中梁控股登陸港交所“高舉高打”首日收盤大漲7%

7月16日，溫州老板楊劍和他的中梁控股終于在香港中環(huán)康樂廣場(chǎng)完成了敲鐘，正式登陸港交所。

為了這一刻，中梁控股籌備了約8個(gè)月，從遞交招股書到補(bǔ)充資料，漫漫的排隊(duì)之路，中梁控股最終從同年遞交IPO材料的眾多房企中，率先登陸。

而對(duì)于楊劍來說，為這一刻他拼了26年，從1993年溫州發(fā)家到2018年規(guī)模超千億，再到如今，中梁控股以“近9年上市內(nèi)房股中資產(chǎn)和規(guī)模領(lǐng)先房企”的姿態(tài)躋身港股，于其而言既是期盼已久，但也是順理成章。

“我們對(duì)市場(chǎng)周期的把握、全結(jié)構(gòu)布局的戰(zhàn)略以及獨(dú)特的阿米巴生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，近年來快速發(fā)展，成為根植于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)并布局全國(guó)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)。”上市儀式致辭中，楊劍如是概述。

唯快不破

的確，回顧中梁控股的發(fā)展歷程，抹不開一個(gè)字——快。

自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，楊劍便帶著中梁開始了“開掛”生涯，26年里，獲得了無數(shù)的榮譽(yù)。

尤其是中梁將大本營(yíng)從溫州遷至上海，中梁的規(guī)模以驚人的增長(zhǎng)速度擴(kuò)張，從百億到千億規(guī)模只用了三年時(shí)間。2016年公司銷售額190億元；2017年銷售額649億元，同比增長(zhǎng)241.6%；2018年中梁步入千億，銷售額達(dá)到1015億元，同比增長(zhǎng)56.4%。這意味著三年時(shí)間，中梁銷售額實(shí)現(xiàn)了5倍增長(zhǎng)。

營(yíng)業(yè)收入方面，中梁控股也以221%的年復(fù)合增長(zhǎng)率從29.25億元增長(zhǎng)至2018年的302.15億元。凈利潤(rùn)方面，中梁2018年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25.26億元，同比增長(zhǎng)406%。

中梁的發(fā)展歷程一度被視為現(xiàn)代房企快速發(fā)展的樣本。2018、2019年分別被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前25強(qiáng)及前20強(qiáng)，同時(shí)被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年成長(zhǎng)速度及2019年發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)榜首。

2019年，短短4年不到，中梁控股登陸港交所，迎來了輝煌時(shí)刻。本次中梁最終的發(fā)行定價(jià)為5.55港元/股，募資凈額為27.73億港元，香港公開發(fā)售53313000股，為計(jì)劃發(fā)行的1.01倍，國(guó)際發(fā)售645064000股，為計(jì)劃發(fā)行的1.35倍。

掛牌首日，中梁股價(jià)漲幅一度超過10%，報(bào)6.15港元/股。

此次IPO定價(jià)為5.55港幣，共籌得資金3.76億美元，募資資金主要用于現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分現(xiàn)有信托貸款和一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

同時(shí)，中梁表示，今次招股定價(jià)上下限區(qū)間估值3.5倍至4.5倍PE，集團(tuán)已經(jīng)承諾會(huì)將2019年股東溢利中的4成作為股息分派。集團(tuán)已承諾會(huì)將2019年股東溢利中的40%作為股息分派，反映管理層樂于與股東分享公司盈利，相當(dāng)慷慨。

模式之勝

中梁為何能做到如此精準(zhǔn)的快？

正如楊劍提到的，“對(duì)市場(chǎng)周期的把握、全結(jié)構(gòu)布局的戰(zhàn)略以及獨(dú)特的阿米巴生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式”。

分析人士指出，在2016年至2018年上半年期間，中梁瞄準(zhǔn)三四線城市，將目標(biāo)聚焦在長(zhǎng)三角，并得以迅猛發(fā)展。

與此同時(shí)，中梁將其標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)開發(fā)流程廣為應(yīng)用，通過小地塊、高周轉(zhuǎn)的策略，縮短了銷售周期和現(xiàn)金流周期。

據(jù)了解，中梁的“高周轉(zhuǎn)”路線之所以能實(shí)現(xiàn)，是基于一般情況下拿地后3個(gè)月開始施工，6個(gè)月落成開賣，8個(gè)月資金回籠。

這對(duì)于風(fēng)口需要靠“搶”的三四線城市來說，非常重要，足夠快也使得中梁能在三四線市場(chǎng)回暖期間錄得強(qiáng)勁增長(zhǎng)，在過去3年，銷售分別達(dá)到190億、649億和1,015億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到1.3倍。

值得一提的是，中梁的整體凈利已于2017年扭虧為盈，去年更按年增長(zhǎng)406.7%至25.26億元，凈負(fù)債率則由1,790%降至低于58.1%，業(yè)績(jī)提升具備爆炸力之余，財(cái)務(wù)亦更趨健康。

據(jù)了解，中梁在沖規(guī)模的同時(shí)一直很注重現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定。其已與多家大型國(guó)有股份制銀行建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，如中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等。

市場(chǎng)人士分析，在市場(chǎng)緊縮的背景下，本次登陸港交所將進(jìn)一步助力中梁拓寬境內(nèi)外融資渠道，降低融資成本，進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)并發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。

成為資本市場(chǎng)“新兵”的中梁表示，其將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，追求負(fù)債率、增長(zhǎng)率、收益率“三率均衡”下的無風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。文/王寶汗