杭州一個包=鶴崗一套房

每經記者 李可愚    每經編輯 劉艷美    

圖片來源：攝圖網

這兩天，杭州女子月薪四千買2萬元奢侈品包包的新聞，在網上引發(fā)熱議。

2萬元還能買什么？

近日，網上流傳的一張截圖顯示，在黑龍江小城鶴崗市，只要花1.9萬元，就可以買到55平方米的房子。折算下來，每平方米單價只需345元。有網友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客取暖費就不收房租了。”

根據城叔上周發(fā)布的《我們統(tǒng)計了三年的數據，這22個城市正在“收縮”》一文，鶴崗正在22個“收縮型城市”之列。統(tǒng)計顯示，作為一座典型的資源枯竭型城市，十多年時間里，鶴崗已流失約10萬人口，人口降幅近10%。

對于正處于快速城鎮(zhèn)化階段的許多中國城市而言，理解城市收縮顯然并不容易。

在日前舉行的“中國區(qū)域經濟50人論壇”2019年會上，中國宏觀經濟研究院原副院長馬曉河指出，目前城鎮(zhèn)化已出現三個新動向：一是不少城市人口絕對數量開始減少，出現收縮趨勢；二是許多城市每平方公里人口密度不升反降，出現反常下降；三是城鎮(zhèn)常住人口占城市人口比重上升明顯放緩。

鶴崗正是其中的典型代表。從城市收縮到房價收縮，這種已在發(fā)達國家普遍發(fā)生的現象，離我們也許并不遙遠。

“當警察就送房”

鶴崗，因煤而興，亦因煤而困。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年開采歷史，曾是全國四大煤礦之一。然而，近年來，鶴崗遭遇資源枯竭、產業(yè)結構單一等困擾，并于2011年被確定為國家第三批25座資源枯竭型城市之一。

城市的發(fā)展“陣痛”，直觀地體現在低迷的房價上。

在當地二手房交易網站上，很容易就能找到大量總價5萬以下的房源：比如在鶴崗“東山沿河北小區(qū)”，一套位于7樓的46平方米毛坯房（一室一廳），總價只要1.5萬元，折合326元/平方米。

圖片來源：網頁截圖 

而在鶴崗“九州松鶴小區(qū)”，一套位于6樓的50平方米毛坯房（一室一廳）總價也只有1.9萬元，折合380元/平方米。

不過，當地房屋中介告訴城叔，鶴崗的確有許多總價在2萬左右甚至價格更低的房源，但這些房源都屬于棚改房，并不能馬上拿到房本，需要等上幾年。至于具體等幾年，城叔并沒有得到正面回應。

而根據城叔了解，目前當地位于市中心區(qū)繁華地段的商品房均價，普遍在2000元/平方米左右。即便如此，在全國范圍內來看，這個房價也屬于“白菜價”——住房大數據聯合實驗室今年1月發(fā)布的142個城市房價排名顯示，房價最低的鞍山市，當月房價中位數為3674元/平方米。

對比周邊城市，鶴崗房價也屬于明顯“洼地”。目前，與鶴崗相鄰的佳木斯房價均價為4608元/平方米、伊春房價均價為4685元/平方米，而鶴崗住房均價僅1542元/平方米。

今年3月，黑龍江鶴崗市公安局官網發(fā)布《鶴崗市公安局關于2019年度招警優(yōu)惠政策》稱，符合條件的公安院校畢業(yè)生入職鶴崗公安可享受“一車一房”優(yōu)惠，汽車標準為價值在10萬元以內，房屋標準為建筑面積50至90平方米，房源位于市區(qū)內。

圖片來源：網頁截圖

值得注意的是，三年前，鶴崗城區(qū)住房均價還普遍在2500/平方米以上，下屬綏濱縣均價甚至達到3700元/平方米。而如今，鶴崗房價已今非昔比。

GDP曾連年下滑

一葉知秋。對鶴崗這座地處東北偏遠地帶的城市而言，長期低迷的房價正是當地經濟發(fā)展乏力的自然結果。

鶴崗市統(tǒng)計公報顯示，2017年，鶴崗地區(qū)生產總值282.9億元。對比來看，這一數據甚至不如沿海發(fā)達地區(qū)一個鎮(zhèn)。

同年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)，地區(qū)生產總值超1000億元，經濟總量是鶴崗3倍之多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗100多億元。

即使是在近年來經濟增速普遍不高的東北三省內部，鶴崗GDP排名也位列“后座”。2017年數據顯示，鶴崗當年GDP總量在東北36個地級行政單位中排名倒數第四。

時間回溯到2012年，鶴崗GDP總量還為358億元。第二年，該市經濟規(guī)模就下滑至320億元。

此后，鶴崗市GDP一直在250億~300億元區(qū)間徘徊：2015年GDP總量為266億元、2016年為264.1億元、2017年為282.9億元，一直未實現經濟穩(wěn)健恢復和增長。

經濟極度依賴幾個產業(yè)甚至幾個企業(yè)，或許是鶴崗經濟長期低迷的“命門”。

2016年一份數據顯示，當年鶴崗規(guī)模以上工業(yè)實現增加值41.8億元，其中22戶煤炭開采洗選企業(yè)就貢獻26.4億元增加值，占規(guī)模以上工業(yè)比重達63%。

而在這22家煤炭企業(yè)中，龍煤鶴崗礦業(yè)公司就實現增加值20.8億元，一家企業(yè)占到全市規(guī)模以上工業(yè)增加值近五成。同年，龍煤鶴崗生產1177.7萬噸煤炭，而整個鶴崗市也僅生產1263.2萬噸煤炭。也就是說，這座煤炭大市超九成煤炭產量都來自同一家企業(yè)。

10萬人口流失

經濟長期低迷，自然而然會影響到當地居民留在這座城市的意愿。當地統(tǒng)計數據顯示，十多年間，鶴崗人口規(guī)模一直處于下行通道。

根據鶴崗市統(tǒng)計公報，2002年末，鶴崗總人口達110.9萬人；到2017年末，鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說，十多年時間里，鶴崗已流失約10萬人口，人口降幅接近10%。

此前，首都經濟貿易大學副教授吳康曾談到：“國際上對‘收縮型城市’較為認同的標準是，人口規(guī)模超過1萬人，超過兩年時間內大部分地區(qū)都在人口流失，并且正在經歷以某種結構性危機為特征的經濟轉型。”

對照這一標準，鶴崗從經濟指標和人口走勢上，均已符合“收縮型城市”的定義。

而人口不斷減少，也必然會傳導至房價不斷下探。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進評論稱，東北很多城市的房地產市場基本上比較低迷，最主要原因就是人口外流明顯。

“他指出，包括鶴崗等類似城市在內，房價邏輯都差不多，即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達的城市，但這幾年因為煤炭行業(yè)整頓等因素，導致城市產業(yè)發(fā)展也受到影響，很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不旺，價格自然比較低。”

嚴躍進認為，對于鶴崗這類收縮型城市，應該積極培育新產業(yè)，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，假如這些條件具備了，才能形成更好的購房條件。

事實上，自納入資源枯竭型城市以來，鶴崗市近年來加快培育接續(xù)替代產業(yè)，其中主要產業(yè)之一就是石墨烯。2017年，鶴崗市實現地區(qū)生產總值282.9億元，比上年增長7.3%。

此外，2017年，鶴崗還提出“金鶴回崗”百千計劃，通過實施住房保障、醫(yī)療健康等十幾個方面的優(yōu)惠待遇，計劃利用5年左右時間，柔性引進千名以上各類優(yōu)秀人才。