鎂刻盤點(diǎn)|2019 房地產(chǎn)那些事兒之企業(yè)篇

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

關(guān)鍵詞：物業(yè)上市潮

一句話理由：來(lái)自下游的拯救。

房地產(chǎn)行業(yè)的火爆時(shí)期，物業(yè)管理還只是附屬品；而如今的從嚴(yán)調(diào)控之下，物管企業(yè)（包括從房企拆分出來(lái)的企業(yè)）宛若新生，令2019年的行業(yè)賽道突然變得擁擠。

算上剛剛在港交所敲鐘的寶龍商業(yè)，截至目前，我國(guó)共有20家獨(dú)立上市的物業(yè)管理企業(yè)（不包括新三板），但僅南都物業(yè)一家在上交所上市，其余19家均在港交所上市。2018年起，物業(yè)公司資本化節(jié)奏加速，彼時(shí)全年通過(guò)房產(chǎn)分拆上市的共6家，超過(guò)2015～2017年之和。但今年的上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到8家，為歷史新高。

物業(yè)管理被推向前端，與房地產(chǎn)行業(yè)周期、宏觀政策調(diào)控不無(wú)關(guān)聯(lián)。2014年彩生活登陸港交所時(shí)，中國(guó)商品房年化銷售面積同比下降7.6%；而2019年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷量同比僅增長(zhǎng)0.2%（數(shù)據(jù)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）。房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利期已過(guò)，在融資渠道持續(xù)收緊的背景下，房企分拆物業(yè)板塊上市，將成為其新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

一般而言，房企分拆物業(yè)板塊上市，母公司的品牌效應(yīng)會(huì)使物管企業(yè)更容易對(duì)接資本市場(chǎng)，獲得投資者青睞，這已經(jīng)得到佐證。比如，綠城服務(wù)2016年上市，股價(jià)累計(jì)上漲近4倍，目前市值245億元；中海物業(yè)2015年上市，股價(jià)累計(jì)漲幅近5倍，年內(nèi)漲幅超100%。而2018年上市的雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等，股價(jià)也都實(shí)現(xiàn)了較大漲幅，甚至同樣達(dá)到了100%。與此同時(shí)，從增量發(fā)展到存量運(yùn)營(yíng)，許多脫胎于房企的物業(yè)公司正將目光轉(zhuǎn)移至非住宅物業(yè)，比如寶龍商業(yè)。

據(jù)中指院2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單，10強(qiáng)中只有4家已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立上市，分別是綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)，而包括萬(wàn)科物業(yè)、恒大金碧物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)等在內(nèi)的6家公司暫未上市。從目前的發(fā)展勢(shì)頭看，2020年的物業(yè)上市潮還將持續(xù)。

關(guān)鍵詞：破產(chǎn)

一句話理由：危言聳聽(tīng)而已。

人民法院公告網(wǎng)顯示，2019年至少有525家房地產(chǎn)企業(yè)“申請(qǐng)破產(chǎn)”。

這個(gè)數(shù)字是怎么來(lái)的？在該網(wǎng)站公告內(nèi)容一欄輸入“房地產(chǎn)”，在公告類型中選擇“破產(chǎn)文書(shū)”，會(huì)跳出50個(gè)頁(yè)面，涉及2019年的有35頁(yè)，以每頁(yè)包含15個(gè)案件計(jì)算，可以得出上述數(shù)據(jù)。

本輪調(diào)控持續(xù)3年，開(kāi)發(fā)商們銷售放緩導(dǎo)致資金回籠趨緩，融資和償債壓力激增。尤其今年3月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)頻頻強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和警示房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資問(wèn)題。

在此背景下，房企15.5%利率天價(jià)發(fā)債、3日內(nèi)60億元永續(xù)債、高利率售賣理財(cái)產(chǎn)品等做法頻出，以求在劇烈洗牌期實(shí)現(xiàn)自救，一大批中小型房企首當(dāng)其沖，甚至包括銀億股份、新光集團(tuán)等部分曾經(jīng)較具規(guī)模的企業(yè)。

