招商蛇口發(fā)布重組預(yù)案 加速前海土地整備或迎來發(fā)展新契機(jī)

繼今年4月前海土地整備完成以來，招商蛇口在前海開發(fā)建設(shè)上又取得一次可見性突破。

12月9日，招商蛇口發(fā)布《招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司共同增資合資公司重大資產(chǎn)重組預(yù)案》的公告。公告稱，招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)、前海投控按照《增資協(xié)議》的相關(guān)約定分別對(duì)前海自貿(mào)投資（合資公司）增資；即由合資公司主導(dǎo)以增資擴(kuò)股的方式向招商前海實(shí)業(yè)、前海投控按照《增資協(xié)議》的相關(guān)約定分別收購其合法持有的招商馳迪100%股權(quán)及前海鴻昱100%股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)由合資公司統(tǒng)籌組織開發(fā)標(biāo)的公司所持有的資產(chǎn)。與此同時(shí)，招商前海實(shí)業(yè)以部分現(xiàn)金向合資公司增資。上述交易完成前后招商前海實(shí)業(yè)和前海投控仍各自持有合資公司50%的股權(quán)。根據(jù)公告顯示，本次交易預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，不構(gòu)成重組上市。

合資公司或?qū)碛星昂ＹY產(chǎn)超千億

本次交易標(biāo)的公司一家為深圳市前海鴻昱實(shí)業(yè)投資有限公司（簡稱“前海鴻昱”），持有前海約38.09萬平方米土地的使用權(quán)。另一家標(biāo)的公司為深圳市招商前海馳迪實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“招商馳迪”），招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)持有招商馳迪100.00%的股權(quán)。招商馳迪（含下屬全資子公司）擁有深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平方米土地的使用權(quán)。

作為前海鴻昱的控股股東前海投控，其實(shí)際控制人及控股股東為前海管理局。前海投控以“前海產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營商和現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展商”為戰(zhàn)略定位，主營業(yè)務(wù)包含前海合作區(qū)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大項(xiàng)目投資等業(yè)務(wù)，是前海城市新中心規(guī)劃落地和開發(fā)建設(shè)的主力軍。

公告顯示，本次向合資公司增資的標(biāo)的公司擁有的資產(chǎn)均位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)，標(biāo)的資產(chǎn)的審計(jì)和評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年9月30日，截至重組預(yù)案簽署日，招商馳迪公司100%股權(quán)評(píng)估值暫定為643.68億元，前海鴻昱100%股權(quán)評(píng)估值暫定為729.08億元。

在本次交易完成后，合資公司或?qū)碛星昂Ｉ呖谧再Q(mào)區(qū)超千億元資產(chǎn)。不過，標(biāo)的資產(chǎn)的最終交易價(jià)格將依據(jù)具有證券、期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的經(jīng)有權(quán)國資部門備案的標(biāo)的公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中所載評(píng)估值及增資協(xié)議的約定確定。

招商蛇口表示，合資公司將依托招商蛇口與前海投控在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制度創(chuàng)新、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等方面的成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢資源，加快片區(qū)開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，發(fā)揮產(chǎn)城融合效應(yīng)，促進(jìn)創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)，落實(shí)國家“一帶一路”倡議，打造企業(yè)走出去門戶基地，建設(shè)深港合作的平臺(tái)載體。

土地整備加速價(jià)值釋放

招商蛇口重組之初，前海土地資源被投資者視為一座“金礦”。但由于這部分土地屬于工業(yè)用地，深圳官方與招商局就面積、估值與整備方式等問題開啟了長達(dá)兩年的談判。

整備方案遲遲未落地也對(duì)招商蛇口的估值造成了一定的影響。招商蛇口總經(jīng)理董事長許永軍此前表示：“招商蛇口確實(shí)被二級(jí)資本市場低估，但隨著前海土地開發(fā)權(quán)益歸屬和大空港項(xiàng)目的進(jìn)一步落地，未來有望對(duì)估值修復(fù)有積極作用。”

去年12月，招商蛇口推進(jìn)已久的前海土地整備方案終于正式落地，創(chuàng)新性一攬子解決前海用地性質(zhì)變更和用地確權(quán)問題。方案主要涉及土地整備和合資合作兩個(gè)階段。在土地整備階段，由前海管理局按約定收回前海土地整備范圍內(nèi)原19家持地公司原規(guī)劃下的全部土地使用權(quán)，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價(jià)值等于上述補(bǔ)償價(jià)值的新規(guī)劃下的土地使用權(quán)。

合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內(nèi)新規(guī)劃下的持地公司股權(quán)注入合資公司，通過現(xiàn)金對(duì)價(jià)補(bǔ)足實(shí)現(xiàn)50%：50%的股權(quán)比例，并由招商蛇口合并財(cái)務(wù)報(bào)表。合資公司將負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)合資合作范圍內(nèi)全部的用地。在變更為經(jīng)營性土地之后，招商蛇口所持有的這一部分土地的估值也有了明確的計(jì)算方式。

隨著前海的發(fā)展，商業(yè)用地的需求也隨之增加，前海目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)也在全深圳位于前列。而在前海前期的規(guī)劃中，居住用地更為稀缺。業(yè)界人士分析稱前海屬于深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，是商務(wù)人士密集就業(yè)的區(qū)域，對(duì)住宅有一定需求。規(guī)劃一部分居住用地，對(duì)于整個(gè)配套的完善是有幫助的。

前海土地整備方案的落地和完成，招商蛇口的價(jià)值或許將進(jìn)一步釋放。申萬宏源此前發(fā)布的研報(bào)中指出，此次合作方案實(shí)現(xiàn)了土地變性、推進(jìn)合資合作新模式的開展，對(duì)前海合作用地進(jìn)行確權(quán)，同時(shí)招商置換用地中的商務(wù)公寓可供銷售，進(jìn)一步加快其資源變現(xiàn)與周轉(zhuǎn)。而在本次交易完成后，招商蛇口將進(jìn)一步明確在前海區(qū)域的土地權(quán)益，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，提升招商蛇口在該片區(qū)的資源價(jià)值，夯實(shí)招商蛇口的綜合競爭力，未來前海蛇口自貿(mào)區(qū)為招商蛇口帶來的價(jià)值提升值得期待。

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