跌跌不休！中國(guó)投資客青睞的迪拜，全球第一高樓套牢上千投資客

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在海南三亞，幾乎每一個(gè)豪宅項(xiàng)目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，迪拜是一個(gè)具有財(cái)富象征意味的、土豪成群的城市。

而事實(shí)上，作為阿聯(lián)酋人口最多的城市和中東地區(qū)的金融中心，迪拜房?jī)r(jià)自2015年見(jiàn)頂以來(lái)已經(jīng)下跌超過(guò)30％，被稱作“過(guò)去兩年全球樓市中表現(xiàn)最差的一線城市”。而今，迪拜的房?jī)r(jià)僅為“東方迪拜”的1/5。第三季度最新數(shù)據(jù)顯示，其平均房?jī)r(jià)僅為人民幣2.5萬(wàn)元/平方米。

第一太平戴維斯報(bào)告曾指出，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩、油價(jià)下跌、貨幣貶值和政局動(dòng)蕩都是造成迪拜房?jī)r(jià)持續(xù)走低的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

眼下，迪拜的房?jī)r(jià)還在下跌，且似乎遙遙無(wú)期。

迪拜夜景 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

全球第一高樓房?jī)r(jià)腰斬 買(mǎi)家深度套牢

高828米、162層的世界第一高樓迪拜哈利法塔，其建筑內(nèi)有1000套豪華公寓。2010年，哈利法塔完工伊始，一居室公寓的價(jià)格可以賣(mài)到80萬(wàn)美元，并在2014年油價(jià)達(dá)到每桶100美元的頂峰時(shí)，房?jī)r(jià)升至100萬(wàn)美元（單價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)美元/平方米）。

但如今，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，當(dāng)初100萬(wàn)美元的公寓價(jià)格已經(jīng)腰斬，“最終售價(jià)可能不到50萬(wàn)美元。”近千名投資客被深度套牢。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌一方面讓迪拜被當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商打出“全球房?jī)r(jià)洼地”的宣傳口號(hào)，另一方面，各大國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)依然看跌迪拜房?jī)r(jià)，預(yù)測(cè)其將繼續(xù)下跌。而謹(jǐn)慎的買(mǎi)家們則持觀望態(tài)度，這也讓迪拜的房產(chǎn)交易量一蹶不振。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年的迪拜房產(chǎn)交易量與2017年相比下降了約22％。而與此同時(shí)，借著2017年迪拜獲得2020年世博會(huì)舉辦權(quán)的風(fēng)光，大量地產(chǎn)商又啟動(dòng)了不少地產(chǎn)項(xiàng)目，致使市場(chǎng)庫(kù)存激增。

“今年迪拜可能完成超31500套房屋，是過(guò)去五年該市平均年需求量的兩倍以上。”“迪拜目前還有9.6萬(wàn)套公寓在建，會(huì)在2020年底之前完工。”仲量聯(lián)行分析報(bào)告指出。

2014年以來(lái)迪拜房屋完工情況 資料來(lái)源：仲量聯(lián)行

巴菲特的信任票也難阻迪拜房?jī)r(jià)下跌

盡管房?jī)r(jià)在繼續(xù)跌，但依然有人對(duì)迪拜樓市投下了信任票。這個(gè)人，就是在投資上極具風(fēng)向標(biāo)意義的股神巴菲特。

據(jù)我國(guó)臺(tái)灣《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，巴菲特旗下的房地產(chǎn)中介公司BHHS與迪拜中介商Gulf房地產(chǎn)公司合資共同成立新企業(yè)，將在迪拜設(shè)立一個(gè)30人的顧問(wèn)與后勤團(tuán)隊(duì)。今年8月，他宣布旗下房地產(chǎn)公司將在迪拜收購(gòu)1萬(wàn)套房產(chǎn)。

