多數(shù)房企“中考”成績平平 下半年憑什么沖剌年度目標？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“半年考”常被視為房企一年中最重要的業(yè)績審視節(jié)點之一，因為這預(yù)示年度目標的完成可能。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年初共有39家房企公布了年度銷售目標，目標增長率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8個百分點。其中，目標增長率超過30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地，而碧桂園、萬科等頭部房企近幾年已不再公布銷售目標。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上半年，上述39家公布年度銷售目標的房企中，完成目標50%以上的僅14家；而銷售額超過50億元的房企達147家，較去年同期增加了9家。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，以往房企普遍會在下半年作更多“押注”，上半年如果沒足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標。

TOP30~50房企加速沖“千億”

今年上半年，在“房住不炒”“因城施策”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)穩(wěn)定預(yù)期。

雖然年初眾多房企對今年的市場都給出“尚穩(wěn)”的基調(diào)，但實際上，每家房企背地里都想做用功的“學(xué)霸”。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，共有147家房企銷售額超過50億元，較去年增加9家；合計實現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%；市場份額提升9個百分點，市場集中度持續(xù)提升。

不過值得注意的是，年初公布了年度銷售目標的39家房企中，完成50%以上目標的僅有14家，包括恒大、融創(chuàng)、保利、中海等頭部房企，目標完成率的均值在47.8%，完成率最低的花樣年僅完成了目標的36.6%。

上半年房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“房企上半年度完成率在40%左右是正常情況，如果半年銷售額能超過40%，年度目標達成率會很好。”張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，以往房企普遍會在下半年做更多“押注”，上半年如果沒足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標。而今年，很多房企從上半年就開始發(fā)力。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，提前發(fā)力的背后，是行業(yè)集中度的持續(xù)提升，并且銷售門檻也在不斷提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年50億元以上房企權(quán)益銷售金額均值為318億元，市場份額為62.8%。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻為736.3億元，TOP30房企權(quán)益金額門檻為365億元。

從目標完成度來看，TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千億”房企已達30家，因此，處在TOP30~50的房企，也是今年沖擊“千億”陣營的主力軍。

據(jù)悉，上周有5家TOP20房企召開了半年度營銷會議。相關(guān)知情人士告訴記者，上述房企的判斷基本差不多，都是把關(guān)注點集中在銷售。“今年上半年的水平，整體來說還是落后于去年，所以現(xiàn)階段，大家（房企）都還是在沖規(guī)模。”

一位頭部房企高管也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，大部分房企還是會選擇要規(guī)模，畢竟對目前的房企來說，業(yè)績?nèi)匀皇堑谝晃坏摹?/p>

一二線城市貢獻近八成業(yè)績

但“規(guī)模”能否在下半年沖出來，更看房企的布局變現(xiàn)能力。

中指院指出，目前全國城市對于房企業(yè)績的貢獻度呈“紡錘形”：一二線城市仍是主戰(zhàn)場，三四線城市貢獻率在弱化。

數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，隨著城市化進程推進以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績貢獻率為57.6%；一線城市貢獻率為21.1%，較去年增長8.1個百分點；一二線城市合計占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

2019年上半年代表房企各等級城市銷售占比情況 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，中指研究院整理

“可以說，重倉三四線的房企去化壓力會更大一些。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

的確，從國民經(jīng)濟運行情況、房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)，以及最直接的“70個大中城市房價”可以看到，三四線城市的樓市已呈現(xiàn)加速降溫態(tài)勢，同比去年上半年，三四線城市成交在房企業(yè)績中的占比呈下滑趨勢。

“所以這類企業(yè)更講求搶速度，能夠在三季度想辦法完成銷售目標的，絕不會壓倉去四季度。”林波表示，拿地主要集中在三四線城市的房企，今年的競爭會更慘烈——“要么死扛，要么整體轉(zhuǎn)讓。”

一位TOP30房企的營銷總監(jiān)告訴記者，目前三四線還賣得不錯的城市，企業(yè)都在抓緊窗口期出貨。淡季也要上市供貨，就看營銷怎么做。而已經(jīng)回到一二線城市的房企，雖然業(yè)績目標可能達成，但受制于這些區(qū)域的高壓調(diào)控，房企可能面臨另一個情況——盈利目標未必能達成。

上述營銷總監(jiān)表示，“很多城市限價嚴格，比如蘇州、杭州、西安、合肥，房企要想拿到預(yù)售證就必須符合所在城市嚴格的限價規(guī)定，這就意味著利潤會卡得很死。但一二線城市的項目，只要性價比高，去化壓力就不大。這確實也是一個矛盾。”

對不斷追求規(guī)模的房企而言，一個不容忽視的因素是融資環(huán)境。林波指出，今年上半年資金環(huán)境持續(xù)收緊，進入7月份，融資渠道仍在進一步收緊。預(yù)計下半年這樣的格局還會繼續(xù)，所以房企現(xiàn)金流壓力會非常大，這就會促使房企加快預(yù)售，進一步提升周轉(zhuǎn)率。

高力國際研究指出，經(jīng)過10年的快速擴張，中國房地產(chǎn)市場正面臨著越來越大的發(fā)展阻力。由于對全球經(jīng)濟不確定性，投資人在制定投資計劃與策略時更偏保守。在城市加速分化下，“持續(xù)聚焦一線城市的同時，可關(guān)注政府支持下、新興城市的長期發(fā)展?jié)摿εc機遇，同時關(guān)注一線城市的穩(wěn)定性和新興城市較高的價格提升。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)