有人拼命賣賣賣，有人積極買買買，房企一賣一買傳遞了啥信號？

較之2018年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資趨緊，房企融資環(huán)境進(jìn)入2019年已有所改善。不過，對于房企個(gè)體而言，其境遇卻大相徑庭——有賣賣賣的，也有買買買的。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

一口氣出讓五個(gè)項(xiàng)目股權(quán)

6月10日，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司已與隸屬于世茂房地產(chǎn)的廈門進(jìn)衡企業(yè)管理有限公司等多家公司簽署合作開發(fā)協(xié)議，雙方將視項(xiàng)目各自情況，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或在建工程轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行合作，由世茂方全程操盤開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)地塊。

據(jù)公告，本次合作對價(jià)總計(jì)為63.97億元，具體明細(xì)包括粵泰股份轉(zhuǎn)讓廣州嘉盛項(xiàng)目24.99億元、廣州天鵝灣二期項(xiàng)目27.80億元、恒升天鵝灣80%股權(quán)7.58億元、粵泰天鵝灣20%股權(quán)8063萬元、中浩豐公司20%股權(quán)2.79億元。

雙方同意暫時(shí)預(yù)留合計(jì)14.12億元，用于支付相關(guān)未付的工程款、稅費(fèi)、目標(biāo)項(xiàng)目已收房款意向金等。除上述款項(xiàng)外，世茂方實(shí)際支付的合作對價(jià)為49.85億元。

合作開發(fā)的誘因在于粵泰股份的流動(dòng)性吃緊?；浱┕煞荼硎?，自2018年以來，由于受到多方面因素的影響，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流動(dòng)性愈發(fā)緊張。截至目前，公司存在的借款逾期風(fēng)險(xiǎn)并未消除。

多家房企打算出售項(xiàng)目股權(quán)

“賣賣賣”的并非粵泰股份一家。

5月18日，泰禾集團(tuán)披露，公司擬轉(zhuǎn)讓佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項(xiàng)目權(quán)益及股東借款給世茂房地產(chǎn)，交易總對價(jià)約39.72億元，交易目的旨在加強(qiáng)與世茂房地產(chǎn)的合作。

這是泰禾集團(tuán)今年以來第四次向世茂轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。

3月23日

泰禾集團(tuán)向世茂股份轉(zhuǎn)讓杭州蔣村項(xiàng)目；

3月26日

泰禾集團(tuán)向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司南昌茵夢湖置業(yè)、南昌歐風(fēng)置業(yè)、南昌茵夢湖酒店投資管理、南昌安晟置業(yè)各51%股權(quán)；

4月27日

泰禾集團(tuán)向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓杭州同人山莊項(xiàng)目49%股權(quán)。

泛海控股今年也在賣賣賣。1月22日，泛?？毓尚紝ㄉ虾６叶身?xiàng)目在內(nèi)的上海、北京兩大項(xiàng)目出售給融創(chuàng)，總對價(jià)約148.87億元。

不同于粵泰股份、泰禾集團(tuán)、泛?？毓扇曳科筠D(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要目的是為了緩解公司流動(dòng)性，北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)的出讓僅為資產(chǎn)處置。

5月20日，北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)入信息預(yù)披露階段。掛牌信息顯示，北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由中糧地產(chǎn)（北京）有限公司和北京萬科企業(yè)有限公司各持有50%股份。

據(jù)知情人士向記者透露，由于標(biāo)的公司所剩貨值不高，轉(zhuǎn)讓方出售相關(guān)股權(quán)極有可能是出于清理資產(chǎn)的考慮。而北京產(chǎn)權(quán)交易所的相關(guān)人士也向記者表示“是資產(chǎn)處置”。

此外，5月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露兩宗房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，中國金茂擬轉(zhuǎn)讓天津北方澤茂企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)以及北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)。5月30日，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京保利融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.5%股權(quán)事項(xiàng)進(jìn)入預(yù)披露階段。

今年以來房企融資環(huán)境總體有所改善

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，雖然最近房地產(chǎn)融資又開始有收緊的跡象，但較去年已有所改善，“現(xiàn)在哪怕是資金鏈緊張的房企，想要賣項(xiàng)目也都還能賣得出去，市場最差的時(shí)候項(xiàng)目賣都賣不出去。”

進(jìn)入2019年，房企各主要渠道有息負(fù)債集中到期，借新還舊需求增加，融資態(tài)度積極，且在貨幣政策穩(wěn)健寬松的背景下，無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，發(fā)債成本較2018年下半年有所下降，房企融資因此受益，多家房企抓緊窗口積極發(fā)債，融資規(guī)?；厣?/p>

來看看具體的融資情況：

中信建投發(fā)布的研報(bào)顯示，今年1-5月房企公司債、中票、短融發(fā)行數(shù)量分別為107只、46只、79只，發(fā)行規(guī)模分別為1479.5億元、389.6億元、579.1億元，平均利率分別為5.71%、5.44%、4.20%，平均期限分別為4.2年、3.9年、0.7年。

房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為2584個(gè)，規(guī)模為3945.1億元，平均收益率為8.32%，平均期限為1.51年。其中，貸款類投資、股權(quán)類投資、權(quán)益類投資、其他類投資成立數(shù)量分別為1099個(gè)、435個(gè)、996個(gè)、54個(gè)，成立規(guī)模分別為1565億元、678億元、1582億元、120億元，平均收益率分別為8.47%、8.64%、8.02%、8.60%，平均期限分別為1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。

海外債發(fā)行數(shù)量為83只，發(fā)行規(guī)模為331.7億元。

目前是收并購的好時(shí)機(jī)

有房企高管指出，房企出于緩解現(xiàn)金流緊張或資產(chǎn)處置的目的而出讓項(xiàng)目股權(quán)，屬于正常經(jīng)營的邏輯。

“現(xiàn)在是房企收并購的一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。3、4月份公開市場招拍掛比較熱，地價(jià)比較貴，相對而言，以收并購的方式拿地未來的投資回報(bào)率可能更高一些。”同策研究院研究總監(jiān)張宏偉說。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，接下來對于項(xiàng)目的收并購應(yīng)該會(huì)越來越多，因?yàn)槭袌鲎叩浆F(xiàn)階段，大魚吃小魚的趨勢肯定會(huì)越來越強(qiáng)。對很多公司來說，如果去年下半年時(shí)想要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目可能還找不到下家，那么現(xiàn)在情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，并且價(jià)格相對來說也會(huì)更高一些。但對于小房企而言，融資環(huán)境改善的感受應(yīng)該不算特別明顯。

上海證券報(bào) 張良