多城限售樓盤“解凍” 樓市拋盤潮將至？

每經(jīng)記者 程成 吳抒穎 唐潔 王佳飛 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤 林菁晶    

圖片來源：視覺中國

在歷經(jīng)多個調(diào)控周期后，“短期看政策，長期看人口”的特征在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的越發(fā)明顯。短期房價走勢，跟政策的走勢關(guān)聯(lián)性越來越高。

2015年的“3·30”住房貸款新政，以及隨后的個人住房營業(yè)稅免征期由5年下調(diào)至2年。沉寂了2年的樓市，進入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下，以及各地棚改、購房補貼等樓市刺激政策的支撐下，二、三線城市樓市全面復蘇。

樓市復蘇，帶來的自然房價的快速上漲，這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房價漲幅開始回落，但慣性上漲依然存在，快速上漲勢頭并未得到有效遏制。彼時，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級調(diào)控措施，以打擊房地產(chǎn)投資投機需求。

2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺限售令的城市，要求新購住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

時至2019年，首批出臺限售令的城市中，被“凍結(jié)”的樓盤將陸續(xù)“解凍”。這批可以“流通”的樓盤陸續(xù)入市，樓市又是否會迎來拋盤潮？對此，“鎂刻地產(chǎn)”選取了4個包括一、二、三線在內(nèi)的限售城市（廣州、廈門、濟南、常州）展開深度調(diào)查。

廣州：掛牌房源漲至高位 觀望情緒依舊濃厚

2017年3月30日，廣州市政府辦公廳頒布“限售令”——居民家庭新購買的住房（含二手房），須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

廣州是最先啟動住宅限售的一線城市。直至目前，當時受政策所限無法入市交易的房源也陸續(xù)解禁獲得入市交易的資格。曾有觀點認為，這部分房源如果在未來數(shù)月入市將對廣州樓市帶來一定的沖擊。廣州二手房的掛牌量，也的確正在激增中。

據(jù)廣州鏈家的數(shù)據(jù)，截止至2019年4月11日，廣州二手掛牌房源已經(jīng)高達40976套。而2018年年底，廣州鏈家線上的掛牌房源僅僅在三萬套左右徘徊。

在四個月之間掛牌量激增了一萬套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對“鎂刻地產(chǎn)”記者分析認為，在3.30調(diào)控出臺前夕，廣州二手樓市月均成交量在1萬套以上，但在調(diào)控出臺的3月，不少置業(yè)者恐慌入市，成交套數(shù)高達3萬套以上。“如今兩年時間過去，這一批房源開禁，入市流轉(zhuǎn)的房源數(shù)量必然增多。”

一名天河區(qū)的中介人士小鐘也告訴記者，一些業(yè)主為了騰出名額也在出手手上的房產(chǎn)，“最近放出來的房源也比較多。”

不過也有中介人士在被問及掛牌量升高的原因時認為，限售解禁的影響僅是房源增多的一個方面。一名黃埔區(qū)的中介人士指出，限售主要影響的是投資需求，會驅(qū)動整個市場更加理性，但是當時受到限售影響的房源取證有先后，很難去量化其中的影響。“沒有影響，那都是多久的事兒了。”另一名天河區(qū)的中介人士小陳表示。

不應該忽略的是，廣州二手掛牌房源從2017年至今一直處于不斷上升的狀態(tài)。廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2017年年底，二手掛牌房源剛剛擦過兩萬套，而2018年年底，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)漲至三萬套。

另一方面，限售的存在也“凍”住了一些有置換需求的客戶。一名有置換需求的購房者告訴記者，之前他曾經(jīng)想出手手上的房源，但“如果把這一套賣了，下一套就得綁在手里兩年，誰知道這中間我會不會急著要錢？一猶豫，二手的價格就下來了。”

近一年來廣州二手房價格走勢。圖片來源：安居客

肖文曉則指出，由于3.30調(diào)控的另一政策“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，意味著也會有一波需求釋放出來，兩者對沖可以減輕對市場的沖擊?？傮w來看，3月份廣州市場確實有所回暖，部分樓盤也有調(diào)高售價行為，但是大多屬于低位反彈，真正意義的漲價并不多見，廣州市場目前的供求關(guān)系較為平穩(wěn)，價格短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的異動。

廈門：限售到期 小陽春來襲

3月25日，廈門在兩年前推出“限售”政策的首批限售房源解禁入市。

2017年3月份限售新政頒布以后，廈門二手房成交量近乎腰斬，2017年4月份二手房成交3830套，而這一數(shù)據(jù)在新政頒布前夕的3月份達到7000套左右。自去年下半年廈門樓市迎來寒冬，樓盤降價、虧本銷售的消息不斷傳出，萬科在廈門的項目甚至一度被推上熱搜。

與去年下半年進入冰凍期形成反差，今年開年來廈門樓市出現(xiàn)回暖跡象，3月廈門有9個重點項目開盤，多項目開盤去化情況可觀。

新景祥廈門市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房市場刷新近兩年來新高，3月全市二手住宅成交量達到 4433套，環(huán)比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計成交套數(shù)9345套，成交面積90萬平方米。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關(guān)呢？

事實上，從購房簽訂合同到取得不動產(chǎn)證，再到不動產(chǎn)證滿2年后，才可上市交易，意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結(jié)”4年左右時間，實際可供入市的房源并不多。