與此同時(shí)，上一輪發(fā)展周期，據(jù)中指院報(bào)告，部分房企急劇擴(kuò)張，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面鋪攤子過(guò)大，激進(jìn)的多元化拓展拖累了企業(yè)發(fā)展速度。再加上企業(yè)自身管理制度落后、運(yùn)營(yíng)效率較低、產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、布局單一，一旦市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)或下行期，競(jìng)爭(zhēng)力短板就會(huì)凸顯出來(lái)，銷售去化及融資等問(wèn)題形成較大壓力。

但這是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的社會(huì)，即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代如2009年、2015年，每年也會(huì)有300家左右房企倒閉，而2014年的數(shù)字更是達(dá)到了慘烈的2000多家。根據(jù)2018年原全國(guó)工商總局的統(tǒng)計(jì)，在冊(cè)登記的房企一共是9.7萬(wàn)家。若據(jù)此計(jì)算，即使今年破產(chǎn)倒閉的房企達(dá)到500家，占比也只有0.5%左右。這并不是一個(gè)令人驚訝的數(shù)據(jù)，重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆甚至認(rèn)為未來(lái)十幾年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少2/3以上。

而若細(xì)翻公告，還可以發(fā)現(xiàn)，這525份破產(chǎn)文書(shū)并不等于525家房企破產(chǎn)，用上述方法搜索出來(lái)的文書(shū)，很多都不是房企的破產(chǎn)裁判文書(shū)，而是諸如債權(quán)申報(bào)材料、資產(chǎn)負(fù)債確認(rèn)等內(nèi)容，并且還有一大批能源、酒店等非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)。

所以，房企破產(chǎn)=房地產(chǎn)不行了？那真的是你想多了。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院 每經(jīng)編輯 魏文藝 制圖

關(guān)鍵詞：反腐

一句話理由：多的是你不知道的事。

房企反腐以前都是悄悄進(jìn)行的，內(nèi)部也沒(méi)什么大動(dòng)靜，普通員工也只是從新聞知曉這些事，但這件事情正變得越來(lái)越公開(kāi)化，級(jí)別也越來(lái)越高，涉及金額有些可以達(dá)到千萬(wàn)甚至數(shù)億。

年初至今，包括萬(wàn)達(dá)、保利、雅居樂(lè)、朗詩(shī)、美的、金科、中糧置地、新華聯(lián)等在內(nèi)的數(shù)10家房企因涉腐事件而被公開(kāi)，其中新華聯(lián)涉事者是其董事長(zhǎng)兼總裁。而公開(kāi)涉案金額最大的是復(fù)星，今年9月，復(fù)星旅文旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價(jià)出售給購(gòu)房者，以此獲利近2億元，3人均被移送司法機(jī)關(guān)。

這些企業(yè)被輿論高度關(guān)注，并不一定意味著其貪腐嚴(yán)重，反而是內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范的表現(xiàn)。

作為資金密集型企業(yè)聚集重地，房地產(chǎn)行業(yè)涉及金額巨大，環(huán)節(jié)眾多，極易滋生貪腐。從傳統(tǒng)的投拓、工程、銷售，到后來(lái)的設(shè)計(jì)、廣告，幾乎每一環(huán)節(jié)都易滋生腐敗。而獵頭公司通過(guò)賄賂房企HR，成功推薦自己的候選人入職，完成KPI，也早已不是新鮮事。

