中國房企23強(qiáng)的龍光，為何喊出利潤進(jìn)十強(qiáng)？

馬云說：“粵商很低調(diào)，悶聲發(fā)財(cái)；浙商很高調(diào)，自帶網(wǎng)紅色彩”。

在粵派房企中，同樣相對低調(diào)，老潘今天分享的也是一家實(shí)力派優(yōu)秀粵商企業(yè)，他很低調(diào)，但作為上市房企，并不妨礙他“閃耀”的實(shí)力。

他，是誰？

作為中國房地產(chǎn)的搖籃，深圳樓市，一直是全國樓市走向的風(fēng)向標(biāo)。但若問這幾年，是哪家房企在領(lǐng)跑深圳地產(chǎn)？你可能會猜測一大堆名單，比如萬科、恒大、碧桂園等，但你都猜錯(cuò)了，領(lǐng)頭羊是“龍光地產(chǎn)”！

從全國市場來講，2018年萬科24個(gè)城市銷售第一，融創(chuàng)24個(gè)城市銷售前5，碧桂園中國內(nèi)地31個(gè)省份全覆蓋布局……這些都是地產(chǎn)大鱷在全國、全盤的影響力，但要說在目前中國最火的粵港澳大灣區(qū)來說，誰是大灣區(qū)領(lǐng)跑者？——答案還是“龍光地產(chǎn)”。

地產(chǎn)下半場，房企比拼不再是規(guī)模之大，而越來越表現(xiàn)為誰最會掙錢，因?yàn)闀赍X是一種能力，也是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的表現(xiàn)。

718億的龍光地產(chǎn)，相對萬科、碧桂園、恒大等10強(qiáng)老大哥而言，只能算小兄弟；但若論起掙錢而言，龍光并不比“10強(qiáng)”遜色多少。事實(shí)上，2017年龍光434億元所蘊(yùn)含的核心利潤比別人1500億房企的利潤還要多；2018年龍光毛利更是突破100億大關(guān)，高達(dá)149億，凈利潤也高達(dá)90億左右，核心凈利率17.3%，這一卓越的“盈利小王子”，一度超過好幾個(gè)“規(guī)模2倍于龍光”的千億房企……同時(shí)老潘還要提醒的是，龍光盈利厲害，可不僅僅只是2018年，過去很多年龍光毛利率一直在35%左右，凈利率在15%以上，多次是香港民營上市房企凈利潤率的“冠軍”！

松下幸之助說，“做生意一定要賺錢，就像雨天一定要撐傘一樣。”對企業(yè)來說，盈利是根本性的要求，利潤水平好意味著公司有源源不斷的造血能力，是保持企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。龍光多年高利潤、高派息，高發(fā)展的模式的確讓價(jià)值投資者認(rèn)可和追隨。而未來3到5年，龍光地產(chǎn)管理層更是表示：“我們有信心利潤進(jìn)入地產(chǎn)十強(qiáng)”。

截至2018年，龍光利潤大概排名全國15強(qiáng)！

不比不知道，別以為賺錢很容易，2018年利潤下滑的房企也挺多，其中既包括中小房企和即將退出房地產(chǎn)的企業(yè)。

龍光強(qiáng)大盈利能力，到底是怎么煉成的？

同行在全國化擴(kuò)張，龍光為何重倉大灣區(qū)？

未來3、5年如何做到利潤進(jìn)入行業(yè)10強(qiáng)？

老潘總結(jié)下來，核心有6大策略。

策略1：選對區(qū)域并持續(xù)加倉，未來3、5年成灣區(qū)龍頭房企

對于高利潤的玩法，龍光這兩年業(yè)績高管都會談到2個(gè)樸素邏輯，即第一，投資要選對地方，戰(zhàn)略布局要前瞻；其二，什么時(shí)間投資即拿地時(shí)機(jī)，這也是高利潤的核心。核心是因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期性比較強(qiáng)，因此拿地時(shí)機(jī)選擇的對與錯(cuò)，就是失之毫厘、謬以千里，差距非常大。

