從前7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看樓市銷售端緣何能保持“韌性”

每經(jīng)編輯 陳旭    

李宇嘉

本周三（8月14日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年1~7月份房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)。

今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1~6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1~6月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，1~7月份，開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅比1~6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)上游（拿地、開(kāi)工和投資）來(lái)看，二季度以來(lái)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控和融資“雙緊縮”的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地和新開(kāi)工的積極性都有所下降，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資增速同樣下滑。

但是，商品房銷售表現(xiàn)出了一定的“韌性”，這超出了市場(chǎng)預(yù)期——1~7月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅比1~5月份收窄了0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也改變了今年4月份以來(lái)，商品房銷售面積同比降幅連續(xù)擴(kuò)大的局面。

圖片來(lái)源：新華社

此前，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，調(diào)控政策有所收緊，致使對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)下滑，再加上6月份按揭利率今年以來(lái)首次反彈，按揭貸款再啟額度控制，7月份全國(guó)商品房銷售或?qū)?huì)明顯下滑。但商品房實(shí)際銷售情況卻超出了市場(chǎng)的預(yù)期。

筆者認(rèn)為，未來(lái)商品房銷售還會(huì)保持一定“韌性”。2014年以來(lái)，“去庫(kù)存”及“一城一策”的政策基調(diào)一以貫之，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分化的同時(shí)，在售庫(kù)存水平也明顯走低，這是商品房銷售保持“韌性”的主要原因之一。

以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)為例，7月份商品房待售面積為49876萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，比6月末減少286萬(wàn)平方米。該數(shù)據(jù)已連續(xù)31個(gè)月下行，絕對(duì)值已降至2014年以來(lái)的新低。另外根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，7月份29個(gè)重點(diǎn)城市中，近七成城市在售庫(kù)存消化周期處在12個(gè)月的正常范圍內(nèi)，杭州、寧波和武漢等甚至不足4個(gè)月。

自4月份以來(lái)，調(diào)控政策再現(xiàn)收緊，重點(diǎn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資端。比如房地產(chǎn)貸款啟動(dòng)了額度控制，開(kāi)發(fā)商直接融資（境內(nèi)債券、海外債）、信托等全面收緊，私募“假股實(shí)債”支撐的土地前端融資被叫停。

一系列舉措讓開(kāi)發(fā)商資金面臨前所未有的壓力，而2015~2018年市場(chǎng)回升時(shí)期的大規(guī)模密集融資，也陸續(xù)到了償還期。因此，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商未來(lái)還將奉行“高周轉(zhuǎn)”的策略，新入市項(xiàng)目的定價(jià)將更為理性，以保障現(xiàn)金流安全。在市場(chǎng)在售庫(kù)存較低的情況下，經(jīng)歷了2015~2017年嚴(yán)厲調(diào)控的熱點(diǎn)城市和區(qū)域，將輪動(dòng)式地進(jìn)入需求端的觸底期或平穩(wěn)期。

另外，近年來(lái)國(guó)家一直在推進(jìn)都市圈戰(zhàn)略，包括粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群、長(zhǎng)江中游都市圈、成渝都市圈等，而鄭州、西安、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等中西部城市，在打造“強(qiáng)省會(huì)城市”、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心等方面形勢(shì)喜人。未來(lái)，這些區(qū)域和城市將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)地區(qū)。

值得注意的是，在人口、產(chǎn)業(yè)、交通、公共服務(wù)和規(guī)劃等協(xié)同發(fā)展的背景下，這些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)有效供應(yīng)的區(qū)域也擴(kuò)大了，并有望成為全國(guó)樓市穩(wěn)定的“壓艙石”。比如，上半年珠三角9個(gè)城市新建商品住房交易面積和金額，同比分別增長(zhǎng)0.9%和10.1%，增速比第一季度提高1.0和7.6個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。1~7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積35317萬(wàn)平方米，同比下降4.2%，降幅比1~6月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積25106萬(wàn)平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額17966億元，增長(zhǎng)6.7%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積24613萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.8%，增速加快了0.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額17760億元，增長(zhǎng)9.3%，增速加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，除東部發(fā)達(dá)區(qū)域外，隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷、人口回流、“新一線城市”崛起，我國(guó)新興都市圈、“強(qiáng)省會(huì)城市”也有望成為新的區(qū)域增長(zhǎng)極。

順應(yīng)都市圈戰(zhàn)略，人口向都市圈、熱點(diǎn)城市遷徙已成為比較明顯的趨勢(shì)?；谫Y源和公共服務(wù)跟著人口走的邏輯，各大城市主政者紛紛以優(yōu)質(zhì)服務(wù)“搶人”，國(guó)家在房地產(chǎn)政策上積極開(kāi)啟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

一方面，都市圈、一二線熱點(diǎn)城市努力增加土地供應(yīng)，滿足流入人口的住房需求。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，上半年一線、二線城市經(jīng)營(yíng)性土地成交面積同比分別增長(zhǎng)了20%和9%。同時(shí)，熱點(diǎn)城市加大存量土地盤(pán)活，近期深圳、武漢、合肥等加大閑置土地（批而未供和開(kāi)發(fā)商囤地）的清理力度。上半年，在供地放量的基礎(chǔ)上，深圳出臺(tái)《深圳市已批未建土地處置專項(xiàng)行動(dòng)方案》，明確因企業(yè)自身原因閑置滿1年，或因企業(yè)自身原因經(jīng)過(guò)閑置土地處置再次閑置的，無(wú)償收回。

另一方面，在“一個(gè)定位（房住不炒）、兩個(gè)體系（市場(chǎng)+保障）”的頂層設(shè)計(jì)下，國(guó)家正在積極構(gòu)建“租購(gòu)并舉”、“先租后買”、合理改善的住房新制度，打造梯度住房消費(fèi)模式。在都市圈戰(zhàn)略和消費(fèi)內(nèi)需主導(dǎo)的城市化“下半場(chǎng)”，新市民、外來(lái)人群、城市居民無(wú)房戶以及基于美好生活訴求的人居空間改善，將成為需求主體。

另外，我國(guó)城鎮(zhèn)化存量住房供應(yīng)品質(zhì)有待提升，比如成套率、有獨(dú)立廚衛(wèi)（安裝抽水馬桶）、有電梯、有規(guī)范化物業(yè)管理的社區(qū)和房屋比例，均有待提升。老舊小區(qū)改造、社區(qū)智能化將有光明的前景，這些都將有助于商品房銷售保持強(qiáng)大的韌性。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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