從目前公開(kāi)發(fā)布的信息看，比如中糧的說(shuō)法是“違規(guī)對(duì)在售房源降價(jià)銷售，人為控制房源，突破底價(jià)銷售，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序”，朗詩(shī)的說(shuō)法是“在項(xiàng)目收購(gòu)、營(yíng)銷事項(xiàng)上涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，情節(jié)嚴(yán)重”，美的的說(shuō)法是“利用職務(wù)便利，要求營(yíng)銷經(jīng)理為其操控房源，牟取非法利益，數(shù)額較大”等等，大多集中于營(yíng)銷環(huán)節(jié)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)反腐早已常態(tài)化，幾乎所有品牌房企內(nèi)都設(shè)有廉潔審計(jì)等相關(guān)制度和部門。

地產(chǎn)界名聲最大的萬(wàn)達(dá)審計(jì)部成立于2001年，被賦予了極大權(quán)限。用王健林自己的說(shuō)法：“我個(gè)人在集團(tuán)不分管具體業(yè)務(wù)，唯一管的部門就是審計(jì)部，審計(jì)部就相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的紀(jì)委。”其今年的“戰(zhàn)績(jī)”是查實(shí)4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元，涉嫌犯罪。萬(wàn)達(dá)已與4人解除勞動(dòng)關(guān)系，并將其移交司法。

反腐多年，今年集中爆發(fā)，真相只有一個(gè)——房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩。

關(guān)鍵詞：離職潮

一句話理由：“圍城”內(nèi)外。

舉步維艱的2019年，幾乎每個(gè)月都有房企高管離職的新聞爆出。而上一次頻率密集的職業(yè)經(jīng)理人離職潮，還要退回到2015年，以萬(wàn)科時(shí)任副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)為代表。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過(guò)25家房企的總裁職位發(fā)生變動(dòng)，如果算上品牌、營(yíng)銷線的高管則已有數(shù)百位，涉及華潤(rùn)置地、華夏幸福、美的、鴻坤、金科、融信等眾多百?gòu)?qiáng)房企。

僅以2019年12月為例，就有華潤(rùn)置地前董事會(huì)主席唐勇調(diào)任至華潤(rùn)電力，高級(jí)副總裁遲峰辭職并即將出任藍(lán)光發(fā)展CEO；天潤(rùn)集團(tuán)原總裁張晉元正式入職金地商置，出任高級(jí)副總裁等。

很多人看到過(guò)職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)光，看到的都是他們對(duì)于公司和行業(yè)發(fā)展的信心，但背后的焦慮可能只有他們自己知道。有人評(píng)論，地產(chǎn)圈流行跑步和登山，大概也是因?yàn)樾袠I(yè)壓力過(guò)大需要舒緩所致。

馬云說(shuō)得很對(duì)，員工離職原因無(wú)非有二：錢沒(méi)到位，心委屈了。時(shí)勢(shì)造英雄的行業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人離職跳槽的成本其實(shí)非常高。身居一定高位，決定著一群人的飯碗，付出了無(wú)數(shù)心血，如果不是心實(shí)在委屈了，他們不會(huì)輕易離職。在地產(chǎn)圈，一個(gè)崗位的好壞，已經(jīng)不只是看薪資待遇的高低，而是能在這個(gè)位置呆多久。從今年的情況看，從老東家跳槽履新不到一年便再次離職的情況也大有人在。老東家回不去，新東家呆不住，只能再次作出新選擇，犧牲新一輪機(jī)會(huì)成本。

諸如袁春，鴻坤老板從龍湖將他請(qǐng)來(lái)，是希望他幫助鴻坤實(shí)現(xiàn)“千億夢(mèng)”，但鴻坤2016年就已突破百億銷售額；2017年達(dá)到147.13億元，同比增加35%；2018年為170.5億元，同比增加不足16%。袁春選擇離開(kāi)，可以看成職業(yè)經(jīng)理人未達(dá)成既定目標(biāo)而作出的選擇。他的下一個(gè)任務(wù)，則是承擔(dān)起弘陽(yáng)的“千億夢(mèng)”。

職業(yè)經(jīng)理人可以駕著五彩祥云而來(lái)，但他們的世界依然沒(méi)有100%的勝利。

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封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)