樓市泡沫破滅？58萬個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目停滯，這個(gè)大國的經(jīng)濟(jì)奇跡不再

每經(jīng)編輯 孫志成    

對于擁有十多億人口的大國印度來說，打擊投機(jī)炒房，預(yù)防地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫，同樣是一件很重要的大事。

但有時(shí)用力過猛似乎會(huì)收到相反的效果。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近日，據(jù)新華社援引《日本經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，由于一部兩年前的法律和2018年秋季以來的信用緊縮，印度很多住宅建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)延期或停工。這就導(dǎo)致許多付了房款的印度人沒法住進(jìn)自己已經(jīng)買了的房子里。

“錢都交了，希望早點(diǎn)蓋好我的房”，已支付200萬盧比（約合人民幣19.22萬元）住房預(yù)付款的一位公務(wù)員這樣抱怨。

58萬個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)陷于停滯

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》12月26日報(bào)道，如今很多印度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目陷入停滯。開發(fā)商雖然向買家收了預(yù)收款，但因工程停滯而無法交房。

據(jù)印度大型房地產(chǎn)咨詢企業(yè)Anarock的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，僅印度七大城市圈就有58萬個(gè)項(xiàng)目陷入嚴(yán)重的工程延誤或完全停工，售價(jià)相當(dāng)于4.64萬億盧比（約合4547億元人民幣）。

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》稱，導(dǎo)致如今印度房地產(chǎn)市場混亂的原因主要有二：

一是印度2017年5月引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控法案。在此之前，印度的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于名副其實(shí)的完全沒有法律監(jiān)管的地帶。一般情況是開發(fā)商借助1張廣告就向買家收取預(yù)收款，利用這筆資金支付材料費(fèi)和工程費(fèi)，然后建設(shè)住房。也就是說，開發(fā)商沒有自有資本，完全依賴向購房者提前收取的資金來拓展業(yè)務(wù)。而且這筆資金被挪用的情況突出。

而新法案則規(guī)定，以各項(xiàng)目專用的納入監(jiān)管的賬戶來管理預(yù)收款。這樣一來，原有的住宅項(xiàng)目多數(shù)突然陷入違法狀態(tài)。未能返還挪用的資金，進(jìn)而無法開設(shè)專用賬戶的項(xiàng)目無法注冊，相繼停工。

二是自2018年秋季以來，印度不少大型非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入手頭現(xiàn)金不足的窘境，依賴這些機(jī)構(gòu)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致停工的項(xiàng)目進(jìn)一步增加。

非銀行金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)增加，導(dǎo)致資金在流入和流出非銀行金融機(jī)構(gòu)方面發(fā)生信用緊縮，更加加劇了這種惡性循環(huán)。

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印度央行行長達(dá)斯表示，央行對規(guī)模最為靠前的50家非銀行金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管正在加強(qiáng)，央行的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)將會(huì)毫不猶豫采取措施，確保不讓任何一家大型非銀金融機(jī)構(gòu)發(fā)生崩潰，并進(jìn)而波及金融系統(tǒng)的整體安全。據(jù)悉，這50家非銀金融機(jī)構(gòu)的市場占有率達(dá)70%。

事實(shí)上，自從2017年印度房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控法案頒布以來，該國的房地產(chǎn)市場泡沫就逐漸被擠破。

據(jù)萊坊房地產(chǎn)研究報(bào)告，2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峰時(shí)期的48萬套少了78%。

印度最大城市孟買呈現(xiàn)出“量價(jià)齊跌”的趨勢，2017年，該市的的居民住宅平均價(jià)格下跌了5%。這是近十年來首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。而到了2018年，這一指標(biāo)繼續(xù)下降了6.8％。

2019年，國際房地產(chǎn)咨詢公司Estate Rating&Research發(fā)布報(bào)告，第一季度印度的一級城市加權(quán)平均價(jià)格又下降了2%。

認(rèn)為事態(tài)嚴(yán)重的印度政府在今年11月宣布，通過與國有金融機(jī)構(gòu)的共同出資，設(shè)立為重啟工程提供貸款的2500億盧比的國營基金，但這筆款項(xiàng)與問題整體的規(guī)模相比，仍顯得杯水車薪。

值得注意的是，民間的住宅建設(shè)投資與汽車等耐用品消費(fèi)、企業(yè)的設(shè)備投資等并駕齊驅(qū)，都是印度經(jīng)濟(jì)的民需的支柱之一。而且房產(chǎn)占到印度家庭資產(chǎn)的七成，如果價(jià)格崩潰，印度家庭的購買力和消費(fèi)意愿將受到嚴(yán)重打擊。

印度經(jīng)濟(jì)增長“奇跡不再”？

去年，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為印度可能成為全球增長最快的經(jīng)濟(jì)體，但短短一年內(nèi)，印度經(jīng)濟(jì)單季增速就從8%急速降到了5%。

