IPO申請11年后搭上開發(fā)區(qū)東風(fēng)擬上市 中新集團(tuán)仍需處置地產(chǎn)業(yè)務(wù)

每經(jīng)記者 孫嘉夏 實(shí)習(xí)生 蹇卿蘭    每經(jīng)編輯 文 多    

11月29日晚，“證監(jiān)會發(fā)布”公布，中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱中新集團(tuán)）的首發(fā)上市申請獲得核準(zhǔn)，而中新集團(tuán)也成為了國內(nèi)首個(gè)獲批上市的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體。

根據(jù)12月2日晚刊登的招股意向書，中新集團(tuán)控股股東為蘇州中方財(cái)團(tuán)控股股份有限公司（以下簡稱中方財(cái)團(tuán)），持股52%；實(shí)際控制人為蘇州工業(yè)園區(qū)國有資產(chǎn)控股發(fā)展有限公司，持有中方財(cái)團(tuán)28.31%的股權(quán)。此次發(fā)行擬募集資金13.62億元用于投資斜塘項(xiàng)目（基礎(chǔ)設(shè)施改造）。

從2008年10月10日IPO申請獲證監(jiān)會受理，到2019年11月29日正式獲準(zhǔn)首發(fā)上市申請，中新集團(tuán)A股上市之路走了11年。

11年等候IPO終落地

中新集團(tuán)官網(wǎng)顯示，2008年6月29日，中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司創(chuàng)立大會召開，6月30日股份公司正式成立，邁出了上市進(jìn)程中的關(guān)鍵一步。當(dāng)年10月10日，中新集團(tuán)IPO申請正式獲證監(jiān)會受理。直到2014年5月4日，其招股說明書才在證監(jiān)會官網(wǎng)上披露。

之后又是兩年，到2016年1月13日中新集團(tuán)IPO才過會，主板發(fā)審委2016年第六次會議審核結(jié)果公告顯示，發(fā)審委會議對中新集團(tuán)詢問的主要問題涉及5個(gè)方面，包括實(shí)際控制人認(rèn)定依據(jù)和理由、部分高管涉嫌犯罪對公司業(yè)務(wù)和經(jīng)營的影響、發(fā)行人獨(dú)立董事任職合規(guī)情況、長期應(yīng)收款項(xiàng)的減值計(jì)提準(zhǔn)備。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理中新集團(tuán)近幾年發(fā)展情況發(fā)現(xiàn)，中新集團(tuán)人事密集變動與所屬行業(yè)為房地產(chǎn)或是拖慢其上市進(jìn)程的兩大因素。

2014年10月，中新集團(tuán)原董事長杜建華、原總裁柏貴之雙雙因涉嫌受賄罪被江蘇省人民檢察院依法逮捕。一個(gè)月后，中新集團(tuán)副總裁葉迎君也因涉嫌受賄罪被依法逮捕。此外，中新集團(tuán)招股書顯示，2011~2017年，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的業(yè)務(wù)收入均占中新集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入的50%以上。按證監(jiān)會2012年頒布的《上市公司行業(yè)分類指引》，當(dāng)上市公司某類業(yè)務(wù)的營業(yè)收入比重大于或等于50%，則將其劃入該業(yè)務(wù)相對應(yīng)的行業(yè)。據(jù)此，中新集團(tuán)也可劃歸為房地產(chǎn)行業(yè)。

2009、2010年遏制房價(jià)快速上漲的“國四條”和“國十條”出臺后，國內(nèi)房企IPO便難上加難，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的開發(fā)區(qū)平臺企業(yè)再未有IPO成功案例。

欲擺脫房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

“雖然中新集團(tuán)申請上市已經(jīng)很長時(shí)間，但支持工業(yè)園區(qū)上市是今年國務(wù)院才發(fā)布的政策。”香頌資本董事沈萌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，支持國家級經(jīng)開區(qū)上市為中新集團(tuán)漫漫上市征程帶來轉(zhuǎn)機(jī)。

今年5月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，其中提到，積極支持符合條件的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體申請首次公開發(fā)行股票并上市。中新集團(tuán)也成為該政策發(fā)布后，首個(gè)獲批上市的國家級經(jīng)開區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體。

公開資料顯示，中新集團(tuán)開發(fā)的蘇州工業(yè)園區(qū)已躋身建設(shè)世界一流高科技園區(qū)行列。在商務(wù)部公布的2018年國家級經(jīng)開區(qū)綜合考評中，蘇州工業(yè)園區(qū)位列第一；其中，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)排名第一，科技創(chuàng)新排名第二。

事實(shí)上，中新集團(tuán)近兩年正積極推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展戰(zhàn)略，主營業(yè)務(wù)收入主要由“土地一級開發(fā)”“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”“市政公用”以及“多元化服務(wù)”四個(gè)部分構(gòu)成，其中“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”占比一直最高，2011~2017年均超50%，但在2018年占比下降至39.71%，但今年上半年占比又出現(xiàn)上升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2019年以來，中新集團(tuán)已多次變更經(jīng)營范圍。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，2019年5月9日，中新集團(tuán)將“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)）”變更為“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（不含長租公寓以外的住宅）”，并新增“工業(yè)廠房及科研載體的開發(fā)與運(yùn)營”；2019年12月2日，將“酒店及酒店式公寓的經(jīng)營管理”變更為“酒店的經(jīng)營管理”。

此外，12月2日晚公布的招股意向書詳細(xì)披露了住宅及商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)處置方案具體情況。在住宅方面，公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司所持的擬建住宅和在建住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，包括兩家控股公司（和瑞地產(chǎn)51%股權(quán)、吳中置地100%股權(quán)）和5家參股公司（左岸地產(chǎn)30%股權(quán)、恒熠咨詢30%股權(quán)、尚源房產(chǎn)19.40%股權(quán)、聯(lián)鑫置業(yè)16.66%股權(quán)及圓融集團(tuán)25%股權(quán)），并加速銷售持有的住宅項(xiàng)目；在商業(yè)項(xiàng)目方面，加速對外銷售短期內(nèi)能處理完畢的商業(yè)房地產(chǎn)，將未銷售的商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自持。

中新集團(tuán)表示：“目前住宅及商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)處置完畢，集團(tuán)未來主要從事長租公寓、工業(yè)廠房、商業(yè)租賃等國家政策鼓勵(lì)的不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。”

對于中新集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入占比變化以及經(jīng)營范圍變更情況，沈萌認(rèn)為：“雖然配套房地產(chǎn)開發(fā)很難從整體工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)中剝離，但為了強(qiáng)化上市公司的主業(yè)及考慮相關(guān)宏觀調(diào)控因素，中新集團(tuán)需要把住宅及商業(yè)項(xiàng)目等業(yè)務(wù)拿出。而中新集團(tuán)是按照國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)國家級經(jīng)開區(qū)建設(shè)主體上市的政策，其他房地產(chǎn)企業(yè)很難效仿。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系中新集團(tuán)董秘辦詢問上市情況，但對方表示相關(guān)人員在出差，不方便回復(fù)。