萊蒙國際轉(zhuǎn)型之困：2018年凈利大降97% 項目及土儲亦所剩不多

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在行業(yè)集中度持續(xù)增高的背景下，中小房企成長空間被進(jìn)一步擠壓。同時，在拿地難、融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企業(yè)績承壓，紛紛思考應(yīng)對行業(yè)變局的良策。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，堅持“利潤為首”原則的萊蒙國際近幾年通過出售多個項目優(yōu)化資產(chǎn)，并轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”尋找新的發(fā)展方向，但2018年的業(yè)績卻大幅下滑。

財報數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國際2018年收入為6.2億港元，同比減少約66.3%；公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利約1.03億港元，較2017年下降約97%。同時，近幾年陸續(xù)將十余個資產(chǎn)出售后，萊蒙國際手頭的項目已所剩不多。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

兩度出售資產(chǎn)緩解財務(wù)壓力

其實2018年業(yè)績下滑是在萊蒙國際高管的預(yù)計之中。

早在2018年3月的業(yè)績發(fā)布會上，當(dāng)時的萊蒙國際執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席運營官陳志香就透露，2018年的合約銷售可能是公司的低點，這是由過去的交易決定的。

財報披露，2018年公司收入由2017年的18.37億港元減少約66.3%至約6.2億港元，權(quán)益股東應(yīng)占盈利由2017年的46.42億港元減少約97%至約1.03億港元，毛利率由截至2017年約31.1%增加至2018年約54.9%，純利率由2017年251%降至20.6%。

萊蒙國際解釋，收入減少主要由于集團(tuán)物業(yè)銷售收入減少；綜合純利大幅減少主要是由于不存在2017年錄得的出售若干附屬公司(特別是出售時產(chǎn)生的收益凈額約7 8.3億港元)及一間合營企業(yè)所得的其他收入凈額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊蒙國際近幾年曾兩次出售重大資產(chǎn)來緩解財務(wù)壓力，包括2017年出售8個項目給和昌地產(chǎn)，總代價高達(dá)155.69億港元；以及2016年出售多個項目給融創(chuàng)集團(tuán)，代價亦超過50億港元。

萊蒙國際在出售資產(chǎn)給和昌地產(chǎn)時表示，“通過合作，萊蒙國際將持續(xù)降低負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并借力于充沛的資金優(yōu)勢，加速向房地產(chǎn)+大健康的投資及轉(zhuǎn)型。”

而在收入方面，租金仍是萊蒙國際的最大部分。財報顯示，2018年萊蒙國際收入6.2億港元，同比減少約66.3%。其中租金收入約2.454億港元，占比約39.6%；物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)收入約2.31億港元，占收益約37.3%；物業(yè)銷售額約0.97億港元，占收入比15.8%；余下的約7.3%（約0.455億港元）為教育相關(guān)服務(wù)收入。

萊蒙國際透露，現(xiàn)擁有位于一二線城市約220970平方米的出租物業(yè)，足以為公司帶來每年不低于2.4億港元的租金收入。“估計萊蒙物業(yè)管理集團(tuán)于未來三年的服務(wù)項目將約達(dá)250個，管理面積約達(dá)5000萬平方米，其中商業(yè)物業(yè)管理項目估計將達(dá)約35個。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似利潤下滑等現(xiàn)象說明此類企業(yè)還是面臨很多壓力的，本身這幾年其經(jīng)營業(yè)務(wù)規(guī)模不大，資金方面壓力也很大。出售項目雖短期改善了資金，但也沒有看出有多大的戰(zhàn)略改變，所以此類企業(yè)經(jīng)營是面臨很多瓶頸的。

轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”并不順利

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高增長時代結(jié)束，在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，企業(yè)間的分化進(jìn)一步加劇。

今年取消業(yè)績發(fā)布會的萊蒙國際就曾表示，在戰(zhàn)略上作了統(tǒng)籌分析后，考慮到自身的市值及規(guī)模有限，選擇走差異化道路，做具有特色的發(fā)展商。“從2013開始，萊蒙國際和大部分開發(fā)商一樣都在尋找新的經(jīng)營模式，萊蒙提出的口號是‘守住紅海、尋找藍(lán)海’。”

“守住紅海”，指“堅持一二線布局、主流產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)”，而“尋找藍(lán)海”則指其將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色建筑、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

而牽手云南城投則可能是萊蒙國際藍(lán)海戰(zhàn)略的一大重點。2015年，萊蒙國際的控股股東及創(chuàng)始人黃俊康向云南地方國企云南城投的境外投資公司彩云國際轉(zhuǎn)讓股權(quán)，云南城投成為其第一大股東。彼時，萊蒙國際曾宣布要向“國際化的大健康企業(yè)”轉(zhuǎn)型。

事實上，萊蒙國際“尋找藍(lán)海”并非一帆風(fēng)順，至2017年底，其醫(yī)療及保健業(yè)務(wù)仍處虧損狀態(tài)。2017年業(yè)績報告顯示，醫(yī)療及保健部分業(yè)務(wù)資產(chǎn)總額僅34.8萬港元，負(fù)債達(dá)282.6萬港元；至2018年中期業(yè)績報告披露時，醫(yī)療及保健服務(wù)已經(jīng)“由于集團(tuán)策略有變，不再屬于可呈報分部。”

萊蒙國際并未放棄轉(zhuǎn)型，繼續(xù)轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。2018年2月，其又宣布進(jìn)軍教育產(chǎn)業(yè)，與香港幼兒園集團(tuán)“啟思幼稚園”及“啟思幼兒園”營辦商成立合營公司。

而在“守住紅海”方面，萊蒙國際表現(xiàn)同樣不盡如人意。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊蒙國際作為香港上市公司，曾成功打造水榭花都、水榭春天和萊蒙都會等知名項目，其在業(yè)內(nèi)一貫擅長高端品質(zhì)地產(chǎn)的精細(xì)開發(fā)。但其近幾年陸續(xù)將十余個資產(chǎn)出售后，手頭的項目已所剩不多。

截至2018年期末，萊蒙國際在10個城市擁有合共18個處于不同發(fā)展階段的項目，估計凈可銷售/可租賃建筑面積合共約50.57萬平米。其中，深圳簡上項目和香港九龍?zhí)另椖恳延?018年開始興建，合計建筑面積約39913平方米；另外，2018年，萊蒙國際在香港、上海分別新增4宗、1宗土地。

在房地產(chǎn)行業(yè)分化的大背景下，對于這家土地儲備項目不多、轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的中小房企來說，未來似乎仍充滿變數(shù)。