北京新政后集體建設(shè)用地率先入市 限競(jìng)房成市場(chǎng)主流

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“3·17新政”實(shí)施兩年，北京土地市場(chǎng)變化明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，“新政”實(shí)施后，北京土地市場(chǎng)迎來了一系列變革：近郊土地供應(yīng)增加、限競(jìng)房用地成為主流、集體建設(shè)用地入市等。

值得關(guān)注的是，位于大興區(qū)的瀛海鎮(zhèn)，在“3·17新政”后相繼推出限競(jìng)房用地、共有產(chǎn)權(quán)房用地、集體建設(shè)用地等，成為北京土地市場(chǎng)變化的縮影。

瀛海鎮(zhèn)某樓盤項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

土地市場(chǎng)先增后降

2017年，北京市土地招拍掛市場(chǎng)成交總面積835.85公頃，其中近郊新城區(qū)土地成交面積492.64公頃，占總成交面積的59%。

2017年至今，瀛海鎮(zhèn)共推出住宅用地7宗，其中2017年一年中推出3宗，分別為1宗自住型商品住房用地和2宗限競(jìng)房用地。

其中C4組團(tuán)YZ00-0803-0602限競(jìng)房地塊由保利中海聯(lián)合體以16.8億元的底價(jià)成交。另外一塊瀛海鎮(zhèn)限競(jìng)房用地YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊，被遠(yuǎn)洋+首創(chuàng)+世茂以47.9億元、26%自持比例摘得、溢價(jià)率49.7%競(jìng)得。這使得限競(jìng)房用地在上市初期就顯現(xiàn)出上揚(yáng)的勢(shì)頭。

2017年，整個(gè)北京市土地市場(chǎng)火爆異常，全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交土地102宗；土地成交總價(jià)為2796.02億元，同比增加228%；規(guī)劃建筑規(guī)模1380.26萬平方米，同比增加135%。

“3·17新政”的目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)，那么遏制房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)途徑便是增加供給，土地市場(chǎng)的放量是增加供給的直接手段。

但是市場(chǎng)在2018年進(jìn)入了明顯的下行階段。2018年北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2017年的2795.6億元下降約40%，成交總建設(shè)用地面積447.94萬平方米，下降約30%。

縱然2018年大興區(qū)出讓土地建設(shè)用地面積達(dá)88.21萬平方米，成為當(dāng)年北京出讓土地最多的城區(qū)，但是瀛海鎮(zhèn)全年沒有1宗住宅用地出讓，和整個(gè)土地市場(chǎng)的下行節(jié)奏保持一致。

限競(jìng)房成市場(chǎng)主流

瀛海鎮(zhèn)是北京限競(jìng)房的首批入市之地。

2018年6月9日，由中海、保利、金地聯(lián)合開發(fā)的北京市第一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目瀛海府開盤，即上述的YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊項(xiàng)目，均價(jià)52449元/平方米，最高售價(jià)不超過55071元/平方米，主力戶型為88平方米3居，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》先前的報(bào)道，該盤當(dāng)天上午就被認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來選房，買房就和中獎(jiǎng)一樣。

2018年無疑是北京樓市的限競(jìng)房元年，限競(jìng)房供應(yīng)占據(jù)了北京樓市的半壁江山。在2018年成交的63宗地塊中，40宗為限競(jìng)房地塊，占比約63.5%。

入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到市場(chǎng)追捧。此后北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期的火爆，順銷期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。

“限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍降價(jià)10%左右。即使這樣，除極個(gè)別項(xiàng)目外，整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然冷淡。大量的90/70同質(zhì)戶型導(dǎo)致限競(jìng)房很難去庫(kù)存。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉《向每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最近因?yàn)槿珖?guó)兩會(huì)期間短暫供應(yīng)減少，而從2019年3月下半月開始到4月份，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴。

集體建設(shè)用地率先入市

2018年末，瀛海鎮(zhèn)再一次占據(jù)“頭條”，該鎮(zhèn)計(jì)劃推出3宗集體建設(shè)用地共約20萬平方米，全部將用于共有產(chǎn)權(quán)房及配建設(shè)施，這在北京乃至全國(guó)都尚屬首次。

該批共有產(chǎn)權(quán)房銷售均價(jià)為2.9萬元/平方米（含全裝修費(fèi)用），價(jià)格約為附近商品房的三分之一，共4000余套房源。

出讓文件顯示，本次掛牌出讓的地塊，與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)；土地所有權(quán)屬于瀛海鎮(zhèn)西一村和瀛海鎮(zhèn)西二村集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的使用權(quán)屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區(qū)級(jí)集體土地聯(lián)營(yíng)公司北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司。

“此番推出的三宗集體建設(shè)用地用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，此類土地本身沒有征地環(huán)節(jié)，其和國(guó)有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)了同權(quán)的概念，本身是有助于降低土地成本的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“這也和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的導(dǎo)向比較匹配，即此類土地后續(xù)能夠獲得相對(duì)好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，利好相關(guān)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下調(diào)。”

事實(shí)上，推動(dòng)集體建設(shè)用地入市是近年來一直以來的政策引導(dǎo)。2018年12月23日，我國(guó)《土地管理法修正案（草案）》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議。草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。也就是說，我國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國(guó)有”。本年度《政府工作報(bào)告》中也提及要“推廣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。

但是遺憾的是，經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》同北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司確認(rèn)，瀛海鎮(zhèn)這三宗土地均未交易成功，后續(xù)要進(jìn)一步等待官方消息。

今年2月25日，瀛海鎮(zhèn)再一次推出限競(jìng)房用地，被中海以44.4億元、21.64%的溢價(jià)率購(gòu)得。

與此同時(shí)，北京市2月土地出讓金達(dá)到230億元，同比增長(zhǎng)43%，居全國(guó)之首。