在眾多移民機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)廣告中，“世界一線城市中，迪拜的租金收益率是歐美的2～3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”，是他們用得最多的數(shù)據(jù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了某海外置業(yè)機(jī)構(gòu)，其一位置業(yè)顧問(wèn)表示，在迪拜買(mǎi)房可以獲得100%土地所有權(quán)，沒(méi)有公攤，租售比高達(dá)10%，投資回報(bào)率在6%～7%。累計(jì)100萬(wàn)阿聯(lián)酋迪拉姆的房產(chǎn)就可以獲得永久簽證，也可以為直系親屬辦理家屬長(zhǎng)簽。

“開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)商會(huì)向土地部門(mén)支付20%的工程費(fèi)，降低風(fēng)險(xiǎn)。”在記者問(wèn)及近期的房?jī)r(jià)下跌情況時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)將主要原因歸結(jié)為“許多項(xiàng)目交付，庫(kù)存增加”“您看迪拜的底子在這擺著呢，也是扛過(guò)多次波折的。”

畢竟對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明知供應(yīng)量過(guò)剩，房子賣(mài)不動(dòng)，但工地不能停，甚至還有許多來(lái)自世界各地的工人要養(yǎng)活。

迪拜的房地產(chǎn)熱始于2000年，曾有媒體報(bào)道過(guò)當(dāng)時(shí)的建設(shè)盛況，“在很多地區(qū)，抬頭往上看，除了映入眼簾的迪拜天空之外，還少不了至少一臺(tái)起重機(jī)，保守估計(jì)，全世界起重機(jī)大概有15%～25%在迪拜”。

作為一個(gè)超級(jí)土豪城市，迪拜確實(shí)是很多人心心念念的地方——避稅天堂，獅子是寵物，警車是法拉利FF，“去迪拜搬磚”也是很多人的夢(mèng)想。

而另一方面，媒體對(duì)于迪拜的真實(shí)情況報(bào)道很少，大量的軟文投放，令其樓市更加神秘。那些置業(yè)顧問(wèn)則恰恰用好了這其中的信息不對(duì)稱。就比如，迪拜有很多中國(guó)公司操盤(pán)的地產(chǎn)項(xiàng)目專門(mén)賣(mài)給國(guó)人，銷售新盤(pán)可以從中獲得不菲的傭金。

根據(jù)第一太平戴維斯中東公司的分析，迪拜2018年房?jī)r(jià)整體下降了6%～10%，而2019年預(yù)計(jì)在此基礎(chǔ)上將再降5%～10%。

另外，迪拜的高昂物業(yè)費(fèi)，則是置業(yè)顧問(wèn)們最愿意忽略的一條。據(jù)2018年迪拜當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，公寓的物業(yè)費(fèi)每平方英尺12～24阿聯(lián)酋迪拉姆，酒店公寓的物業(yè)費(fèi)則是普通公寓的3倍。

根據(jù)今日的匯率換算，1阿聯(lián)酋迪拉姆=1.9131元人民幣。

據(jù)此，一套80平方米（1平方米=10.7平方英尺）的公寓，按照每平方英尺18阿聯(lián)酋迪拉姆計(jì)算，每年物業(yè)費(fèi)近3萬(wàn)元人民幣；一套80平方米的酒店公寓，每年物業(yè)費(fèi)就得9萬(wàn)元人民幣。

至于永久簽證，其實(shí)是屬于房產(chǎn)投資商居住簽證，每2年更新一次，且每180天至少到阿聯(lián)酋一次。再加上買(mǎi)醫(yī)療保險(xiǎn)等雜事，如果全部讓中介搞定，每次費(fèi)用在15000元+人民幣。這也是中介們介紹業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)比熱情、一到你詢價(jià)時(shí)就表示“來(lái)店里仔細(xì)談”的原因。

當(dāng)然，以上，對(duì)真正的壕們是無(wú)效的。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)今年曾發(fā)布報(bào)告指出，明年舉辦的世博會(huì)不會(huì)改變迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，“我們對(duì)市場(chǎng)的看法仍然非常嚴(yán)峻，2021年之前，迪拜的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)反彈。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)