如何讓你的房子更值錢？在龍光看來，房地產(chǎn)的本質(zhì)是做產(chǎn)業(yè)跟人口，不是簡單買地蓋房子，如果沒有產(chǎn)業(yè)人口的支持，房子是不值錢的。

1，高度區(qū)域化布局：82%貨值重倉大灣區(qū)

當(dāng)下的龍光在“區(qū)域分布”上就極具特色和趣味，老潘總結(jié)為2點(diǎn)：

其一、一家年銷718億的中型房企竟然提前在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略儲備了6520億土地，簡單估算，龍光即使未來不拿地都足夠賣八九年了。

其二，逼近千億的房企大多都開始或初步完成“全國化”布局，布局模式諸如“3+X”，“1+3+N”等套路，但龍光的土儲基本80%以上還是在粵港澳大灣區(qū)，比如截至2018年底土儲總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲5356億元，占比約為82%。深圳土儲貨值1805億元。按照2018年“招拍掛”拿地按照權(quán)益地價(jià)占比計(jì)算，79%的土地又是高度集中于大灣區(qū)。

2，未來3、5年，成為粵港澳大灣區(qū)龍頭企業(yè)

龍光為何選擇粵港澳大灣區(qū)作為前瞻戰(zhàn)略布局？

如今718億了，82%貨值集中在單一區(qū)域是否有風(fēng)險(xiǎn)？

大灣區(qū)一個(gè)區(qū)域是否支撐已逼近千億的龍光未來高增長？

……

事實(shí)上，國內(nèi)房企選擇區(qū)域化發(fā)展、甚至省域化發(fā)展的并不少，但反過來說，對區(qū)域深耕而言，有人評論說龍光，過度側(cè)重一個(gè)區(qū)域也存在風(fēng)險(xiǎn)。比如樓市存在區(qū)域和城市輪動周期，比如堅(jiān)守河南多年的建業(yè)地產(chǎn)，最新態(tài)度是：合適的話建業(yè)也會走出河南。當(dāng)然，比如重倉江西的新力地產(chǎn)通過深耕江西11個(gè)地級市，以400多億銷售額成為江西銷冠。

但走出去也未必好，一大批中型房企在走向全國化布局中，水土不服，管理半徑過大，也讓企業(yè)陷入全國化陷阱也比比皆是，所以，老潘提醒，中型房企未必都需要快速全國化，而是看大本營的蛋糕夠不夠大，未來3、5年是否足夠翱翔。

那么問題來了，718億的龍光重倉粵港澳大灣區(qū)，是否還可以堅(jiān)持多年？老潘的理解是，無論從短期，還是從長期來看，這個(gè)絕對是OK的。原因很簡單，粵港澳的蛋糕足夠大，且成長性極好，而且管理半徑小，龍光深耕大灣區(qū)20年，又輕車熟路，具有龍頭和深耕效應(yīng)……完全穩(wěn)穩(wěn)的優(yōu)勢和后期爆發(fā)力。

首先，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，粵港澳大灣區(qū)將會建成世界級城市群，是千年大計(jì)，是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后，世界第四大灣區(qū)。而且未來勢頭兇猛，專家稱，到2030年，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量或?qū)⒎环陨?，突?017年的1.5萬億美元達(dá)到3.2-4.1萬億美元，超過英國經(jīng)濟(jì)規(guī)模，直接相當(dāng)于全球GDP第五大經(jīng)濟(jì)體，且逐步成長為世界第一大灣區(qū)。

其次，從人口來看，大灣區(qū)目前總?cè)丝?800萬，但是像深圳、廣州這些大灣區(qū)的核心城市，每年還不斷地以50萬到100萬的人口在聚集，那么，后期預(yù)計(jì)到2030年大灣區(qū)人口會超過1個(gè)億，人口從7000萬到1個(gè)億，這意味著什么了？核心意味著對居住的持續(xù)需求。

