佛山被住建部點(diǎn)名預(yù)警背后：外來房企跑步入場(chǎng)

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年是廣佛同城第10年。10年間，與經(jīng)濟(jì)、交通網(wǎng)絡(luò)一同發(fā)生巨大變化的還有佛山的房?jī)r(jià)。

易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲40%，佛山則累計(jì)上漲22%，兩個(gè)城市均位于“房?jī)r(jià)過熱”區(qū)間。

5月18日，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，其中就包括佛山。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在佛山樓市走訪發(fā)現(xiàn)，供求關(guān)系緊張、土地市場(chǎng)回暖、限價(jià)政策取消、大灣區(qū)規(guī)劃落地等多重因素，影響今年佛山房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的走高。

佛山寶能地塊，周邊分布著萬科、保利等多家房企開發(fā)項(xiàng)目  圖片來源：每經(jīng)記者：黃婉銀 攝 

去庫存周期約8個(gè)月

根據(jù)佛山住建局的統(tǒng)計(jì)，今年1~4月，佛山全市新房網(wǎng)簽35371套，二手房共17510套。其中，新房網(wǎng)簽同比上漲約4%。單從4月數(shù)據(jù)看，新房網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲23%至11948套。

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，中介研究機(jī)構(gòu)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)更能反映當(dāng)下市場(chǎng)情況。據(jù)佛山中原策略研究中心出具的報(bào)告，今年1~4月，佛山新房市場(chǎng)各項(xiàng)成交指標(biāo)均出現(xiàn)同比上漲。其中，成交面積同比上漲22%至395萬平方米，成交金額同比上漲48%至509.4億元，成交均價(jià)同比上漲22%至12897元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪佛山多個(gè)在售樓盤了解到，有樓盤目前在售價(jià)格較年初或前兩個(gè)月上調(diào)1500~2000元/平方米。

成交量的上漲也意味著庫存在被消化。佛山中原策略研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2019年4月末，佛山全市商品住宅新增庫存877萬平方米，按近1年的銷售速度需要消化約8.1個(gè)月，這一數(shù)據(jù)較年初減少近1個(gè)月。

橫向?qū)Ρ瓤?，?jù)合富研究院的數(shù)據(jù)，截至今年一季度，佛山的庫存消化周期在粵港澳大灣區(qū)7城（廣州、深圳、佛山、惠州、中山、東莞、珠海）中最短。

與此同時(shí)，佛山人口也在不斷增加。據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年末，佛山常住人口達(dá)到790.57萬人，較上年末增加24.90萬人。

不過，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，近期佛山房?jī)r(jià)的上漲情況應(yīng)該只是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的反映，或者并沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上反映的那么多，“房?jī)r(jià)累積漲幅較大的結(jié)論，可能與放開限價(jià)政策導(dǎo)致的網(wǎng)簽均價(jià)上升有關(guān)”。

早在2016年10月，佛山就開始加強(qiáng)新建商品住房備案價(jià)管理，引導(dǎo)合理定價(jià)，此后市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了雙合同情況。繼廣州嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備后，佛山也在今年1月悄然放開備案價(jià)限制。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)記者指出，今年以來佛山新房均價(jià)同比漲幅較大，主要與新房限價(jià)政策變化、雙合同回歸單合同有關(guān)。在此過程中，受購房首付門檻下降以及粵港澳大灣區(qū)利好等積極因素的作用，部分樓盤也有取消優(yōu)惠或者調(diào)高售價(jià)的動(dòng)作，引發(fā)外界關(guān)注。

佛山榮盛地塊，片區(qū)內(nèi)已有恒大、金地等房企開發(fā)項(xiàng)目  圖片來源：每經(jīng)記者：黃婉銀 攝 

外來房企跑步入場(chǎng)

在二三級(jí)市場(chǎng)變化的背后，佛山的土地市場(chǎng)也迎來回暖。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年1~4月，禹洲、中駿、力高、藍(lán)光、榮盛等外地房企紛紛進(jìn)駐佛山，本地房企也都在陸續(xù)加倉。

