“先行示范區(qū)”政策利好下 深圳二手房市場或持續(xù)分化

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月份深圳二手市場呈現(xiàn)“先降后升”趨勢，中上旬成交量較為平淡，而先行示范區(qū)政策公布后，二手房帶看量回升明顯。受此影響，進(jìn)入今年“金九”，深圳樓市行情開場就一反8月初的觀望情緒。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期深圳二手房市場帶看量大幅增加，如鏈家周六、周日的帶看量均突破萬次。但同時(shí)，深圳二手房市場出現(xiàn)分化：熱點(diǎn)區(qū)域二手房價(jià)格、成交量均有所攀升，甚至還出現(xiàn)了業(yè)主反價(jià)、下架房源等現(xiàn)象；而部分遠(yuǎn)郊區(qū)域的二手房源掛牌1年、下調(diào)價(jià)格，卻仍無人問津。

政策利好下二手房帶看量大增

自8月下旬深圳獲得建設(shè)先行示范區(qū)的“大禮包”以來，樓市信心明顯提振。

深圳樓市雖橫盤3年之久，但在前海自貿(mào)區(qū)、科學(xué)城科技園、一路向西、學(xué)區(qū)合并等概念加持下，部分區(qū)域樓盤價(jià)格在悄聲緩漲。特別是在此次先行示范區(qū)政策出臺后，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快。與此同時(shí)，外地資金大量涌入新房、公寓、辦公等物業(yè)，對原本持幣觀望本地資金影響較大，帶動(dòng)了市場預(yù)期。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了深圳不少片區(qū)的房產(chǎn)中介門店了解到，近期深圳二手房市場帶看量大幅增加，如鏈家周六和周日帶看量均突破萬次。有經(jīng)紀(jì)人甚至表示：“這比年初小陽春時(shí)單日看房高峰還要高。”

據(jù)南山區(qū)前海片區(qū)一中介門店經(jīng)理小徐介紹，當(dāng)前市場看房量大，新房、公寓成交推盤節(jié)奏加快。加之該區(qū)是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在新政公布后，該區(qū)熱點(diǎn)樓盤成交周期明顯加快，業(yè)主心態(tài)明顯提振，不少業(yè)主不同程度上調(diào)了掛牌價(jià)。

“在當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域市場需求旺盛的情況下，達(dá)成口頭協(xié)議后有業(yè)主遲遲不肯簽約、甚至反價(jià)，也有不著急出售的業(yè)主主動(dòng)提出將房源下架，或?qū)r(jià)格調(diào)得遠(yuǎn)高于市場價(jià)格，明顯是在試探市場。”中介小徐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，深圳全市二手住宅成交4625套。9月16~22日，全市二手住宅成交1808套，環(huán)比上升34.52%；成交面積150065平方米，環(huán)比上升33.77%；二手住宅成交均價(jià)為50600元/平方米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，相較于全國其他地區(qū)樓市清淡的表現(xiàn)，深圳“金九”表現(xiàn)還不錯(cuò)。一是受此前先行示范區(qū)等各種利好疊加，二是深圳樓市調(diào)整已久。但在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策、房貸利率等多重因素影響下，他并不看好今年最后兩個(gè)月的樓市行情。

熱點(diǎn)區(qū)域與遠(yuǎn)郊市場分化加劇

值得注意的是，未來有成長性區(qū)域的二手房在成交與報(bào)價(jià)上仍占較大優(yōu)勢。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，進(jìn)入9月份以來，龍華、南山和福田二手住宅報(bào)價(jià)連續(xù)三周呈上升狀態(tài)，其中第三周龍華二手住宅報(bào)價(jià)上漲0.44%，漲幅最大；其次是南山，漲幅為0.13%。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月第三周，羅湖、鹽田、寶安、龍崗等區(qū)域二手住宅報(bào)價(jià)下滑，其中鹽田二手住宅跌幅最大，為2.05%；其次為龍崗，跌幅為0.68%。從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來看，上周二手住宅報(bào)價(jià)下跌的盤源占比為48.97%，較前一周減少了0.52%；上周二手住宅報(bào)價(jià)上升和盤源占比為40.05%，較前一周減少了0.59%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，深圳南山區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域樓盤在近兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)價(jià)格上調(diào)了三次。

“60平方米的小兩居，7月底業(yè)主掛牌價(jià)不到400萬元。”在科技園上班的小劉因?yàn)槟承^(qū)房源次新且離公司近，一直關(guān)注該小區(qū)的價(jià)格和成交量。“8月下旬業(yè)主上調(diào)了一次價(jià)格，9月中旬又上調(diào)了掛牌價(jià)，目前這套小戶型價(jià)格至少調(diào)高了30多萬元。”

小劉告訴記者：“業(yè)主雖然調(diào)高了價(jià)格，但并沒有大幅影響該小區(qū)8月以來的成交量。中介解釋說，小區(qū)低價(jià)房源被賣掉之后，再入場者也就只能成交余下的相應(yīng)較低價(jià)格房源”。

與小劉關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域不同，在深圳一些體量大、樓齡老化、物業(yè)管理不到位、社區(qū)偏舊、車位緊張的房源，則掛牌量增加，擠兌效應(yīng)明顯，甚至部分房源掛牌超過1年帶看量仍寥寥無幾，即便是業(yè)主主動(dòng)降價(jià)也未必能輕易成交。

龍崗片區(qū)資深中介羅青告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“2017年客戶350萬元購入的房子，在還了兩年房貸后，現(xiàn)在降價(jià)20萬元掛牌330萬元出售，但帶看量仍不大，業(yè)主心態(tài)十分被動(dòng)。而掛牌的房源相較于羅湖、龍崗中心區(qū)的老舊房子，無論花園、樓齡、戶型都十分宜居。”

“熱點(diǎn)區(qū)域次新樓盤被格外關(guān)注很正常，但遠(yuǎn)郊新樓盤或區(qū)域核心老舊樓盤，比如龍崗布吉片區(qū)，即便小區(qū)距離地鐵近，但由于地面交通擁堵、社區(qū)偏舊、物管差等因素，掛牌超一年仍無人問津的的房源比比皆是。”將房子置在龍崗的羅青坦言，將來關(guān)外市場好些時(shí)會(huì)將遠(yuǎn)郊房子賣掉，換到南山或?qū)毎驳葻狳c(diǎn)區(qū)域重新購置。

李宇嘉補(bǔ)充道，從今年1~8月成交數(shù)據(jù)看，未來深圳樓市將會(huì)持續(xù)分化，即便在外圍有大量二手房成交，但也是集中在光明、龍華等熱點(diǎn)區(qū)域的外圍。