而龍光在粵港澳大灣區(qū)土儲高達(dá)5000多億貨值，首先，從短期看，伴隨大灣區(qū)市場的回暖，將高度利好龍光2019年龍光業(yè)績爆發(fā)，因?yàn)辇埞?019年推貨1500億中65%就在大灣區(qū)，龍光完成850億權(quán)益銷售是大概率事件，甚至2019年破千億也是可能的；其次，從中長期看，龍光在大灣區(qū)布局深耕多年，且龍光以粵港澳大灣區(qū)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略加上巨量優(yōu)質(zhì)土儲，龍光高層表示，未來3、5年，龍光要力爭成為粵港澳大灣區(qū)龍頭企業(yè)。

策略2 資源強(qiáng)聚焦：既不盲目多元化，也不盲目全國化

龍光，2018年規(guī)模26強(qiáng)，2019年23強(qiáng)，一家30強(qiáng)、20強(qiáng)的房企未來3到5年利潤進(jìn)入地產(chǎn)10強(qiáng)？顯然，龍光很難靠更大的規(guī)模和結(jié)算收入，去提升利潤額，而這又是地產(chǎn)10強(qiáng)的優(yōu)勢。那么，龍光就必須在“利潤率”這個(gè)掙錢的能力去打拼，而且必須把所有有限的資源高度聚焦“高利潤產(chǎn)區(qū)”，不能像其他房企過度分散資源，過度沉淀資金。

對此，老潘總結(jié)下來，龍光必須把有限的資源高度聚焦，切忌過度分散投資！

首先，龍光不能盲目多元化投資，因?yàn)槠渌袠I(yè)未必龍光擅長，即使擅長也未必有類似地產(chǎn)一樣較高的利潤。正如楊國強(qiáng)、郁亮說言，房地產(chǎn)依然是10萬億+的巨大市場，我們很難找到比房地產(chǎn)更好的市場和行業(yè)。。

的確，龍光管理層就表示：“龍光一直堅(jiān)持不要去做多元化，我們要高度投資主業(yè)，而且要去做可銷售的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)快、利潤高。反過來，如果去投資很多占用資金的其他產(chǎn)業(yè)，那么現(xiàn)金流就會有壓力。”

其次，從空間策略上來講，龍光布局的首要原則還是高度聚焦粵港澳大灣區(qū)，一則粵港澳大灣區(qū)未來會成為世界第一大灣區(qū)，成長性和資產(chǎn)增值都會非常強(qiáng)勁，未來預(yù)計(jì)粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)蛋糕將達(dá)到2、3萬億規(guī)模，蛋糕巨大；二則未來3、5年成為灣區(qū)龍頭企業(yè)，而作為區(qū)域龍頭做到10%也就是2000億，3000億都是有可能的。而當(dāng)下龍光在大灣區(qū)有5000多億貨值，且目前規(guī)模700多億并不太大，即使不大規(guī)模全國化擴(kuò)張，未來龍光做到1500億，2000多億也是有空間的，所以從這個(gè)角度來講，龍光全國化布局提速的必要性不是很大。三則從管理半徑和區(qū)域優(yōu)勢來說，全國化會碰釘子，會有1到3年的利潤損失，而反過來，龍光重倉自己熟悉、高增長預(yù)期的大灣區(qū)，后續(xù)隨著大灣區(qū)規(guī)劃的正式出臺以及交通規(guī)劃的互通互聯(lián)，將直接大幅度提升龍光巨大土地儲備的價(jià)值，勢必對龍光未來幾年高利潤產(chǎn)生巨大利好。

事實(shí)上，在2018年龍光拿地“區(qū)位”選擇已經(jīng)透露了龍光的淡定。在其2018年新獲取的747.4萬平建面土儲中，498.4萬位于粵港澳大灣區(qū)，龍光偏愛大灣區(qū)之心，顯而易見！