就印度的汽車行業(yè)，截至9月份，印度乘用車銷量已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)下滑。印度汽車生產(chǎn)商協(xié)會(huì)（SIAM）11日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，印度乘用車銷量下滑24%至223317輛，其中轎車的銷量跌幅更是超過33%。

除了像汽車和房地產(chǎn)這樣的硬數(shù)據(jù)，利用其他“花式”辦法亦能管窺出印度經(jīng)濟(jì)的衰退，比如男士內(nèi)衣。

印度南部城市蒂魯普（Terupur）是該國大部分針織品的生產(chǎn)地。在內(nèi)衣商場內(nèi)，商販指著貨架上鼓鼓的男士棉內(nèi)褲和背心說，“內(nèi)衣的銷售量下降了50%”。

格林斯潘（Alan Greenspan）在早年經(jīng)營咨詢公司的時(shí)候，如果想知道經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，經(jīng)常會(huì)把男性內(nèi)衣的銷售情況作為參考。后來擔(dān)任美聯(lián)儲(chǔ)主席的格林斯潘表示，當(dāng)時(shí)局艱難時(shí)，男士會(huì)首先放棄更換誰都看不見的破舊內(nèi)衣，然后再減少其他開支。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，亦可證明印度經(jīng)濟(jì)增速萎靡。

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印度政府11月底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月～9月印度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率為4.5％。是僅次于2013年1月～3月的4.3％以來的低增速。印度中央銀行12月5日把2019年度增長率預(yù)期下調(diào)至5.0％，創(chuàng)出2008年度以來最低，比10月的上次預(yù)期下調(diào)1.1個(gè)百分點(diǎn)。

印度經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，導(dǎo)致失業(yè)率飆升。印度經(jīng)濟(jì)監(jiān)測中心1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，印度失業(yè)率升至8.5%，為2016年8月以來最高水平。

與此同時(shí)，印度國內(nèi)通貨膨脹抬頭。12月13日，印度央行公布的數(shù)據(jù)顯示，印度11月整體物價(jià)同比上漲5.54%，高于預(yù)期的上漲5.30%以及前值4.62%。

詳細(xì)報(bào)告顯示，印度11月食品成本價(jià)格同比攀升10%，高于10月的7.89%，而這主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐谋貍涫巢?mdash;—洋蔥價(jià)格暴漲導(dǎo)致。

降息沒效果，IMF急了

印度經(jīng)濟(jì)增速下滑也引起了印度政府和國際機(jī)構(gòu)的警覺，紛紛給出各自的“解藥”，希望能夠力挽狂瀾。

印度央行18日公布的最新央行貨幣政策會(huì)議紀(jì)要顯示，不斷加深的經(jīng)濟(jì)放緩令人擔(dān)憂，貨幣政策必須有所作為。印度央行在10月1~4日召開了雙月貨幣政策會(huì)議，并將銀行回購利率下降25個(gè)基點(diǎn)。

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，印度央行今年已累計(jì)6次降息共135個(gè)基點(diǎn)，是亞洲央行中降息幅度最大的。但此舉對經(jīng)濟(jì)的提振微乎其微。

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今年9月份的時(shí)候印度還宣布，將圍繞住房建設(shè)和外貿(mào)發(fā)展等領(lǐng)域出臺(tái)系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，以應(yīng)對國家經(jīng)濟(jì)增速放緩。

與“瘋狂放水”的印度央行不同，國際貨幣基金組織則認(rèn)為，印度經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的癥結(jié)在公共債務(wù)問題上。

該機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉塔·戈皮納特上周表示，可能會(huì)將印度2019年財(cái)年(2019.3-2020.3)的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期從6.1%下調(diào)至5%。IMF預(yù)計(jì)，印度一般政府債務(wù)升至占GDP的68.1%，為3年來最高水平。IMF建議印度采取措施，將這一比例壓低至60%。

11月，穆迪將印度的信貸評估前景降至負(fù)面，理由包括影子銀行危機(jī)惡化、經(jīng)濟(jì)長期放緩至公共債務(wù)不斷上升等問題。該評級公司預(yù)計(jì)，2019財(cái)年印度的預(yù)算赤字占GDP的比例將達(dá)到3.7%。

IMF指出，印度政府應(yīng)避免采取刺激經(jīng)濟(jì)的財(cái)政刺激措施，而應(yīng)著重于削減公共債務(wù)，以便騰出財(cái)政資源用于投資。

普林斯頓大學(xué)客座教授阿肖卡·莫迪也表示，“（印度）此前通過基于借貸的房地產(chǎn)開發(fā)和建筑業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的泡沫終于開始萎縮”。

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