項(xiàng)目占比不能超過(guò)20%。這就好比身體機(jī)能，如果器官大面積壞死，影響的就是整個(gè)企業(yè)的資金流安全。所以就怕這種項(xiàng)目的體量規(guī)模大，有盈利能力的“接濟(jì)”項(xiàng)目又不夠，那么財(cái)務(wù)成本增加會(huì)是倍量級(jí)的。

其透露，這樣的項(xiàng)目在前端融資一般都是借用信托，成本在10~15%之間，這個(gè)階段融資成本普遍較高。如果后面不能自救，只能向外尋求貴錢。

不過(guò)，也有房企高管認(rèn)為，此次事件對(duì)于房企的影響還有待評(píng)估，由于目前疫情或?qū)⒂绊懶麻_(kāi)工，對(duì)房企銷售情況影響如何，也取決于疫情后續(xù)的控制情況。

此外，并非所有企業(yè)實(shí)行的高周轉(zhuǎn)模式，而一些自身有資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的企業(yè)只要保持謹(jǐn)慎和敬畏的心態(tài)、順應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)全年的貨量安排和資金周轉(zhuǎn)積極作出調(diào)整就能順利度過(guò)這次考驗(yàn)。

提前拓展?fàn)I銷渠道 房企提振效率應(yīng)對(duì)困境

市場(chǎng)并非一片哀嚎。有房企老總認(rèn)為，等春暖花開(kāi)之后，此時(shí)的觀望情緒可能成為報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

從這個(gè)邏輯來(lái)說(shuō)，即使第一季度銷售額比去年同期下滑20%，但因?yàn)楹笃诘倪M(jìn)一步彌補(bǔ)，全年業(yè)績(jī)受到的影響可能不大。

對(duì)于企業(yè)，其也認(rèn)為，能否撐過(guò)去，主要看一季度的剛性兌付有多少。融資成本低、去年四季度土儲(chǔ)少的企業(yè)是比較安全的，能夠順利度過(guò)這次難關(guān)。

為了降低壓力和風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前特殊形勢(shì)下，部分房企已經(jīng)大力對(duì)線上銷售渠道進(jìn)行布局或拓展，一定程度上緩和線下銷售停擺對(duì)項(xiàng)目整體銷售去化帶來(lái)的沖擊。

例如碧桂園、融創(chuàng)、金茂、綠城、雅居樂(lè)等，紛紛加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過(guò)自有平臺(tái)、自建APP、微信公眾號(hào)小程序、進(jìn)駐電商平臺(tái)等多種形式全面啟動(dòng)線上銷售服務(wù)。

“這幾個(gè)月就比誰(shuí)能提前鋪排、更好抓到銷售渠道，保證回款，把持住負(fù)債率和現(xiàn)金流。如果做得不好，可能一個(gè)月都扛不住，如果解決得好，就只是賺多賺少的區(qū)別了。”有品牌房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

一房企總裁也向記者表示，首先堅(jiān)定對(duì)國(guó)家疫情防控的信心，同時(shí)企業(yè)要從保守角度來(lái)籌劃整體經(jīng)營(yíng)，確保公司安全度過(guò)窗口期，不能樂(lè)觀去應(yīng)對(duì)，也要重視這次挑戰(zhàn)。確保今年安穩(wěn)度過(guò)，取得后續(xù)的長(zhǎng)足發(fā)展。

多位房企老總都向記者表達(dá)了同樣的感受，只要宏觀經(jīng)濟(jì)面沒(méi)有變化，短暫的挑戰(zhàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)而言，雖然可能導(dǎo)致局部放緩，但不會(huì)構(gòu)成決定性影響。

58安居客首席分析師張波則建議，這個(gè)時(shí)候考驗(yàn)的房企負(fù)債率、產(chǎn)品力、投資眼光的綜合能力，不能太激進(jìn)，要精細(xì)化管理、確保資金安全。其次，施工人員、材料采購(gòu)、施工組織等，要提前做好準(zhǔn)備。并且，要提升能力加強(qiáng)對(duì)基層單位賦能，并確保每個(gè)單位的安全。此外，保證產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)研發(fā)做賣得出去的產(chǎn)品，扛住這一次企業(yè)經(jīng)營(yíng)的壓力測(cè)試。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)