其三，全國化沒必要提速，但作為一家逼近千億，未來沖擊2000億的成長性房企，龍光也有必要適度、有節(jié)奏、穩(wěn)健的全國化擴(kuò)張。老潘觀察下來，龍光全國化布局也體現(xiàn)了高度聚焦和穩(wěn)健的特色。一則龍光選擇了粵港澳大灣區(qū)的輻射區(qū)的其他城市，這有地緣優(yōu)勢，管理半徑也相對較小，龍光擴(kuò)張會更容易“成功”，而不是在異地城市作為新進(jìn)者“交學(xué)費(fèi)”。比如2006年南寧，作為龍光地產(chǎn)跨省份業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張“第一槍”，短短2年間，龍光就在廣西南寧成為“銷冠”，閃電擴(kuò)張和穩(wěn)打穩(wěn)扎得漂亮！二則龍光在立足粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)和模式上，龍光2018年探索了新的增長點(diǎn)，即在環(huán)滬城市群1小時(shí)生活圈，龍光在嘉善、吳江等地共獲取3幅地塊，未來龍光計(jì)劃把粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展模式進(jìn)一步復(fù)制至環(huán)滬城市群，在更長的戰(zhàn)線上，龍光未來將實(shí)現(xiàn)東南沿海的規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化，打通長三角和粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)世界級城市群的布局和深耕。截至2018年底，長三角土儲建面16.8萬平米，占龍光總建筑面積的0.5%。

不盲目多元化，不盲目做重資產(chǎn)，不盲目全國化，龍光作為一家中型房企，作為一家大灣區(qū)準(zhǔn)龍頭房企，懂得做減法，懂得資源高聚焦，懂得在肥沃戰(zhàn)場深扎根……未來，大灣區(qū)區(qū)域資產(chǎn)提速，龍光龍頭效應(yīng)爆發(fā)，龍光未來的利潤，自然值得期待！

策略3 拿地“狙擊手”：選擇好時(shí)機(jī)，一擊即中

股市里都是“低買高拋”，房市里其實(shí)也是如此，當(dāng)然這是一種理想狀態(tài)，我們只能無限接近。

在龍光高利潤修煉手冊中，一個(gè)重要觀點(diǎn)是要拿地的狙擊手，即等待機(jī)會，等待窗口期，迅猛和靈活出擊。在龍光看來，房地產(chǎn)是一個(gè)周期性非常強(qiáng)的行業(yè)，所以天時(shí)和地利非常重要，不是任何年份都值得去拿地。龍光在把握嚴(yán)格拿地紀(jì)律的同時(shí)，更在乎把握城市周期的輪動機(jī)會，把握拿地的“最佳時(shí)刻”。

事實(shí)上，龍光這些年做成了拿地“狙擊手”，一次是運(yùn)氣，多次就是能力了！龍光這10多年布局大灣區(qū)，始終堅(jiān)持把握國內(nèi)外、珠三角樓市不同周期節(jié)點(diǎn)，低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲。在戰(zhàn)略重點(diǎn)上，龍光也是擇優(yōu)錄取，或是重點(diǎn)城市重倉卡位。比如龍光就強(qiáng)調(diào)必須在大灣區(qū)布局新興產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的地區(qū)，對此，龍光把大灣區(qū)城市分為兩類：其一，中心類城市，即以廣州、深圳、香港、澳門為中心城市；其二，節(jié)點(diǎn)類城市，即以佛山、東莞、惠州、中山、珠海、江門、肇慶為節(jié)點(diǎn)城市。

近10多年，龍光就像拿地狙擊手一樣，一次又一次在合適的城市合適的時(shí)刻“果斷一擊”！

?2007購入深圳旁邊惠州龍光城項(xiàng)目，平均地價(jià)僅300元/平米，總建面500萬方，毛利潤超60%，持續(xù)貢獻(xiàn)高利潤，目前尚余貨值超過300億；

?2014-2016年上半年，龍光抓住深圳地價(jià)和房價(jià)低迷周期，在深圳樓價(jià)急速上升前，前瞻性布局深圳四個(gè)地鐵上蓋及沿線項(xiàng)目，共投資310億元，總貨值超過1000億，其中，玖龍璽、玖鉆、玖云著、玖龍臺的平均毛利率超過40%；

?2016年下半年起，房價(jià)回升較大，土地被瘋搶，龍光則果斷避開招拍掛拿地的土地周期高點(diǎn)，其一，閃電切換拿地渠道，通過并購及舊改方式取得超過3000億貨值，當(dāng)中約90%位于粵港澳大灣區(qū)；其二，閃電切換拿地戰(zhàn)場，瞄準(zhǔn)香港豪宅市場，把握新加坡樓市低點(diǎn)，先后布局3個(gè)項(xiàng)目，投資144億，今天回頭看，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)點(diǎn)非常好，這些項(xiàng)目從溢價(jià)增值看至少上漲30%到50%。

