若以套內面積計價，豪宅、地王將最受傷

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2月18日，住建部官網發(fā)布《住宅項目規(guī)范》征求意見稿，其中2.4《使用維護》章節(jié)里面提到：“住宅建筑應以套內面積進行交易”，這一內容，使得“建筑面積”“使用面積”“公攤面積”成為輿論關注的焦點。

目前僅僅是征求意見稿階段，距離落地還有很長時間，但是，如果真的以套內面積計價，對哪些領域的影響最大呢？

一家香港上市房企的營銷總監(jiān)認為，受影響最大的有兩個方面，第一是高端住宅方面，可能會導致整個產品體系重構；第二，對地王項目解套會產生巨大影響。

通常情況下，高端住宅項目單價和總價較高，一些開發(fā)商為了快速去化，往往會采取贈送面積的方式進行促銷，也就是行業(yè)內以“偷面積”作為產品競爭力。

在他看來，如果以套內面積計價的話，一方面限制了開發(fā)商的開發(fā)難度，另一方面加大了購房者的購買難度。

在以往高端住宅營銷中，一些項目往往通過贈送公攤面積來增強客戶的購買意愿。“舉個例子，讓你1000萬元買100平方米的房子，你可能會考慮考慮，但是如果100平方米的房子，使用面積是200平方米，你會不會買？”一家龍頭房企的項目經理表示。

據上述營銷總介紹，全國一共有260多塊地王，目前已經解套的有100多塊地，還有150-160塊地王沒有解決。如果按套內面積計價，這些地王解套將面臨著巨大的難題，“如果真的按套內面積計價，這些地王基本沒有解套希望。”上述營銷總表示。

地王解套邏輯與高端住宅營銷一樣，也是通過贈送面積實現。比如，一家開發(fā)商以高于市場價50%的樓面價購買土地，別人的房子賣5萬元，而該開發(fā)商需要把房價賣到10萬元才能從地王中解套。

在這種情況下，這家開發(fā)商以高于同行一倍的價格銷售的話，顯然沒有太大競爭力。

例如，有兩套房子，一套建筑面積是100平方米，單價是5萬元，總價是500萬元；一套建筑面積只有50平方米，單價是10萬元，總價也是500萬元。對于購房者來說，用500萬元肯定會買100平方米的房子。

但是，如果是50平方米的房子，再贈送50平方米，其定位和品質稍微勝出一籌，競爭力就會進一步加強，甚至會超過100平方米的房子，“實際使用面積是一樣，你建筑面積少的，交的稅還少呢。”上述項目總表示。

此外，在住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿2.4使用維護中，還約定了“不應擅自改變居住區(qū)內規(guī)劃配套建設的公共建筑和共用設施的用途”。

經濟觀察報 田國寶