三盛控股上市限制期已過 首輪資產(chǎn)注入完成，貨值或?qū)崿F(xiàn)大規(guī)模增長

等足了借殼上市注資限制期24個月，三盛集團旗下地產(chǎn)上市平臺三盛控股首輪資產(chǎn)注入終于靴子落地。

日前，三盛控股公告，股東高票通過有關(guān)三盛控股以2.31億港元代價收購四個地產(chǎn)項目的動議。此舉意味著三盛集團對三盛控股的首輪資產(chǎn)注入宣告完成，也被業(yè)內(nèi)認為是三盛集團對上市平臺履行資產(chǎn)注入承諾的開端。

首輪資產(chǎn)注入 潛在發(fā)展空間被打開

具體交易方式上，三盛控股公告稱，其直接全資公司全耀控股有限公司9月27日與賣方控股股東Mega Regal訂立了有條件收購銷售股份協(xié)議，以2.31億港元，于協(xié)議完成日期透過按發(fā)行價每股代價股份10.5港元發(fā)行及配發(fā)2,200萬股代價股份的方式支付，分別相當于三盛控股已發(fā)行股本約5.2%，及完成后已發(fā)行股本約5.0%。發(fā)行價相當于協(xié)議日收市價每股10.60港元折讓約0.9%。

根據(jù)雙方協(xié)議，Mega Regal完成重組后，三盛控股將通過間接全資附屬公司持有包括福建盛創(chuàng)、福州宏盛、福建天壬及漳州德友盛在內(nèi)的住宅及商業(yè)項目的建筑及開發(fā)項目公司。

作為唯一上市平臺，三盛控股目前僅承載了三盛集團的部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時受累于殼公司利福地產(chǎn)的凈虧損以及資產(chǎn)注入限制，同時由于新項目開發(fā)后利潤結(jié)轉(zhuǎn)的周期問題，三盛控股兩年多以來業(yè)績尚未實現(xiàn)大規(guī)模增長，公司價值被低估在所難免。

根據(jù)公告粗略計算，此輪收購交易完后，三盛控股的土地儲備可增加約43.81萬平方米（地盤面積），幾乎占目前三盛控股土儲的一半。此外，其短期可售項目資源將進一步增加，運營績效、資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力有望隨之顯著提升。

"銷冠"項目納入囊中 大幅盈利可期

公告顯示，此次注入的的四個地產(chǎn)項目，分別屬于福建盛創(chuàng)、福建天壬、德友盛和福州宏盛，項目總建筑面積約達121萬平方米。對比上市初期僅擁有兩個地產(chǎn)項目、資產(chǎn)注入前總建筑面積約251.39萬平方米，三盛控股規(guī)模迅速擴大。

從標的資產(chǎn)類型來看，四個項目包括一座市中心高端商業(yè)綜合體、兩個區(qū)域銷冠，以及一個標桿產(chǎn)品。其共同點是都已經(jīng)經(jīng)過市場"試水"，并獲得良好反饋，因此從項目的選擇上看，三盛控股顯然將成為三盛集團房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的業(yè)務(wù)最重要的平臺。

事實上，除以上項目或?qū)⒋蜷_三盛控股業(yè)績的上行空間，其自身未來也有不少項目盈利在即。2017年借殼后即注入的濟南章丘項目、平潭項目，總貨值達30億。而目前開盤銷售的僅有璞悅府、國際海岸，且集中在2018年底、2019年初，其余多個項目仍處于建設(shè)期、以及預(yù)售階段，尚未體現(xiàn)出收入情況。隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入上市公司平臺，其品牌價值及三盛集團多年來在地產(chǎn)行業(yè)的深厚積淀也一同注入三盛控股，待項目陸續(xù)完成開發(fā)、進入銷售環(huán)節(jié)后，其收入及利潤有望迎來一輪大規(guī)模增長。

加速囤糧 規(guī)模蓄力

除了集團公司的資產(chǎn)注入，三盛控股的存貨也在持續(xù)增加。

財報顯示，2018年三盛控股合并收購了10幅新土地項目。新收購?fù)恋毓烙嬁偨ㄖ娣e約為130.43萬平方米，其中集團股本權(quán)益占56.43萬平方米。集團土地收購的合同總代價約為65.43億元人民幣，由集團根據(jù)其相關(guān)的股本權(quán)益應(yīng)付當中24.21億元人民幣。

據(jù)三盛控股半年報顯示，截至2019年6月30日，三盛控股共有15個開發(fā)中的物業(yè)發(fā)展項目，土地儲備總占地面積約為79.66萬平方米，預(yù)計總建筑面積約251.39萬平方米。

對比2017年借殼上市之初，三盛控股全年僅購入兩個土地項目，總面積25.77萬平方米，總建筑面積83.02萬平方米，這家成長中的上市房企正在積極地向前奔跑。

"通過與母公司三盛集團成立合資公司的形式，三盛控股兩年多來已經(jīng)連續(xù)獲取十多個新項目。盡管資產(chǎn)負債率階段性上升，但這是出于增長和發(fā)展的短期需要，也是收并購后做強做大企業(yè)的必經(jīng)之路。"三盛控股投資者關(guān)系部門表示。

從項目分布上，可以看出三盛控股未來優(yōu)化項目布局，在"海峽西岸經(jīng)濟區(qū)"、"長三角經(jīng)濟區(qū)"及"環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)"持續(xù)深耕，擴大市場規(guī)模的決心。

而母公司三盛集團作為閩系房企中"穩(wěn)健型"選手，近年來也對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模有了新的要求。2016-2018年，這家百強房企銷售額從138億元升至350億元，年復(fù)合增長率達60%。

三盛集團在2018年提出了三年"雙千億"目標，規(guī)劃三年實現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模過千億，合并收入過千億。而根據(jù)三盛集團官方數(shù)據(jù)，截至目前，三盛地產(chǎn)開發(fā)總面積約1500萬平方米，土地儲備1000多萬平方米，貨值近2000億。

三盛集團常務(wù)副總裁馮輝明今年年中曾公開表示，"三盛的地產(chǎn)集團資產(chǎn)在500-600億元，若每年保持40%左右的增速，沖刺千億的難度并不大；至于銷售收入，過去兩年部分快周轉(zhuǎn)房企平均復(fù)合增長率約為65%-70%，而三盛希望更穩(wěn)健發(fā)展，因此保持40%-50%增長率，通過三年左右時間也可以達到千億。"

今年9月16日，三盛集團在虹橋商務(wù)區(qū)的"上海總部"正式落成，開啟了"雙總部"的征程。同月的一封總裁公開信中，馮勁義表示，長三角是三盛的重要引擎，"它的份額占比將達到40%"。回歸一二線城市是當下規(guī)模房企的普遍選擇，也是市場所趨，三盛集團"雙總部"無疑為未來開疆辟土做好了準備。

（本文不作為投資建議，具體以公司公告為準，投資有風(fēng)險，入市需謹慎）