地拿對了，拿好了，項(xiàng)目就成功了一半，這一點(diǎn)，酷似狙擊人的龍光，做到了！

策略4：城市更新“高手”，巧妙實(shí)現(xiàn)低成本拿地

龍光的高利率，很大程度來自于低成本拿地。

2018年龍光地產(chǎn)結(jié)算均價(jià)約2.2萬/平米，合約銷售均價(jià)約1.6萬/平方米，而對應(yīng)平均土地儲備成本則低至3900元/平米，同時(shí)，龍光地產(chǎn)在2018年新增土地儲備平均成本約為3788元/平方米，地售比（土地價(jià)格與銷售均價(jià)的比例）僅僅24%，未來的利潤空間，顯然豐厚！

那么問題來了，為何龍光能在寸土寸金的大灣區(qū)，能夠做到低成本拿地？

靈活切換拿地方式，選擇城市更新拿地，這是龍光低成本拿地的一個(gè)重要手段。

對此，龍光地產(chǎn)董事局主席紀(jì)海鵬表示，不同時(shí)期土地市場情況不同，拿地策略和方式就會不同，龍光過去會在不同市場環(huán)境下采取不同拿地策略，并通過公開招拍掛、收并購及城市更新等多種方式低成本獲取土地。在目前龍光土儲中，屬于并購及城市更新項(xiàng)目的貨值高達(dá)2500億，其城市更新項(xiàng)目主要在深圳、東莞、惠州、珠海、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市。

城市更新項(xiàng)目周轉(zhuǎn)一定慢嗎？事實(shí)是未必！比如龍光2018年在深圳、珠海、佛山等城市獲得了多個(gè)城市更新項(xiàng)目，以龍光地產(chǎn)位于珠海的玖龍匯、以及位于佛山的禪城綠島湖項(xiàng)目為例，龍光從收購到入市銷售僅用了一年半時(shí)間，貨值約200億元，迅速成為公司新的利潤增長點(diǎn)。

而未來幾年龍光計(jì)劃每年孵化不少于300億元以上貨值的城市更新項(xiàng)目，比如就在2019年，龍光預(yù)期孵化城市更新項(xiàng)目總貨值超過700億。

城市更新項(xiàng)目水太深，時(shí)間長了怕熬出高成本。對此，龍光有自己的打法。

首先，大灣區(qū)土地市場非?；鸨?，同行都看好，土地拍賣價(jià)格越拍越高，龍光因此理性的避開了招拍掛市場激烈的競爭，而果斷采用并購等方式進(jìn)行合作，很好的控制了土地的獲取價(jià)格。

其次，城市更新類項(xiàng)目占用資金少，利潤率高，即是補(bǔ)充土地儲備的重要來源了，又是龍光利潤率提升的重要支撐。

對于城市更新項(xiàng)目毛利率，龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌表示，城市更新項(xiàng)目平均凈利潤率可達(dá)15%至20%，項(xiàng)目價(jià)值十分巨大。未來隨著龍光舊改項(xiàng)目陸續(xù)入市，僅以當(dāng)下2500億城市更新貨值，凈利潤率15至20%，6年供應(yīng)，龍光每年的利潤將是年年有支撐、年年有余！

同時(shí)受益于粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通提速以及整體經(jīng)濟(jì)未來5到10年持續(xù)的升值，未來重倉大灣區(qū)的龍光，結(jié)合跨越周期的城市更新項(xiàng)目的賦能，未來龍光的利潤確定性強(qiáng)，且利潤總額值得期待，因此，龍光管理層也希望，未來3至5年龍光核心利潤進(jìn)入全國前十位。

