樓盤(pán)“漲價(jià)無(wú)望”央企開(kāi)發(fā)商舉報(bào)政府？ 金茂回復(fù)：沒(méi)有的事，地方政府建議我們報(bào)警

每經(jīng)記者 王佳飛 吳若凡 肖樂(lè)    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一則“漲價(jià)無(wú)望，央企金茂選擇了舉報(bào)批復(fù)預(yù)售證的相關(guān)杭州政府部門(mén)”的消息在網(wǎng)上流傳。

7月8日，有媒體報(bào)道：經(jīng)過(guò)了三個(gè)多月的周璇，首開(kāi)杭州金茂府項(xiàng)目想要提高預(yù)售價(jià)的愿望還是落空了。7月5日，首開(kāi)杭州金茂府最后一批高層房源領(lǐng)出預(yù)售證，214套房源，均價(jià)48115元/平方米。這一均價(jià)水平與其8個(gè)月前的上次開(kāi)盤(pán)持平，也就是說(shuō)，惜售賭漲堅(jiān)持了8個(gè)月的首開(kāi)杭州金茂府，仍會(huì)以原價(jià)格開(kāi)出最后一批高層房源?！皾q價(jià)”無(wú)望下，央企金茂選擇了舉報(bào)批復(fù)預(yù)售證的相關(guān)杭州政府部門(mén)。多位開(kāi)發(fā)商表示，首開(kāi)杭州金茂府本來(lái)與綠城沁園二期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間差不多，綠城沁園的批價(jià)提高5000元/平方米，但金茂想要漲價(jià)卻一直不給批復(fù)，金茂因此將該情況舉報(bào)給了相關(guān)部門(mén)。

一時(shí)間，“央企開(kāi)發(fā)商舉報(bào)政府部門(mén)”迅速刷屏。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間向金茂進(jìn)行求證，對(duì)方回復(fù)稱(chēng)：“沒(méi)有的事。我們也不知道這樣的謠言是怎么傳出去的，當(dāng)?shù)卣ㄗh我們報(bào)警解決。希望大家不信謠不傳謠”。

昨日（7月8日）下午，金茂杭州公司發(fā)布公告稱(chēng)：作為責(zé)任央企，中國(guó)金茂擁護(hù)并響應(yīng)各級(jí)政府關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策。首開(kāi)杭州金茂自2017年6月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一向遵守相關(guān)政府部門(mén)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的批復(fù)，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。

一些媒體“文章中關(guān)于‘漲價(jià)無(wú)望下，央企金茂選擇了舉報(bào)批復(fù)預(yù)售證的相關(guān)杭州政府部門(mén)’‘金茂想要漲價(jià)卻一直不給批復(fù)，金茂因此將該情況舉報(bào)給了相關(guān)部門(mén)’等內(nèi)容為不實(shí)信息，已對(duì)金茂品牌及企業(yè)商譽(yù)造成負(fù)面影響！”

當(dāng)天下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在首開(kāi)杭州金茂府項(xiàng)目銷(xiāo)售中心看到，部分購(gòu)房者正在看房。

值得注意的是，杭州市場(chǎng)傳出的部分房企“欲漲價(jià)而不得”的確事出有因。

限價(jià)下的火爆樓市

杭州樓市上半年頗為火爆。數(shù)據(jù)顯示，3月、4月、5月杭州市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，市區(qū)新房成交量連續(xù)上漲，并在5月達(dá)到1.3萬(wàn)套的高峰。2019年上半年，杭州市區(qū)共成交商品房60908套。

在市場(chǎng)上行趨勢(shì)下，杭州一些樓盤(pán)紛紛希望將待售樓盤(pán)售價(jià)上調(diào)。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱(chēng)：一些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一直在親自負(fù)責(zé)備案價(jià)的上浮工作，但是卻沒(méi)有結(jié)果。

有坊間人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)，一些尚未入市的全新項(xiàng)目在等不到價(jià)格開(kāi)放的情況下，均有望跑步入場(chǎng)。

首開(kāi)杭州金茂府也屬于跑步入場(chǎng)的那一批。

為了打造首開(kāi)杭州金茂府，2016年6月3日，首開(kāi)和金茂經(jīng)過(guò)19輪競(jìng)價(jià)拍得杭政儲(chǔ)出[2016]12號(hào)地塊，成交總價(jià)641000萬(wàn)元，折合樓面價(jià)33106元/平方米，用地面積69151平方米，總建筑面積299610.8平方米，容積率2.8，建筑密度28%，綠地率30%。

首開(kāi)杭州金茂府規(guī)劃建設(shè)22幢主體建筑和1棟幼兒園，分兩期建設(shè)，由高層、洋房和低層建筑組成。項(xiàng)目于2017年6月28日首次開(kāi)盤(pán)，價(jià)格48000元~50000元/平方米。

今年7月4日，首開(kāi)杭州金茂府最后一批房源面市，高層214套，戶型建筑面積約143~168平方米，均價(jià)48115元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米。