對(duì)此，鄧浩志認(rèn)為，佛山土地市場(chǎng)目前確實(shí)比之前升溫了，但未到過熱的程度，這也與全國二三線城市土地市場(chǎng)整體回暖有關(guān)。另外，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的公布也對(duì)區(qū)域內(nèi)城市的土地市場(chǎng)有明顯提振作用。

以順德大良片區(qū)為例，5月份，寶能系和深圳灣一號(hào)的開發(fā)商鵬瑞先后在同一條街上拿下兩宗地塊?？鄢浣ê?，兩塊地的樓面價(jià)均超過了13000元/平方米。

而上述兩塊地附近的在售樓盤萬科金域?yàn)I江、保利碧桂園悅公館均價(jià)分別為19000元/平方米、18000元/平方米。一位置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)榻谂牡仡l繁，附近樓盤都在調(diào)價(jià)，幅度估計(jì)在1500-2000元/平方米。

來自河北的榮盛則是在順德杏壇鎮(zhèn)順德西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)啟動(dòng)區(qū)落下首子，地塊折合樓面價(jià)8169元/平方米。該片區(qū)已有恒大、美的、金地進(jìn)駐，目前最高樓面價(jià)紀(jì)錄由美的中交翰誠保持，為10021元/平方米，目前在售均價(jià)為15000元/平方米左右。

上述置業(yè)顧問表示，該區(qū)域未來還將有多個(gè)地塊出讓，在榮盛拍地后，附近樓盤已經(jīng)進(jìn)行了多輪價(jià)格微調(diào)。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員龍斌則對(duì)記者指出，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)而言只是一個(gè)支撐性因素，關(guān)鍵是區(qū)域需求、購買力能否承受相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格。佛山因?yàn)榻鼛啄晔袌?chǎng)需求比較大，后期供應(yīng)也沒有很快跟上，供求關(guān)系呈現(xiàn)弱平衡的狀態(tài)。此外，廣佛同城的發(fā)展、軌道交通的緊密連接使得佛山承接了廣州部分購房需求，“佛山目前的價(jià)格不單是本身的市場(chǎng)價(jià)格，還有廣佛同城化的價(jià)格效應(yīng)。”

佛山近一年來新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：安居客

政策后期是否收緊？

今年4月，佛山發(fā)布了公積金新政，將個(gè)人最高貸款額度提升至50萬元/人，此前最高為40萬元/人。此前對(duì)超過144平方米的普通住宅不予發(fā)放貸款，現(xiàn)在對(duì)超過144平方米的普通住宅，只核定144平方米以內(nèi)部分的房款計(jì)算可貸款額，超過的部分由購買人自行解決。

此舉也被市場(chǎng)解讀為是繼限價(jià)政策放開后佛山樓市的又一次松綁。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前也表示，本次佛山對(duì)于住房公積金貸款政策的調(diào)整，帶有很強(qiáng)的松綁效應(yīng)。過去很多城市也有公積金調(diào)整政策，但主要是側(cè)重規(guī)范的內(nèi)容。而佛山此次修改的條款，對(duì)于刺激購房需求有很直接的影響，是今年二季度全國市場(chǎng)中購房政策率先松動(dòng)的城市代表。

而在近期被住建部點(diǎn)名預(yù)警后，市場(chǎng)也在聚焦佛山是否會(huì)再次收緊政策。肖文曉認(rèn)為，本次被住建部點(diǎn)名預(yù)警之后，預(yù)計(jì)佛山主管部門亦會(huì)加大市場(chǎng)管理力度，嚴(yán)格新房預(yù)售價(jià)的審批管理，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

鄧浩志表示，如果均價(jià)繼續(xù)走高，地方的壓力就會(huì)進(jìn)一步上升。因?yàn)槭盏阶〗ú款A(yù)警，蘇州已經(jīng)先知先覺地自行加碼調(diào)控。而佛山下一步樓市政策可能也會(huì)選擇更趨謹(jǐn)慎，更趨收緊。不過佛山樓市的后市，成交量應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)為主，成交價(jià)會(huì)有真實(shí)上升，全年預(yù)計(jì)在5%左右，這應(yīng)該是各方都可接受的范圍。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）