策略5、區(qū)域深耕“老司機(jī)”，間接支撐高業(yè)績、高利潤

無論是規(guī)模增長還是利潤增長，龍光多個(gè)區(qū)域業(yè)績的快速增長以及區(qū)域市占率的提升，是龍光業(yè)績良好的主要推動力。事實(shí)上，在老潘看來，龍光雖然與同等規(guī)模的房企相比，雖然沒有大縱深的全國化擴(kuò)張，但在區(qū)域深耕這一戰(zhàn)法上遙遙領(lǐng)先。尤其是在粵港灣大灣區(qū)眾多中心城市和龍頭城市領(lǐng)先，這就是龍光多年堅(jiān)守區(qū)域深耕的“碩果”了。

某種程度上，多個(gè)城市市占率領(lǐng)先，區(qū)域深耕的邊際效用遞增，這對龍光實(shí)現(xiàn)高利率發(fā)揮了巨大的支撐。

1，區(qū)域深耕：邊際效用遞增

紀(jì)海鵬坦言，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)擁有先發(fā)優(yōu)勢和主場優(yōu)勢。首先，龍光在大灣區(qū)深耕將近20年，布局早，認(rèn)識深，熟悉每個(gè)城市的土地規(guī)劃、城市更新政策、項(xiàng)目優(yōu)劣等情況，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種優(yōu)勢。其次，龍光多年來加大對這些精選城市的深耕，強(qiáng)化產(chǎn)品力、服務(wù)力，持續(xù)提升品牌和客戶滿意度，即享受城市升值的紅利，也享受城市深耕品牌溢價(jià)的紅利。

2，城市龍頭：深耕戰(zhàn)略堅(jiān)持10多年，多個(gè)城市領(lǐng)先

2018年，龍光地產(chǎn)合約銷售中深圳區(qū)域、大灣區(qū)其他區(qū)域、汕頭區(qū)域合約銷售金額分布為247億元、187億元、52億元，占總合約銷售的34.4%、26%和7.2%。以具體城市為例，龍光在多個(gè)城市的市占率遙遙領(lǐng)先。

首先，在深圳樓市，龍光是當(dāng)仁不讓的NO1.龍光地產(chǎn)在2003年進(jìn)入深圳市場，2017年龍光1年銷售了4416套房子，成為深圳NO1；2018年龍光更進(jìn)一步，實(shí)現(xiàn)了深圳市房地產(chǎn)成交面積/套數(shù)市占率雙料冠軍，以大概6000套的銷售套數(shù)，接近40萬平方米的銷售面積，成為全深圳的銷售冠軍。具體到項(xiàng)目上，深圳龍光.玖鉆斬獲2018年全國單盤銷售金額亞軍，深圳龍光.玖龍臺成交套數(shù)位居深圳住宅成交量第二。

龍光地產(chǎn)在深圳市場的成交套數(shù)和成交面積均位居全市第一位，在珠海、佛山等城市位居前列。同時(shí)，公司在南寧摘得權(quán)益銷售額和銷售面積雙料冠軍，在汕頭繼續(xù)以絕對優(yōu)勢穩(wěn)居第一。，這一連串的“第一”說明，龍冠地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)有非常高的人氣。

比如龍光的早期大本營發(fā)源地汕頭，龍光深耕汕頭15年，市場占有率高達(dá)30%，2018年一年合約銷售接近90億，連續(xù)14年蟬聯(lián)市場第一。在深耕的城市，龍光的品牌、口碑和產(chǎn)品力也為龍光產(chǎn)品帶來溢價(jià)和利潤支撐。

比如在大灣區(qū)周邊的南寧區(qū)域，龍光成為當(dāng)?shù)劁N冠，全年銷售150億之多，這又是一個(gè)龍光持續(xù)深耕十多年的區(qū)域，2018年，防城港龍光.陽光海岸力奪廣西單盤成交套數(shù)冠軍。

值得補(bǔ)充的是，龍光銷售權(quán)益非常高，接近98%，在規(guī)模開發(fā)企業(yè)里處于極高水平，這意味著該公司對名下及參股項(xiàng)目擁有絕對的開發(fā)權(quán)，而且強(qiáng)勁的銷售都可以轉(zhuǎn)化成利潤。

