核心城市房價連降4個月 社科院預(yù)測：2020年樓市可能沒有 “小陽春”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2020年，房地產(chǎn)市場可能沒有“小陽春”。

12月27日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的新一期《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）指出，核心城市房價繼續(xù)小幅下調(diào)，明年樓市“小陽春”或難以再現(xiàn)。2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主線已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)市場借政策真空期進行預(yù)熱的可能性已經(jīng)大為降低；如果一線城市市場走勢分化繼續(xù)加大，2020年下半年一線城市房價穩(wěn)定的難度可能加大。

對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組負責人鄒琳華在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，主要是政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低。

明年樓市為何難現(xiàn)“小陽春”？

鄒琳華指出，“2018年的小陽春有一定的市場炒作因素，其核心是政策走勢不明朗。”

《報告》指出，2019年之所以出現(xiàn)“小陽春”，主要基于一方面2018年第四季度核心城市房價出現(xiàn)較快下滑，市場累積了一定的反彈動能；另一方面2019年初住房調(diào)控政策進入真空期，市場各方樂觀推測調(diào)控政策可能轉(zhuǎn)向。

但今年這兩項條件均發(fā)生較大變化。2019年12月中央經(jīng)濟工作會議明確定調(diào)2020房地產(chǎn)政策，會議再次強調(diào)要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求全面落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效管理調(diào)控機制。

2019年全年房價走勢穩(wěn)中有降，第四季度并未出現(xiàn)大幅下調(diào)。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，今年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。

《報告》分析指出，市場累積的反彈動能也很小，2020年初房地產(chǎn)市場總體不大可能再度出現(xiàn)明顯的“小陽春”現(xiàn)象。

“政策走勢相對明確，炒作空間就小了。”鄒琳華總結(jié)說。

一線城市“穩(wěn)房價”難度或加大

自2019年7月以來，一線城市房價走勢出現(xiàn)分化。深圳房價獨自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。

《報告》指出，在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領(lǐng)先于其他一線城市房價率先復(fù)蘇，因而具有一定的市場風(fēng)向標意義。本次深圳房價再度率先上漲，對其他一線城市的房價預(yù)期具有一定的正向影響，如果漲勢延續(xù)，其房價上漲態(tài)勢可能會逐步會傳導(dǎo)至其他一線城市。一線城市市場走勢分化繼續(xù)加大，2020年下半年一線城市房價穩(wěn)定的難度可能加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市住房市場有望維持總體穩(wěn)定。

根據(jù)《報告》，二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來的二手房成交量指數(shù)月度平均值大體相等。可見，下半年二手房成交量雖然持續(xù)下降，但仍處于正常值區(qū)間，還遠未進入有價無市的“冰凍區(qū)”。

數(shù)據(jù)來源：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組

在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房價穩(wěn)中有降，但部分城市房價波動性相對仍較大。

緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，二線城市中，長沙房價水平相對較低，且近一年房價下降約5.99%，居民購房負擔也有所減輕；環(huán)京房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)，11月份，作為環(huán)京風(fēng)向標的廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降0.54%，同比上漲4.62%。

青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房價降幅大于9%；重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房價穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)泡沫擴張得到抑制。

但仍有部分城市波動較大，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上，其中蘇州2019年11月房價環(huán)比下降1.74%，短期房價漲勢初步得到控制。

此類城市如何進一步促進市場回歸理性？《報告》建議，進一步清理部分城市現(xiàn)實仍然存在的住房去庫存政策，嚴格控制城市更新與棚戶區(qū)改造規(guī)模范圍，避免擴大短期供求矛盾；探索建立限競房、共有產(chǎn)權(quán)房等低價住房供應(yīng)制度，穩(wěn)定居民房價預(yù)期，避免購房者因房價上漲集中入市；進一步推進租購房同權(quán)，因地制宜清理購房優(yōu)先入學(xué)、優(yōu)先落戶等不合理政策，逐步建立租購并舉的市場體系。

核心城市住房租金繼續(xù)下跌

反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金繼8月開始由漲轉(zhuǎn)跌之后，11月租金繼續(xù)較快下跌。

今年11月，核心城市住房租金指數(shù)為101.67，環(huán)比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有類似的下降走勢，但2019年租房市場景氣度總體低于2018年。由于11月屬于租房市場淡季，住房租金較快下跌總體屬于季節(jié)性波動，同時也疊加了少部分經(jīng)濟增速下行因素的影響。

一線城市盡管短期租金全部下跌，但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數(shù)顯示，11月4個一線城市住房租金出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌。其中北京環(huán)比下跌1.5%，深圳環(huán)比下跌1.6%。

但從近兩年的租金走勢看，剔除季節(jié)性波動，一線城市住房租金仍然呈現(xiàn)向上的趨勢。如果與2018年1月相比，深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位，北京上漲了2.86%居一線城市末位。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)