多家房企通過股權(quán)收購拿地 行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

圖片來源：視覺中國

1月21日,融創(chuàng)中國公告,擬以股權(quán)收購方式,拿下泛海控股旗下位于北京和上海的兩宗土地,總建筑面積合計(jì)約為130萬平方米。中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),近期大型房企通過股權(quán)收購方式拿地的情況明顯增多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從一線城市看,房企拿地難度越來越大,拿到優(yōu)質(zhì)地段的土地有助于提升房企利潤率。房企通過股權(quán)收購方式拿地只是一種補(bǔ)充,競標(biāo)拿地仍是主流。

行業(yè)加快整合

根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，集團(tuán)全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)與武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂收購協(xié)議，擬以125.53億元收購其持有的上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)。被收購公司擁有北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊與上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。其中，北京項(xiàng)目總建筑面積約為66.85萬平方米，上海項(xiàng)目約為62.80萬平方米。交易標(biāo)的凈資產(chǎn)約89.59億元(截至2018年11月30日)。此次交易融創(chuàng)將支付總對價(jià)為148.87億元。其中，現(xiàn)金支付125.53億元，沖抵債務(wù)23.34億元。

融創(chuàng)中國表示，北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目均位于一線城市的核心位置，屬于稀缺的大體量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。該收購事項(xiàng)有助于進(jìn)一步增加融創(chuàng)中國在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額，進(jìn)一步鞏固在北京、上海等一線城市的領(lǐng)先地位和品牌影響力。

據(jù)知情人士透露，早在2017年底，融創(chuàng)就鮮少在公開市場拿地，通過收并購以控制風(fēng)險(xiǎn)，并積極增加現(xiàn)金儲備。公司2018年半年報(bào)顯示，截至6月30日，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額874億元，與2017年末持平。2018年下半年以來，融創(chuàng)加緊銷售步伐并回籠資金。2018年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4649.5億元，同比增長27%。銷售額增長，但融創(chuàng)購買土地依然審慎。

泛?？毓蓜t表示，自2014年初以來，逐步確立了由單一的房地產(chǎn)上市公司向“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”綜合性上市公司轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略。近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是北京、上海項(xiàng)目價(jià)值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低，流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。若此次交易順利實(shí)施，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響嚴(yán)重的北京、上海項(xiàng)目將剝離出地產(chǎn)板塊，既能改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)有利于聚焦武漢中央商務(wù)區(qū)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

事實(shí)上，相關(guān)房企近期收購動作頻繁，特別是萬科等大型房企收購行為明顯增多。1月18日，嘉凱城公告了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包進(jìn)展情況。2018年10月31日，公司及其子公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓5家房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的股權(quán)，被杭州錦藍(lán)競得。目前第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款共計(jì)1.775億元已經(jīng)支付，并于近日完成上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更手續(xù)。企查查工商登記信息顯示，杭州錦藍(lán)實(shí)際控制人為萬科系企業(yè)。

華夏幸福此前公告，旗下多個(gè)環(huán)京項(xiàng)目的土地被萬科接盤。公告顯示，萬科擬收購華夏幸福旗下5家公司股權(quán)。這5家公司持有涿州、大廠、廊坊和霸州住宅用地共10宗，總用地面積約33.93萬平方米，交易對價(jià)約為32.34億元。

拿地意圖明顯

從公告內(nèi)容看，上述多數(shù)股權(quán)受讓方的主要目的是為了拿地。以萬科接盤華夏幸福為例，上述環(huán)京項(xiàng)目土地均價(jià)超過1萬元/平方米。與當(dāng)前環(huán)京房價(jià)相比雖價(jià)格較高，但整體看上市公司通過競標(biāo)拿到環(huán)京項(xiàng)目的數(shù)量并不多。而通過競拍拿到環(huán)京土地的企業(yè)，不少將采取合作形式共同開發(fā)。

以京投發(fā)展為例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益達(dá)生投資公司組成的聯(lián)合體收到了三河市國土資源局的成交確認(rèn)書，以2.55億元的價(jià)格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權(quán)。其中，建設(shè)用地面積為5萬平方米，建筑控制規(guī)模為15萬平方米。雙方將共同設(shè)立項(xiàng)目子公司，負(fù)責(zé)上述地塊的開發(fā)建設(shè)。

諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報(bào)記者表示，通過股權(quán)收購拿地價(jià)格通常相對較低。同時(shí)，相比競標(biāo)拿地，股權(quán)拿地的流程更簡單，且受讓方擁有更多話語權(quán)。此外，競標(biāo)拿地的項(xiàng)目通常都有配建面積等限制。而通過股權(quán)拿地可選范圍更大。

陳雷強(qiáng)調(diào)，企業(yè)通過股權(quán)收購方式拿地只是一種手段。整體看，競標(biāo)拿地仍是房企拿地主流。除非經(jīng)營困難、面臨較大的資金流動性壓力或不看好出售地段未來發(fā)展前景，否則項(xiàng)目出讓方很少會主動賣地。

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況看，不少“地王”項(xiàng)目面臨較大經(jīng)營壓力，無論是單價(jià)“地王”還是總價(jià)“地王”。這類項(xiàng)目對一些開發(fā)商而言心有余而力不足。在這種背景下，催生了很多股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)的案例。一方面有利于土地項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，加速周轉(zhuǎn)；另一方面，可以使資源得以更合理地利用。受讓方可以強(qiáng)化規(guī)模優(yōu)勢，出讓方可以緩解資金壓力。

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集中度提升

值得注意的是，上述現(xiàn)象使得房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，業(yè)績加速分化明顯。這從2018年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績預(yù)告中可見一斑。

從部分預(yù)虧的公司情況看，轉(zhuǎn)讓土地、逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況增多。以中房股份為例，由于主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少，預(yù)計(jì)2018年全年業(yè)績首虧。公司表示，2008年以來，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)處于停滯狀態(tài)，2009年出售徐州天嘉55%股權(quán)后，中房股份實(shí)質(zhì)已無新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。目前，中房股份的收入和利潤主要來源于對剩余尾房的銷售及自有物業(yè)的出租。上市公司持續(xù)盈利能力減弱，營業(yè)收入和凈利潤出現(xiàn)較大幅度下滑。因此，公司決定置出盈利性較弱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，置入行業(yè)前景良好、競爭優(yōu)勢突出、具有較強(qiáng)盈利能力的工業(yè)鋁擠壓業(yè)務(wù)。

與之相對是一線龍頭房企業(yè)績保持良好，銷售業(yè)績和市場份額進(jìn)一步提升。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，2018年TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。在前三位企業(yè)中，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售額7286.9億元，同比增長32.3%；萬科和恒大同比增幅分別為14.5%和10%，增長穩(wěn)定。土地儲備方面，26家房企新增土地貨值超過千億元，22家房企新增土地建筑面積超過千萬平方米。其中，碧桂園、融創(chuàng)中國、中國恒大、萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展5家房企新增貨值超過4000億元。

中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近期大型房企通過股權(quán)收購方式拿地的情況明顯增多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從一線城市看，房企拿地難度越來越大，拿到優(yōu)質(zhì)地段的土地有助于提升房企利潤率。房企通過股權(quán)收購方式拿地只是一種補(bǔ)充，競標(biāo)拿地仍是主流。

中國證券報(bào) 江鈺玲 董添