策略6 降成本：不斷提升財(cái)務(wù)質(zhì)量，降低平均融資成本

利潤率高，還有一個(gè)重要支撐是融資成本低。融資成本低，相當(dāng)于房企從起點(diǎn)開始，利潤就比別人高。

對龍光而言，低負(fù)債支撐起高增長、高盈利，這是龍光高質(zhì)量發(fā)展一個(gè)特征。同時(shí)反過來，龍光這種高質(zhì)量發(fā)展，尤其是優(yōu)秀的基于“高業(yè)績、高利潤、合理負(fù)債”，反過來又提升了投資者的長期認(rèn)可，獲得了投行機(jī)構(gòu)的高評級和買入推薦，最終綜合了降低了龍光的平均融資成本。

2018年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本整體攀升的情況下，在龍光業(yè)績、利潤快速上漲的情況下，龍光地產(chǎn)期內(nèi)借款成本維持在6.1%左右，屬行業(yè)內(nèi)較低水平。

同時(shí)在具體財(cái)務(wù)和資金管控上，龍光非常穩(wěn)??！老潘歸納起來有三點(diǎn)：

首先，凈借貸權(quán)益比一直強(qiáng)控，2018年在63.2%，相比2017年67.9%的凈借貸權(quán)益比例降低了4.7個(gè)百分點(diǎn)。

其二、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，2018年底有息債務(wù)589.4億，其中60%是境內(nèi)債務(wù)，40%是境外債務(wù)；

其三，債務(wù)安全控制得嚴(yán)格。龍光地產(chǎn)短期要求償還的有息負(fù)債規(guī)模約為172億元，占全部有息借貸總額比例僅為30%，同時(shí)手頭持有現(xiàn)金357億，該公司在手現(xiàn)金資源是短期有息負(fù)債金額的2倍之多。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是非常安全。

其次，龍光在債務(wù)控制方面一直是非常節(jié)制。首先，整體遵循量入為出的原則，不會有一個(gè)債券集中到期的情況發(fā)生，這對龍光控制債務(wù)成本發(fā)揮一個(gè)非常大的作用。其次，在資金使用也堅(jiān)持量入為出的穩(wěn)健風(fēng)格，比如2019年的土地開支預(yù)算預(yù)計(jì)按照合約銷售額的50%控制。因?yàn)檫@樣做“負(fù)債率就會保持得比較好。

其三，龍光信用也很好，除了每年業(yè)績兌現(xiàn)、高利潤、高分紅之外，龍光在資產(chǎn)和現(xiàn)金流管控非常嚴(yán)格，這形成了對企業(yè)信用很好的支撐。對龍光而言，龍光土儲和資產(chǎn)大多位于大灣區(qū)高價(jià)值城市與地段，許多項(xiàng)目都是城市軌道交通地標(biāo)物業(yè)，比如在深圳擁有12個(gè)地鐵物業(yè)項(xiàng)目；其次，在現(xiàn)金流方面，龍光2018年底持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余高達(dá)357億元，相當(dāng)于1年內(nèi)到期債務(wù)的逾2倍，完全無債務(wù)到期壓力，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速整合期，行業(yè)將出現(xiàn)大量“并購”標(biāo)的，這也給手握充沛現(xiàn)金的龍光很多大量的“捕獵機(jī)會”。

在房地產(chǎn)牛市很難再有的情況下，加上房企洗牌和競爭激烈，未來房企利潤率很難維持高位，而龍光基于良好的財(cái)務(wù)管理能力，低成本融資能力，省錢就是掙錢，龍光良好的財(cái)務(wù)和資金管控水平，也將成為龍光未來高利潤的重要支撐。

小結(jié)

看完2018年龍光財(cái)報(bào)，老潘深感，龍光是一家“穩(wěn)者致遠(yuǎn)”的房企。

他不激進(jìn)，不跟風(fēng)全國化的克制，不加高杠桿的高成長，并在現(xiàn)金和負(fù)債方面織造“安全網(wǎng)”，更在業(yè)務(wù)方面區(qū)域布局和拿地手法表現(xiàn)出“聚焦、精準(zhǔn)和狙擊手玩法”……未來龍光，手握大灣區(qū)5000多億貨值，規(guī)模持續(xù)增長和利潤十強(qiáng)，或許只是時(shí)間問題。

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