深圳租房新政：不在政府平臺備案將追溯應(yīng)繳稅款

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

對于穩(wěn)定租賃市場，深圳正計劃出“大招”。

7月4日，深圳市住房和建設(shè)局出臺《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見（征求意見稿）》，《意見》中提出了多項政策措施，以進一步規(guī)范租賃市場行為，促進深圳住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在增加租賃住房供應(yīng)方面，《意見》提出力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。此外，提高新增建設(shè)用地中租賃住房用地供應(yīng)比例；新增商品住房中，自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租賃住房中，租賃住房總體供應(yīng)比例原則上不低于50%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建設(shè)租賃住房、公共租賃住房。

《意見》提出建立住房租賃行業(yè)主體備案制度和租賃合同登記備案制度；建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，引導(dǎo)市場合理定價。證券時報記者注意到，《意見》將去年延期一年未發(fā)布的深圳市住房租賃指導(dǎo)價格再次提上日程。事實上，深圳每年都會發(fā)布一份《房屋租賃指導(dǎo)租金》，也有著“官方租房指南之稱”，但該指導(dǎo)租金價格因與實際租賃市場價格間存在距離，而并未被廣大房東、租客所認(rèn)可。所以，住房租賃指導(dǎo)價格究竟何時能出臺將成為市場追蹤的焦點之一。

在規(guī)范住房租賃市場行為和加強住房租賃市場秩序整頓方面，《意見》提出，制定全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在合同期限內(nèi)嚴(yán)格履行合同約定；出租人不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容和要求合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時支付租金。

此前，由“租金貸”引發(fā)債務(wù)糾紛曾引發(fā)關(guān)注。據(jù)悉，“租金貸”模式多指住房租賃企業(yè)向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預(yù)先把整期租金付給租賃企業(yè)，再由租賃企業(yè)交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

《意見》明確提出，嚴(yán)禁中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)通過自辦金融或與其他機構(gòu)合作，為租房違規(guī)加杠桿提供產(chǎn)品和服務(wù)；住房租賃消費貸款額度不高于租賃合同金額，貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入住房承租人賬戶，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同；嚴(yán)禁發(fā)放長期、大額個人住房租賃消費貸款；貸款機構(gòu)須加強住房租賃消費貸款用途和風(fēng)險監(jiān)控，防范資金挪用、侵占、盲目加杠桿風(fēng)險。對收集散戶房源對外出租（輕資產(chǎn)運營）的住房租賃企業(yè)，銀行不予發(fā)放貸款，不得通過信托通道、金融工具等進行融資加杠桿。

《意見》還強化規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定住房租賃價格方面的示范作用，引導(dǎo)企業(yè)出租住房的租金不高于租金指導(dǎo)價格。發(fā)揮政策傳導(dǎo)效應(yīng)，加快推進“控漲幅、穩(wěn)租期”為特征的商品房租賃試點工作。

無論是住房租賃企業(yè)，還是將房產(chǎn)出租給住房租賃企業(yè)的企業(yè)，甚至是有房出租的個人房東，《意見》均在稅收方面給予了相應(yīng)的政策指導(dǎo)。

如《意見》中提出，對住房租賃企業(yè)向個人出租住房，并在政府住房租賃交易服務(wù)平臺上辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，且租金不高于租金指導(dǎo)價格的，適當(dāng)降低增值稅征收率；對個人在政府住房租賃交易服務(wù)平臺上辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，且租金不高于租金指導(dǎo)價格的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前綜合征收率為0%。2019年9月30日起，個人和企業(yè)不在政府住房租賃交易服務(wù)平臺上辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，或租金高于租金指導(dǎo)價格的，按現(xiàn)行規(guī)定收稅，并依法追溯以往應(yīng)繳稅款。

深圳市住建局表示，此舉是為切實發(fā)揮政府住房租賃交易服務(wù)平臺功能，提高租金價格指導(dǎo)力度，故提出在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導(dǎo)價的，給予一定的稅收優(yōu)惠政策。

2018年，深圳市場曾爆發(fā)對于城中村房源改成長租公寓后租金暴漲的討論。隨后，一場關(guān)于綜合整治還是城市更新的討論，讓深圳城中村再次成為輿論焦點?！兑庖姟窂娬{(diào)規(guī)范城中村規(guī)?；脑旌妥赓U經(jīng)營行為，進駐城中村開展規(guī)?；脑斓?，租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)直接與集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂協(xié)議，應(yīng)當(dāng)給予原承租人3個月以上搬離期限，不得通過提高租金等方式誘導(dǎo)集體經(jīng)濟組織或其成員提前解除租賃合同、驅(qū)趕承租人。改造后出租的，租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足原承租人的租賃需求，并參照租金指導(dǎo)價格合理定價，嚴(yán)格執(zhí)行政府制定的用水用電價格。

證券時報 吳家明