“萬(wàn)村計(jì)劃”觸礁之后

每經(jīng)記者 吳抒穎 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深陷輿論漩渦的“萬(wàn)村計(jì)劃”再一次被推上風(fēng)口浪尖。

7月2日，據(jù)界面新聞報(bào)道，旨在對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的“萬(wàn)村計(jì)劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。

深圳萬(wàn)科回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，在推進(jìn)過(guò)程中，“萬(wàn)村計(jì)劃”確實(shí)遇到了一些實(shí)際的困難，綜合推進(jìn)過(guò)程中的客觀情況，擬對(duì)現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行部分調(diào)整和優(yōu)化，相關(guān)工作正在有序推進(jìn)中。

7月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了萬(wàn)科在深圳改造的多個(gè)城中村，“萬(wàn)村計(jì)劃”的觸礁尚未對(duì)已開(kāi)業(yè)、正在整修改造的民房產(chǎn)生影響。以位于福田區(qū)石廈村的萬(wàn)科泊寓為例，已有房源被預(yù)訂一空，新房源還在不斷補(bǔ)充。

“一室一廳全部沒(méi)有了，馬上就會(huì)新開(kāi)一棟，是單間樓，你去大廳登記可以預(yù)約。”

萬(wàn)科改造的城中村公寓

未被改造的城中村兩室一廳

作為萬(wàn)科獲取長(zhǎng)租公寓房源的重要方式，在“萬(wàn)村計(jì)劃”停止擴(kuò)張并收縮之后，萬(wàn)科如何調(diào)整方向以保持在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的穩(wěn)健增長(zhǎng)，是一個(gè)值得觀察的案例。

深圳石廈村樣本：萬(wàn)科收購(gòu)16棟農(nóng)民房，7棟正式招租，第8棟今日開(kāi)放

記者了解到，泊寓石廈公社自今年2月底樣板間開(kāi)放后，基本上保持了一月一棟的開(kāi)店頻次。工作人員小周介紹，萬(wàn)科在石廈村共收購(gòu)了16棟農(nóng)民房，目前已有7棟正式招租，第8棟將于今日（7月6日）開(kāi)放。另外還有基本已裝修完畢，處在空置期的公寓，8月初或中旬對(duì)外招租，所有改造使用預(yù)計(jì)在明年完成。

“面積15～40平方米不等，單間價(jià)格在2100～3500元，但短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有住戶(hù)退房。”小周表示，“比農(nóng)民房裝修好些、貴些，但租金、水電等比周邊公寓便宜，泊寓的水電在0.8元/度，5元/立方米，但周邊無(wú)論民房、公寓電基本在1.2～1.5元/度，水是8～10元/立方米。”

記者注意到，在石廈村，除少量房源被萬(wàn)科和民間組織收購(gòu)?fù)?，多?shù)仍處于散租狀態(tài)。有民房被民間組織改裝為公寓，房間被切割成大小不的單間，面積10～15平方米，月租金3250～3550元。

相較于民間組織改造公寓的租金定價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，萬(wàn)科具有行業(yè)號(hào)召力和標(biāo)桿作用，政府、行業(yè)對(duì)其格外“關(guān)注”，其在定價(jià)、收費(fèi)上也非常謹(jǐn)慎。

“萬(wàn)村計(jì)劃”曲直

“萬(wàn)村計(jì)劃”始于2017年，彼時(shí)的掌舵人是時(shí)任南方區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文。

這是一項(xiàng)以承租后改造的方式對(duì)城中村進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)，主要模式是以略高于市場(chǎng)價(jià)的租金承租城中村農(nóng)民房業(yè)主的樓房，進(jìn)行升級(jí)改造后重新供應(yīng)給租客，在這一過(guò)程中整合并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容，試圖以較低成本，推動(dòng)居住升級(jí)。

萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人王石曾為“萬(wàn)村計(jì)劃”站臺(tái)。

2018年4月22日，在由深圳萬(wàn)科舉辦的深圳城市共創(chuàng)大會(huì)上，王石表示，深圳1044個(gè)城中村里居住了60%的城市人口，并且這些村為四面八方來(lái)到深圳追求夢(mèng)想的人提供了第一落腳點(diǎn)，而出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對(duì)于這些城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。

若想在深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)搶占份額，城中村市場(chǎng)是占比最大的部分，深圳萬(wàn)科通過(guò)“綜合整治”的方式從做大規(guī)模的思路上看并沒(méi)有什么問(wèn)題。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2019年3月，萬(wàn)科進(jìn)入約60個(gè)城中村，獲取了10萬(wàn)間房間。

但萬(wàn)科似乎低估了城中村綜合整治的難度，在財(cái)務(wù)測(cè)算和施工進(jìn)度上過(guò)于激進(jìn)，也沒(méi)有預(yù)料到會(huì)招致輿論風(fēng)波。

