二手房直降百萬仍難出手，房租回到幾年前，這座一線城市樓市有點“冷”

每經(jīng)編輯 何小桃    

圖片來源：北京（資料圖，圖片來源：攝圖網(wǎng)）

時至年底，冬天的寒意漸濃。與季節(jié)的切換同步，全國不少城市的樓市漸進冰封。

風水輪流轉(zhuǎn)，買賣雙方的心理預(yù)期改變，購房者猶豫不決，等待“最好的機會”，業(yè)主則倍感焦慮，掛牌的二手房幾個月依然無人問津。

北京就是一個典型的例子。

北京二手房直降百萬仍難出手

統(tǒng)計數(shù)據(jù)最為權(quán)威。

一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，自2019年7月以來，一線城市除深圳房價獨自持續(xù)上行，北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。其中，北京房價下調(diào)速度要快于其它一線城市。與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

二手房市場更為殘酷。據(jù)瞭望智庫，安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京二手房掛牌均價環(huán)比10月下跌約1%，這是北京二手房連續(xù)第5個月下跌。

北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年10月份，北京二手住宅共計網(wǎng)簽8844套，與9月份的12319套相比，減少3475套，環(huán)比降28.2%；與2018年10月的8879套相比，減少35套，同比下降0.4%。

合計來看，2019年前10月北京二手住宅網(wǎng)簽為118558套，與2018年前10個月的130664套相比，減少12106套，降低了9.3%！

數(shù)據(jù)背后是一個個業(yè)主和購房者的攻防戰(zhàn)，和此前不同，如今業(yè)主處于全面被動。

“業(yè)主剛來電話，590萬就能賣。”中介小吳說，只要誠心買，價格還可以再談。二十分鐘前，該房源報價還是598萬。但瞬間降八萬并非底限，這套位于北京朝陽區(qū)的兩居室，掛牌兩個月來，已累計降價170萬。

北京（資料圖，圖片來源：攝圖網(wǎng)）

據(jù)第一財經(jīng)報道，在小吳印象中，以往市場低溫時，小戶型房價仍較堅挺。但如今，從望京熱門小區(qū)，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬已非孤例。

在買賣雙方的博弈中，業(yè)主的心理防線已在下降。據(jù)北京麥田成交房源監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份買方整體議價幅度為-6.9%，較上個月下滑1個百分點，客戶議價空間達到2017年以來最高水平。

不只北京，全國多個城市難逃二手房價格大幅下滑的命運。

全景財經(jīng)引用貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，全國多個城市二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。過去一年（2018年11月到2019年11月），25個重點城市有20個城市的掛牌均價出現(xiàn)下跌，甚至有城市的跌幅超過20%。

圖片來源：全景財經(jīng)

具體來看，青島二手房掛牌均價跌幅最大，從2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首；廣州位居次席，從37397元跌至31910元，跌幅超17%；鄭州位居第三位，從16861元跌至14965元，跌幅超12%。

要知道，購置住房是有各種成本的（利息、各種稅費、維修基金等），這意味著，如果一個青島人2018年11月買了房，即便能夠按照掛牌價賣出去（不考慮不滿2年要繳納增值稅的因素），也要虧掉四分之一。而現(xiàn)實中，在這么慘淡的市場下，真正的成交價大概率要比掛牌價低一些，虧損的幅度還要繼續(xù)擴大。

租金回到幾年前 長租公寓“變卦”頻催業(yè)主降價

與二手房售價同步下滑的還有租房的價格。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京的房屋月租金水平在經(jīng)歷“4連跌”后下降為81.3元/平米/月，環(huán)比下降1%，同比下降2.8%，當前租金水平已降至2018年年初以來的最低位。

據(jù)《財經(jīng)》報道，近期不少租房的房客表示，他們的房租普遍下調(diào)了500元/月左右。

在京租房的李偉（化名）表示，他于近日租下了朝陽區(qū)雙井附近的一套六十多平兩居室，在看房后一個禮拜，中介主動通知他房租下降了500元/月。最終，該房以月租金7000元/月（季付）的價格而成交。

“北漂”張琳（化名）也向記者證實，她和朋友上周一起在豐臺區(qū)方莊附近租下一套五十多平的兩居室，同樣降價了500元/月。

記者查詢某找房網(wǎng)站后發(fā)現(xiàn)，最近一段時間，北京市住宅租金呈現(xiàn)出明顯的下行趨勢。以朝陽區(qū)某小區(qū)為例，同樣朝向，面積均為89平米的整租房源，在今年8月4日的成交價為6400元/月，而12月25日的成交價為4600元/月，直降1800元/月。

在西城區(qū)以“人口密集度高”而著稱的某小區(qū)，同樣朝向、面積均為60平米的整租房源，在今年10月5日的成交價為5800元/月，而12月25日的成交價為5100元/月，直降700元/月。

租房市場不景氣，不少長租公寓企業(yè)也暫停部分區(qū)域的收房，開始著力消化原有房源庫存，甚至要求房東降價，重新簽訂合同。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)報道，一位業(yè)主表示，其租給某長租公寓的一套兩居室原本簽約的價格為7300元/月，半個月前接到電話，要求降價到6500元/月，如果不降價就解約，解約雖然能夠拿到一個月的違約金，卻要支付額外的裝修費用，總體算下來，他還要給對方5000多元，“管家說，可以走法律程序，他們的律師團隊很強大。”

一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的截圖顯示，某位蛋殼公寓的房東稱，自己的房子因“拆除隔斷”而被蛋殼要求大幅降低租金，“從13500元/月銳減至8500元/月”。

據(jù)《財經(jīng)》調(diào)查，這樣的情況并不鮮見。據(jù)常營地區(qū)的某位房東透露，自己的房子租給了蛋殼公寓，因拆除隔斷，房租“由9100元/月銳減到7500元/月”。另一位回龍觀的房東則表示：“拆除隔斷使自己的房租從9100元/月降到7500元/月。”

證券時報報道，業(yè)內(nèi)知情人士表示，一些長租公寓機構(gòu)、租賃平臺確實出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。有租賃機構(gòu)的個別房間與業(yè)主協(xié)商調(diào)整租金，是因為當初收房時給的評估價有點高了，現(xiàn)在是根據(jù)系統(tǒng)綜合評估做出調(diào)整。對因價格沒評估準、業(yè)主又不愿意降價、想解約的，租賃機構(gòu)會賠業(yè)主違約金。但如果業(yè)主同意調(diào)整價格，可以按協(xié)商好的價格重新簽約。

上述知情人士認為，出現(xiàn)這種情況的原因除了年底整體市場下行低走，還有城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移、政策管理調(diào)控，以及合約雙方個體計劃調(diào)整等宏觀、微觀因素。不過，他認為，作為合約雙方，就個別合同達成續(xù)約、變更、解約屬正常商業(yè)行為。

每日經(jīng)濟新聞綜合《財經(jīng)》、第一財經(jīng)、證券時報等