此價(jià)格和兩年前的確沒(méi)有太大變化，且比一街之隔的另一個(gè)項(xiàng)目足足低了5000元/平方米。

值得注意的是，首開(kāi)杭州金茂府兩次拿到預(yù)售證的時(shí)間相差8個(gè)月，兩次備案價(jià)毫無(wú)變化。

“央企開(kāi)發(fā)商舉報(bào)政府部門(mén)”的傳聞?wù)且驗(yàn)檫@個(gè)最新房源的價(jià)格而引起。

據(jù)了解，該項(xiàng)目的最新售銷(xiāo)遠(yuǎn)低于周邊開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析，即便有微利（項(xiàng)目售價(jià)6萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米才能保證足夠盈利），也比隔壁競(jìng)品賣(mài)的價(jià)格低許多，也難免會(huì)讓競(jìng)品開(kāi)發(fā)商抓狂。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在各地對(duì)于重點(diǎn)二線城市控制比較嚴(yán)，如果想拿到一個(gè)相對(duì)較好的價(jià)格，甚至比較好的利潤(rùn)空間，是很難實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于這兩家房企來(lái)說(shuō)，一家3萬(wàn)多的地價(jià)，一家4萬(wàn)多的地價(jià)，在售房源肯定屬于不賺錢(qián)賣(mài)，甚至虧本在賣(mài)。

張波進(jìn)一步表示，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)賣(mài)房，在這這種心態(tài)左右下，自然會(huì)更在意相鄰樓盤(pán)的價(jià)格問(wèn)題。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這批開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在拿了高地價(jià)，未來(lái)如何更好地讓房源入市。如果一直出于限價(jià)情況下，在建造成本和運(yùn)營(yíng)投入會(huì)相應(yīng)減少，那么房子的質(zhì)量就值得商榷。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“杭州從去年開(kāi)始到現(xiàn)在，各種項(xiàng)目想方設(shè)法突破價(jià)格，從目前來(lái)看，不會(huì)有松口的可能。”

買(mǎi)方享受政策紅利

當(dāng)前“限價(jià)”政策，的確給杭州買(mǎi)房客帶來(lái)了巨大紅利。

以之江區(qū)的祥生·云境為例，據(jù)杭州克而瑞數(shù)據(jù)，其新盤(pán)入市推出78套小高層，戶型面積為102平方米和110平方米，成交均價(jià)38600元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄。

濱江區(qū)的信達(dá)中心·杭州壹號(hào)院，加推268套超高層房源，成交均價(jià)僅48100元/平方米。雖然價(jià)格較之前均價(jià)上漲208元/平方米，但此次加推的是171平方米和182平方米的大戶型房源，所以?xún)r(jià)格依然有吸引力，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。

克而瑞分析指出，這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日即售罄的共性原因有兩點(diǎn)，一是板塊房源稀缺，兩個(gè)項(xiàng)目所在版塊的存量商品住宅房源僅有百套，去化周期均在2個(gè)月以?xún)?nèi)，祥生·云境更是板塊內(nèi)目前唯一的新盤(pán)。其次，從價(jià)格方面來(lái)看，無(wú)論是祥生·云境還是信達(dá)中心·杭州壹號(hào)院，均未突破板塊此前的限價(jià)，且這兩個(gè)板塊的購(gòu)房者多為自住改善型，對(duì)于板塊的認(rèn)可度和未來(lái)預(yù)期較高。

杭州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，杭州從去年開(kāi)始到現(xiàn)在變化不是太大。去年底到今年初冷了一點(diǎn)，從今年二季度開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)又回歸到熱的層面。未來(lái)大量的客群基數(shù)，加上城市配套的落地，利好還是存在的，整體供應(yīng)量還是可控的，這就導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)熱度高。去年底一些熱門(mén)盤(pán)中簽率為20%，到現(xiàn)在中簽率5%，還有一些不需要搖號(hào)的區(qū)域，都需要搖號(hào)了。

上述人士表示，限價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期較高，導(dǎo)致庫(kù)存的持續(xù)去化速度很快，加之限價(jià)和中簽率低的影響，勢(shì)必會(huì)造成一定的恐慌，也讓人們買(mǎi)房熱情高漲。

“針對(duì)價(jià)格的調(diào)整機(jī)制，政府應(yīng)該更多去思考。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策發(fā)展方向，政府的確應(yīng)該嚴(yán)控房?jī)r(jià)，但是否要針對(duì)每個(gè)樓盤(pán)和每個(gè)項(xiàng)目，值得商榷。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在判斷市場(chǎng)非常簡(jiǎn)單，金融端如果控制越來(lái)越嚴(yán)，能級(jí)越高的城市，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也越強(qiáng)。從投資判斷的角度來(lái)說(shuō)，按照城市城市能級(jí)作為投資優(yōu)先序列來(lái)選擇。

該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的背景下，是對(duì)房企運(yùn)營(yíng)能力、控盤(pán)能力和成本控制能力的考驗(yàn)，企業(yè)只能去調(diào)整運(yùn)營(yíng)能力、成本管控能力。按理說(shuō)，限價(jià)不會(huì)使區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲情況，但這輪土地限價(jià)之后，這就使得未來(lái)開(kāi)發(fā)商在保持利潤(rùn)的情況下，這批價(jià)格預(yù)期的，產(chǎn)品品質(zhì)和配置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)相對(duì)較低，就算5%~10%的漲幅，未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)受到較大影響。