短短兩個(gè)月，香港樓市劇變！原來(lái)一個(gè)月賣(mài)上萬(wàn)套，如今只有六千套

每經(jīng)編輯 盧祥勇    

今年5月，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)世邦魏理仕最新《全球生活報(bào)告》，重點(diǎn)分析了35個(gè)主要城市樓價(jià)，發(fā)現(xiàn)香港樓價(jià)貴絕全球，平均樓價(jià)高達(dá)963萬(wàn)港元，豪宅平均樓價(jià)更達(dá)5417萬(wàn)港元，連續(xù)第5年成為全球樓價(jià)最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價(jià)只是682萬(wàn)港元。

香港樓市，以貴聞名全球，并且供不應(yīng)求。比如5月份，香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)注冊(cè)量約10353宗，創(chuàng)下近7年以來(lái)按月計(jì)的新高。然而從6月開(kāi)始，香港樓市遭遇斷崖式下滑，6月、7月的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約分別只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。

此外，香港土地拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)下滑。香港樓市發(fā)生了什么？

香港樓市遭遇斷崖式下滑

香港土地注冊(cè)處8月2日發(fā)布的七月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，七月份送交該處注冊(cè)的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共6380份，同比跌24.6%；七月份的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值540億港元，同比大跌45.7%。

下滑是從6月開(kāi)始的。六月份送交該處注冊(cè)的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共6211份，再往前一個(gè)月，樓宇買(mǎi)賣(mài)注冊(cè)量高達(dá)10353宗。

從上圖可以看出，香港樓市2018年7月至今走出了兩波下探曲線。土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，香港住宅市場(chǎng)從2018年7月開(kāi)始出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅銷(xiāo)售量?jī)H有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

香港樓市今年以來(lái)經(jīng)歷了一段美好時(shí)期，樓宇買(mǎi)賣(mài)合約曾連續(xù)4個(gè)月蹭蹭往上漲，直到6月份戛然而止。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，具有二手盤(pán)指標(biāo)性數(shù)據(jù)的香港十大屋苑2018年交易量創(chuàng)過(guò)去十年新低，僅有2088套。同是下半年進(jìn)入下行周期的2015年，當(dāng)年二手房交易量為2153套，還略高于2018年。

香港物業(yè)市場(chǎng)一般以藍(lán)籌屋苑表現(xiàn)作為市場(chǎng)的參考指標(biāo)。據(jù)中新網(wǎng)援引《香港商報(bào)》報(bào)道，香港中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，今年7月十大藍(lán)籌屋苑的二手買(mǎi)賣(mài)合約登記錄得169宗，總值14.32億港元，較6月的189宗及17.60億港元，分別下跌10.6%及18.6%，創(chuàng)6個(gè)月新低。香港新盤(pán)連環(huán)開(kāi)售，估計(jì)8月份二手傳統(tǒng)屋苑登記量將會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

另?yè)?jù)香港利嘉閣地產(chǎn)及美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，兩行十大指標(biāo)屋苑在周末(8月3日至4日)僅錄4宗及3宗成交，持續(xù)于低位徘徊。

香港樓市滑坡還體現(xiàn)在土地拍賣(mài)上。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，香港特區(qū)政府近期推出的啟德新一塊跑道區(qū)住宅地，僅接獲4份標(biāo)書(shū)，相比此前同區(qū)地塊的競(jìng)標(biāo)情況，開(kāi)發(fā)商反應(yīng)明顯冷淡。最終由會(huì)德豐、嘉華國(guó)際及中海外合組的財(cái)團(tuán)，以127.398億港元中標(biāo)，折合每平方呎樓面地價(jià)僅為11842港元，較市場(chǎng)估值下限1.3萬(wàn)港元低逾9%，更是創(chuàng)下區(qū)內(nèi)逾兩年半新低。

6月以來(lái)，新鴻基地產(chǎn)股價(jià)下跌了8.62%，長(zhǎng)和同期下跌了7.36%，九龍倉(cāng)置業(yè)下跌14.38%，恒基地產(chǎn)下跌5.93%，新世界發(fā)展下跌14.36%。同期恒生指數(shù)下跌了3.4%。

香港房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已過(guò)？

2019年5月28日，91歲的李兆基出席恒基兆業(yè)的股東會(huì)，這是其最后一次以恒基兆業(yè)主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辭任公司主席兼總經(jīng)理，股東會(huì)后正式生效。

隨著他的退場(chǎng)，香港富豪的“四大天王”時(shí)代也正式宣告落幕。無(wú)一例外，李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤和郭得勝的財(cái)富都來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，而今時(shí)香港已經(jīng)不再是房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”。如今香港的樓市已經(jīng)在高位盤(pán)整多年，土地供應(yīng)也不似過(guò)去；在內(nèi)地，港商的節(jié)奏又普遍跟不上大勢(shì)，屬于他們的大時(shí)代正在揮手告別。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

這些年來(lái)，恒基兆業(yè)在營(yíng)收上未有起伏。2018年，恒基兆業(yè)收入219.82億港元，與2017年的279.6億港元，下降21.38%；股東應(yīng)占盈利為311.57億港元，較2017年度的308.09億港元有所增長(zhǎng)約1%。

新鴻基地產(chǎn)這些年的主營(yíng)業(yè)務(wù)雖已延伸至物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)租賃、酒店經(jīng)營(yíng)、電訊、運(yùn)輸基建及物流等板塊，但它的主要收入來(lái)源，是物業(yè)租賃。

上一個(gè)財(cái)年，新鴻基香港及內(nèi)地租賃組合的凈租金收入分別為145.49億港元及35.34億港元，較去年分別增加6%及19.7%。

這些年來(lái)，租賃收入早已超過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售成為新鴻基利潤(rùn)的大頭。新鴻基的業(yè)績(jī)一直也無(wú)驚無(wú)喜，在中國(guó)內(nèi)地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)偶有亮眼的項(xiàng)目，但這是屬于“碧萬(wàn)恒”的時(shí)代，它僅能在商業(yè)地產(chǎn)中謀得一席之地。

前首富李嘉誠(chéng)退位一年后，長(zhǎng)和系在其子李澤鉅的領(lǐng)導(dǎo)下平穩(wěn)前行。長(zhǎng)和年報(bào)顯示，公司2018年純利同比升11%至390億港元，是自2013年以來(lái)首次呈現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。

但長(zhǎng)和這一年來(lái)，并不太平。5月14日，沽空機(jī)構(gòu)GMTResearch發(fā)布了關(guān)于長(zhǎng)和的研究報(bào)告。在報(bào)告中，GMT表示，長(zhǎng)和最近發(fā)布的年報(bào)顯示，長(zhǎng)和隱瞞577億港元債務(wù)。

這是對(duì)長(zhǎng)和嚴(yán)厲的指控，在隨后的股東會(huì)上，李澤鉅也強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)稱，“我們的年報(bào)好像電話簿那么厚”，一不留意就會(huì)看錯(cuò)，因此“要讀多點(diǎn)書(shū)”才能夠看得懂。

但長(zhǎng)和系這一年來(lái)股價(jià)不斷走低是不爭(zhēng)的事實(shí)。近兩年長(zhǎng)和股價(jià)已經(jīng)從104港元左右跌到當(dāng)前68港元，長(zhǎng)和系也逐漸和它的巔峰時(shí)刻告別。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，香港土地注冊(cè)處網(wǎng)站，每經(jīng)App（記者 吳抒穎）