新土地管理法通過！集體土地入市、征地補償、土地流轉(zhuǎn)等迎重大變化，將這樣影響房價

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8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。

據(jù)了解，土地管理法修改以保護農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標(biāo)，重點從征地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地管理等三方面制度進行了完善，其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。

值得注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，改變了原先建設(shè)用地只能用國有土地的格局，是否會對土地供應(yīng)格局形成沖擊備受關(guān)注。對此，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶明確表示，不會對土地市場造成沖擊。

對于土地管理法修正案草案通過后的實施，全國人大常委會組成人員程立峰建議，要注重與相關(guān)法律和改革措施銜接，在實施法律的同時，進一步擴大土地制度改革試點范圍，為改革于法有據(jù)提供更多的實踐經(jīng)驗和立法基礎(chǔ)。

三方面制度完善，切實保障農(nóng)民權(quán)益

土地是農(nóng)民的命根子。據(jù)全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶介紹，土地管理法修改以保護農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標(biāo)，重點完善了三方面制度。

一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時組織召開聽證會，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，這極大保護了農(nóng)民利益。在征地補償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進行補償，現(xiàn)在實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，因為區(qū)片綜合地價除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定地價。

二是在集體經(jīng)營性建設(shè)用地方面，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農(nóng)民直接增加財產(chǎn)性的收入。同時，在集體建設(shè)性用地入市的時候，法律要求必須由村民代表大會或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。

三是在宅基地管理方面，我國對宅基地實行一戶一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比較緊張，這次法律規(guī)定，針對這種情況，地方政府要想辦法采取別的方式保障實現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利。另外，這次改革還下放了宅基地的審批權(quán)，明確要求通過規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。

“總之，新修改后的土地管理法的這些舉措將為農(nóng)民利益提供更加充分的實實在在的保障。”楊合慶說。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地將入市，土地基準(zhǔn)價或承壓

值得注意的是，這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場的法律障礙。

新修改的土地管理法中，刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定；增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

對此，自然資源部法規(guī)司司長魏莉華表示，這是土地管理法一個重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，改變了原先建設(shè)用地只能用國有土地的格局，這對下一步的土地供應(yīng)格局會不會形成沖擊？

對此，楊合慶表示，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來只有國有的建設(shè)用地才能進入市場，以進行各項建設(shè)，現(xiàn)在是允許把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途，第二是必須要經(jīng)過依法登記，第三是它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。因此，從這幾個方面來講，它不會對我們的土地市場造成沖擊。”他說。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，新土地管理法將為后續(xù)租賃市場的改革提供更為充足的用地，而隨著租賃住房建設(shè)的大量供給，房價上漲的態(tài)勢將得到抑制。同時，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，也有利于降低土地的基準(zhǔn)價格。另外，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市也將大幅增加農(nóng)民土地財產(chǎn)收入，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，更好保護農(nóng)民合法權(quán)益。

積極貫徹落實新法，繼續(xù)推進土地制度改革

魏莉華介紹，農(nóng)村土地制度改革涉及的主體、包含的利益關(guān)系十分復(fù)雜，牽一發(fā)而動全身，必須審慎穩(wěn)妥推進。2014年底，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國部署農(nóng)村土地制度改革試點工作。由于試點突破了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，2015年2月全國人大常委會通過授權(quán)決定，授權(quán)國務(wù)院在33個試點縣行政區(qū)域內(nèi)暫停實施土地管理法的5個條款、城市房地產(chǎn)管理法的1個條款。自2015年以來，33個試點地區(qū)在黨中央堅強領(lǐng)導(dǎo)下大膽探索，勇于實踐，農(nóng)村土地制度改革取得了明顯成效，也為土地管理法修改奠定了堅實的基礎(chǔ)。

對于土地管理法修正案草案通過后的實施，全國人大常委會組成人員程立峰提出了三方面建議：

一是組織好法律的學(xué)習(xí)和宣傳。農(nóng)村土地制度事關(guān)國民經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民切身利益，這次修改法律是將黨中央關(guān)于土地制度改革要求和試點地區(qū)制度性成果經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)化為法律，并在全國普遍實施和執(zhí)行，所以要加強學(xué)習(xí)和宣傳普及，讓廣大農(nóng)民真正了解和體會到土地制度改革的成效和國家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利。

二是注重與相關(guān)法律和改革措施的銜接。這次土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法同步修正，并且與剛剛修正的農(nóng)村土地承包法作了銜接，強化了對永久基本農(nóng)田的保護，明確了土地利用總體規(guī)劃和國土空間規(guī)劃的關(guān)系，建議在實施中要同步推進這幾部法律和改革措施，形成法律的合力。

三是繼續(xù)積極推進土地制度改革試驗探索。“本次法律修正采取積極穩(wěn)妥的態(tài)度，將看得準(zhǔn)的問題、改革實踐證明可行的做法上升成為法律，對一些一時看不準(zhǔn)、不成熟的做法，還要繼續(xù)開展試點。建議在實施法律的同時，進一步擴大試點范圍，特別是加大土地制度綜合性改革措施力度，為改革于法有據(jù)提供更多的實踐經(jīng)驗和立法基礎(chǔ)。

券商中國 張達