安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅認為，進入四月份之后，成交的房源中真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風，且所占比例隨著時間的推移越來越大。而這部分客群對于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。因此當所謂的“解套”房源到期后，并不見得會流向市場。

吳寅續(xù)稱，即便當時被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當前的市場行情來看，這部分投資客也不一定拿出來售賣。“因為如今的二手房價比之2017年三四月時，至少跌了20%~30%。同時，現(xiàn)階段市場行情不錯，有著企穩(wěn)向好的預期，這部分房源的業(yè)主更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。”

近一年來廈門二手房價格走勢。圖片來源：安居客

此外，從土地市場方面來看，3月22日廈門迎來今年首場土拍，最終由中南和首創(chuàng)&翔發(fā)分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的價格奪得翔安南部新城地塊，雖然地價和周邊地王還有一定的差距，但相比2018年出讓翔安地塊價格有不小的反彈，可以看出開發(fā)商對于廈門房地產(chǎn)市場預期重新走高。

濟南：限售兩年大限將至 所有人都在觀望

安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年9月起，濟南房價呈現(xiàn)臺階式躍升，短短3個月內(nèi)從均價9857元/平方米漲至11667元/平方米，漲幅接近20%。

2016年濟南房價走勢。圖片來源：安居客

當年10月2日，濟南市規(guī)定購買首套和二套商品住房的首付均在原來基礎上提高10%（從20%到30%），本市戶籍家庭只能購買1套住房，外地人在濟南限購1套住房。

當年12月26日，濟南市規(guī)定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明），調(diào)控加碼。

2017年4月，調(diào)控再度升級，濟南市規(guī)定本市戶籍家庭二套房和非本市戶籍購房首付提至60%，不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

從安居客數(shù)據(jù)看，2017年濟南房價走勢呈平緩上升，2018年開始出現(xiàn)波動，而唐冶片區(qū)所在的歷城區(qū)波動尤為明顯，從去年8月的17854元/平方米高點回落至今年4月的16475元/平方米。

2018年5月至今濟南房價走勢。圖片來源：安居客

“從前幾輪的調(diào)控看，政策松綁的必備條件，起碼是等房價穩(wěn)定了，甚至是穩(wěn)中有跌，市場冷靜下來了，而目前這些條件基本具備了。4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日到期這天呢，我覺得這次到期后放開的可能性很大。”小魯向記者透露。

不過，官方則是另一種態(tài)度。

“根據(jù)濟南市住房保障管理局的文件說明，限售政策目前依然在執(zhí)行，后續(xù)我們這邊不知道會不會改動。”濟南市12345政務平臺如此回復。

就在今年3月，針對年初關(guān)于樓市取消限售的種種傳聞，先有濟南市住建局新聞發(fā)言人重申“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”，再有濟南市住建局聯(lián)合公安局發(fā)布通知，表示將“嚴格執(zhí)行已出臺的調(diào)控政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)做好價格指導工作，確保市場穩(wěn)定”，并且非常罕見地將公安部門拉入自己的樓市調(diào)控小分隊，表態(tài)雙方將聯(lián)合起來，對散布不實、不良信息的機構(gòu)和個人采取法律措施。

還有一組山東省住建部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2018年12月底，濟南市新建商品房庫存面積為2543.3萬平方米，同比增長15%，去化周期約20個月。

也就是說，目前濟南樓市的庫存是充足的。

常州：沒受什么影響 房價一直在漲

“限售幾乎沒有什么影響，這兩年房價一直在漲。”“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪了常州市多家房地產(chǎn)中介，業(yè)務人員給出了較為一致的答案。

“從我?guī)啄昵叭胄虚_始，常州房價就沒有跌下來過，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者，“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬元成交的，到2018年底，系統(tǒng)里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過已經(jīng)漲到了98萬元。”

常州市區(qū)內(nèi)一房產(chǎn)中介在售房源。記者 包晶晶 攝

與多數(shù)三線城市類似，常州中心城區(qū)不大，市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房、學區(qū)房價格遠高于郊區(qū)新建樓盤。賣得最好的永遠是學區(qū)房，但由于房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。

記者留意到，常州市在出臺限售令的同時，也同步調(diào)整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉(zhuǎn)商補息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。

根據(jù)當時的媒體報道，新政出臺當月市場曾經(jīng)出現(xiàn)“末班車”效應，成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量行情。

盡管此后市場迎來一陣觀望期，但并沒有影響常州房價繼續(xù)走高。

《中國百城房價報告》數(shù)據(jù)顯示，常州市住宅交易均價經(jīng)歷了3年左右的調(diào)整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價為9853元/平方米，2018年4月均價12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價繼續(xù)升至13707元/平方米。

近一年常州二手房價格走勢。圖片來源：安居客

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者：“限售其實更多的是心理震懾，這段期間內(nèi)市場怎么樣，沒人能預測到，這種不確定性可以過濾很多投機投資客。一般而言，由于二手房交易稅費限制，炒作成本高，1年內(nèi)就脫手不現(xiàn)實，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時間，不具備短期炒作氛圍。”

但與周邊城市房價相比，南京均價已超過24000元/平方米，蘇州均價越過20000元/平方米大關(guān)，無錫超16000元/平方米，常州住宅均價則在13000元/平方米左右，相對處于低位。