去年6月，《13萬(wàn)富士康勞工代表致萬(wàn)科、房東及監(jiān)管部門(mén)書(shū)》廣為流傳，矛頭指向深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司在富士康龍華工廠北門(mén)清湖新村開(kāi)展的“萬(wàn)村計(jì)劃”業(yè)務(wù)，認(rèn)為“萬(wàn)村計(jì)劃”會(huì)抬升周邊租金水平。

萬(wàn)科因此遭受了“推高租金”的詰問(wèn)。萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝還曾就此回應(yīng)稱(chēng)，近年一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但說(shuō)長(zhǎng)租公寓會(huì)推高租金，這是一個(gè)誤會(huì)。

“萬(wàn)村計(jì)劃”所經(jīng)受的考驗(yàn)不止于此。2018年11月，“萬(wàn)村計(jì)劃”被曝將暫停簽約新房源，盡管深圳萬(wàn)科一開(kāi)始回應(yīng)稱(chēng)“正常推進(jìn)”，但此后在萬(wàn)科2018年南方區(qū)域媒體會(huì)上，其時(shí)的掌舵人張紀(jì)文親口證實(shí)了這一消息。

郁亮在針對(duì)此事時(shí)回應(yīng)稱(chēng)，確實(shí)低估了“萬(wàn)村計(jì)劃”的困難性，確實(shí)比想象中復(fù)雜得多，目前還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)做公寓能賺錢(qián)的，萬(wàn)科還在摸索中，會(huì)小心謹(jǐn)慎。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前采訪，在“萬(wàn)村計(jì)劃”中，租賃期一般在12年及以上。萬(wàn)科方面解釋是，因改造成本較大，至少經(jīng)營(yíng)8年后才會(huì)開(kāi)始盈利，故簽約期較長(zhǎng)。由于租賃期較長(zhǎng)帶來(lái)的市場(chǎng)租金不可預(yù)估性，為保障原業(yè)主收益，起始租金一般會(huì)對(duì)片區(qū)現(xiàn)狀租金略有上浮，并約定增幅周期及比例。

發(fā)展模式輕重之辯

“圍獵城中村”并不是萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域?qū)俚纳虡I(yè)模式，龍頭房企們都有意插足。在深圳這座城市，城中村一直是品牌公寓最覬覦的市場(chǎng)之一，碧桂園、金地也有所斬獲。

據(jù)深圳樂(lè)居，去年6月，碧桂園采用了與深圳市皇嘉物業(yè)管理有限公司合作的方式收購(gòu)位于白石龍的部分房源，并承租后者的物業(yè)進(jìn)行改造，共7個(gè)單元2棟樓。

而富士康員工給萬(wàn)科發(fā)公開(kāi)信的引子，正是金地草莓公寓在同一片區(qū)的進(jìn)駐。據(jù)深圳鳳凰房產(chǎn)，金地在清湖新村里改造好的公寓每間1800元起租，“大家擔(dān)心萬(wàn)科的公寓租金將來(lái)會(huì)漲很多”。

盡管在有意收縮規(guī)模，但“萬(wàn)村計(jì)劃”還是對(duì)萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的規(guī)模擴(kuò)張起到了重要的作用。據(jù)深圳萬(wàn)科提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)，萬(wàn)村計(jì)劃已開(kāi)業(yè)400余棟，1萬(wàn)余間。

一組可以說(shuō)明的數(shù)據(jù)是，據(jù)克而瑞，2018年，在深圳市占率第一的集悅城開(kāi)業(yè)房源為8500間，第二名窩趣、魔方的開(kāi)業(yè)數(shù)量分別為5000間、4000間。在克而瑞的榜單上，萬(wàn)科泊寓的開(kāi)業(yè)數(shù)量尚未達(dá)到1000間，而一年后，這一數(shù)字已經(jīng)迅速膨脹至1萬(wàn)間。

“萬(wàn)村計(jì)劃”停止擴(kuò)張，短時(shí)間內(nèi)對(duì)萬(wàn)科的影響尚未體現(xiàn)在規(guī)模擴(kuò)張上，目前萬(wàn)科泊寓整體的規(guī)模是遠(yuǎn)超同行的。據(jù)克而瑞，今年上半年，萬(wàn)科泊寓拓展的規(guī)模數(shù)量為23萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量為7萬(wàn)間；第二名龍湖冠寓為11萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量為6.2萬(wàn)間。

目前房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓這一領(lǐng)域，穩(wěn)妥的央企多數(shù)都是從自身存量房源起步，如中海、華潤(rùn)置地等，這是“重”的資產(chǎn)模式；而萬(wàn)科、碧桂園，更多的是通過(guò)長(zhǎng)租約的方式介入存量物業(yè)改造，這種模式相對(duì)“輕”。

某品牌公寓的CEO告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，兩者其實(shí)并無(wú)好壞之分，但“輕資產(chǎn)”可以迅速搶占市場(chǎng)，把規(guī)模做大，這種模式中小型品牌公寓也可以做，“但就沒(méi)辦法享受到物業(yè)的增值了。最好的就是，有輕有重”。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)