上年銷售額增幅不足7% 綠城沖刺2000億成色幾何

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

3月22日，綠城中國（03900.HK）在香港舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會。

綠城行政總裁張亞東公布2019年目標時給出的描述是，“考核版目標是1800億元，沖刺目標是2000億元。”

回觀綠城2018年業(yè)績，1564億元銷售額同比增長6.9%，營業(yè)收入則實現603.03億元，同比增長43.7%。

相較諸多同等體量房企的“保二沖三”（3000億元）目標，綠城2019年的野心略顯保守。

會上有業(yè)內人士直言，這或許就是張亞東的風格。

2018年初，時任綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南曾將年度目標制定為“有望沖擊1800億元銷售額”，但在2018年中期業(yè)績會上，這一目標被新任行政總裁張亞東下調到了1600億元。

每經記者 吳若凡 攝

銷售額增幅不足7% 投資項目整體去化率68%

《每日經濟新聞》記者留意到，2018年綠城的銷售額僅較去年同期增長6.9%，增幅似乎也頗為“保守”。不過該年公司銷售均價約25,455元/平方米，投資項目整體去化率68%，數值在行業(yè)處于偏高水平。

對于2018年的成績，張亞東保持著微笑：“以往我們在定業(yè)績目標時，有一個考核版指標和爭取目標。2018年爭取達到1600億~1700億元，最后差了一口氣，完成1564億元。今年我們的考核版目標是1800億元，沖刺目標是2000億元。”

在張亞東看來，實現上述目標是大概率事件。他認為，今年的調控是因城施策，分類指導，這對綠城這樣注重品質的房企是利好的。

不過，近年來綠城的銷售增速持續(xù)放緩亦是不爭的事實，其2015年～2018年分別實現銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。對此，綠城中國執(zhí)行董事李青岸表示，這是由于2018年的銷售主要來自2017年拿的項目，彼時受房地產調控影響，雖然房價得到控制，但地價沒有，因此綠城2018年銷售增長率不到7個百分點。

58安居客首席分析師張波則分析認為，綠城2018年的銷售增長，相比2017年稍顯乏力，主要有兩點原因，一是限價調控，二是其重倉的浙江市場變化。

具體來看，2018年綠城在三四線城市的新增土儲占比不到20%，一二線的土地占比則近80%。大本營杭州地區(qū)2018年的銷售金額，同比2017年出現大幅下降，也失掉了長期保持的杭州市場“第一”的位置。

但2018年綠城一二線城市的房源去化率71%（新增房源70%），三四線城市的庫存去化率則達到73%。

“綠城重點布局的一二線城市，在2018年都面臨著較為嚴格的樓市調控，而其在三四線以及次級城市的布局較少，所以直接影響到1600億元銷售目標的實現”。張波表示。

張亞東直言，未來房地產調控發(fā)展過程中，三四線樓市會觸底向好。而綠城也會進行區(qū)域性調整，在粵港澳大灣區(qū)、海南地區(qū)等六大區(qū)域鋪開。

凈利潤下滑超一成 項目權益逐步增加

數據顯示，截至2018年底，綠城實現凈利潤23.75億元，同比下滑11.1%；股東應占利潤10.03億元，同比下滑54.2%。

對此，首席財務官馮征表示，若剔除匯兌損益收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、若干資產公允價值調整于年內稅后凈影響，公司應占股東利潤為37.96億元，較2017年23.43億元增加14.53億元，增長62%。

同時，2017年有16億元專項處置，同時2017年產生了一定的匯率收益，這些都是由股東承擔的。

另外，記者留意到，綠城累計撥備17.35億元。

馮征表示，撥備是一個財務安排，因為2018年在各股東下達的利潤指標完成的情況下有能力覆蓋掉，所以把歷史上幾個沉淀項目進行撥備，即作沉淀項目的減值，雖然會影響經營利潤，但不影響核心利潤。

張亞東則表示，撥備是根據市場情況來的。“這與國家政策有關，如果政策放松，可能很快就回來了。”

張波告訴記者，在某個時點上項目撥備，目的是把非主業(yè)收益剔除，包括匯兌收入等其他財務損失的收益。

值得一提的是，目前綠城的銷售權益占比在55%左右。李青岸表示，后期新增的項目，綠城權益部分會逐步增加，歸屬于公司凈利潤會受到一定的影響，但好處是可以做大公司的規(guī)模。

力爭12個月現金流回正 手握5300億元貨值

據《每日經濟新聞》記者了解，綠城2018年共拿了37塊地，其中大部分是合作拿地，其中一部分是權益拿地，并且綠城希望操盤。

據管理層透露，公司以前從拿地到銷售，速度比較慢，尤其是在規(guī)劃設計上，團隊會投入很大精力，所以“6個月開工、12個月銷售、20個月現金流回正”都是常態(tài)。如今是要求做到“5個月開工、9個月銷售、12個月現金流回正”。

張亞東告訴《每日經濟新聞》記者，其實這一年以來，綠城的變化更多是在內部，2018年綠城增效減員，主動優(yōu)化組織機構。9個中心整合成7個中心，下屬單位由16個整合為11個。

“我們一次動作就減少了344人，一次性減少一年費用2億元。換血首先得來新人，這是前提，目前我們堅守了這些核心理念。”

整個業(yè)績會上，“提高運營效能、大運營體系”被張亞東反復強調。

而新的大運營體系，直接作用于各項周轉指標——如果夠快，就意味著綠城2017下半年、2018年拿的項目，可能在2019年就具備銷售條件。

對此張亞東也表現出頗大信心：“2018年部分城市限價，在財務成本較低的情況下沒有必要斬倉出貨，在因城施策分類指導的原則下，原先一些表現不好的項目在2019年會有集中的釋放度，這一年的增幅會有比較明顯的展現。”

截至2018年末，綠城中國共擁有3247萬平方米總建面的土地儲備，權益2032萬平方米，總可售貨值5300億元。

（封面圖片來源：攝圖網）