賣(mài)地也要“薄利多銷(xiāo)”？這座GDP表現(xiàn)驚艷的城市，拿下一個(gè)“全國(guó)第一”

每經(jīng)記者 張弩    每經(jīng)編輯 王嘉琦    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

去年秋天，萬(wàn)科季度例會(huì)會(huì)場(chǎng)四處懸掛著“活下去”的標(biāo)語(yǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀，被赤裸裸地?cái)[在了臺(tái)面上——行業(yè)領(lǐng)軍的萬(wàn)科都在喊“活下去”，其他人怎么辦？

很長(zhǎng)一段時(shí)間，依靠著“拿地—預(yù)售—回款—再拿地”的模式，房地產(chǎn)成了發(fā)展最快的行業(yè)之一。

可到了2018年，因?yàn)橘Y金壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地上就卡住了步伐。結(jié)果，就連深圳的“豪宅地”也無(wú)人問(wèn)津，北京土拍的流拍率甚至達(dá)到了10%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2018年，全國(guó)有1495宗土地流拍，比2017年增加了17.34%。

可是，土地流拍最多的城市，并不是北上廣深，而是西南地區(qū)一個(gè)三線城市——遵義。

遵義土地流拍數(shù)量全國(guó)第一

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1495宗流拍的土地中，96個(gè)“一二三線”城市占了1075宗。

2018年全國(guó)土地流標(biāo)區(qū)域密度圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、高德地圖；每經(jīng)記者張弩制圖）

其中，三線城市的土地流拍數(shù)量占絕大多數(shù)，達(dá)到了741宗，流標(biāo)率高達(dá)8.2%。也就是說(shuō)，全國(guó)每10宗土地流標(biāo)，就有5宗出現(xiàn)在三線城市。

96個(gè)“一二三線”城市土地拍賣(mài)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind；每經(jīng)記者張弩制圖）

三線城市中，貴州、山東、江蘇、浙江四個(gè)區(qū)域的土地流標(biāo)數(shù)量最大。

但再細(xì)分之后發(fā)現(xiàn)，所有三線城市流拍的741宗土地，貴州遵義貢獻(xiàn)了其中的17.13%，即127宗，這一數(shù)量在全國(guó)也是第一。

2018年全國(guó)土地流拍密度分布（注：深紅色位置即是遵義）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind（每經(jīng)記者張弩制圖）

如此大規(guī)模的土地流拍，2018年遵義樓市到底發(fā)生了什么？

經(jīng)濟(jì)增速放緩，能否保住兩位數(shù)？

遵義是貴州省第二大城市，在2012年底到2017年底的5年中，遵義市GDP從1343.93億元增長(zhǎng)到了2748.59億元，整整翻了一倍，這樣的經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)也是名列前茅的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：遵義市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（每經(jīng)記者張弩制圖）

那么在這五年中，房地產(chǎn)投資做了多少貢獻(xiàn)呢？

2013年的時(shí)候，遵義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，當(dāng)年這一板塊的增速高達(dá)85.8％，2014年增長(zhǎng)32.5％，但在隨后的兩年，增速只有個(gè)位數(shù)。到了2017年，遵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資竟然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，為-1.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：遵義市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（每經(jīng)記者張弩制圖）

數(shù)據(jù)來(lái)源：2017年遵義市國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

不過(guò)，《2017年遵義市國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》給出了詳細(xì)解釋?zhuān)@是由于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資大幅下滑導(dǎo)致的，而商品住宅的銷(xiāo)售面積還是處于21.9%的高速增長(zhǎng)。因此，整個(gè)2017年，遵義的房?jī)r(jià)上漲得很快。

圖片來(lái)源：安居客

與很多地方過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)相比，遵義在房地產(chǎn)投資下滑的情況下，整體經(jīng)濟(jì)還能保持12%左右的增速，也說(shuō)明其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理。

一份《2018年上半年城市GDP百?gòu)?qiáng)榜》顯示，遵義以11.2%的實(shí)際增速領(lǐng)跑全國(guó)，第二名則是省會(huì)貴陽(yáng)。

可是，潛在的壓力在2018年第三季度終于顯現(xiàn)。根據(jù)遵義市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《全市前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體趨穩(wěn)》報(bào)告：

初步核算，前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2237.36億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.1%，增速高于全國(guó)（6.7%）3.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全?。?.0%）1.1個(gè)百分點(diǎn)。增速排全省第5位。

從2017年全年的12.1%，到2018年前三季度的10.1%，如果這一趨勢(shì)延續(xù)到第四季度，則意味著一年之內(nèi)遵義的經(jīng)濟(jì)增速將減少兩個(gè)百分點(diǎn)，甚至面臨著兩位數(shù)增長(zhǎng)被打破的壓力。

正是在這種背景下，2018年前三季度，遵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了22.8%，比2015和2016年的增速還要高。

但是，2018年樓市降溫明顯，1-11月，遵義的商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)僅有10.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：遵義市統(tǒng)計(jì)局

再回頭看看2018年遵義的土拍情況。每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2018年遵義土地供應(yīng)數(shù)量突然增多，是2017的2倍多，是2015年的3倍。去年11月29日，遵義市國(guó)土資源局還一口氣拿出了35宗地塊。

雖然流拍數(shù)量多，但算下來(lái)，成交的數(shù)量也接近2017年的兩倍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind（每經(jīng)記者張弩制圖）

有茅臺(tái)還不夠嗎？

地不好賣(mài)，但還是使勁地賣(mài)。實(shí)際上，遵義是全國(guó)的一個(gè)縮影。盡管出現(xiàn)了近1500宗土地流拍，但2018年的地方賣(mài)地收入依然創(chuàng)下新高。

國(guó)家財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年前11個(gè)月，全國(guó)土地出讓收入53362億元，同比增長(zhǎng)28.9%，即便不算上12月，已經(jīng)超過(guò)了2017年全國(guó)的土地出讓收入52059億元，再創(chuàng)歷史新高。

此前，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，地方政府太“貪心”是土地市場(chǎng)流拍增多的最根本原因。市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣(mài)地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣(mài)底價(jià)。

安居客首席分析師張波此前也告訴記者，大部分開(kāi)發(fā)商融資難是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，房企在地塊的選擇上不會(huì)再“頭腦發(fā)熱”。

2018年7月底，新華社報(bào)道稱(chēng)，有些地方用一線城市或某些地域更高房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，認(rèn)為本地房?jī)r(jià)屬于價(jià)值洼地，比價(jià)心理助長(zhǎng)調(diào)控“松口氣、歇歇腳”“讓房?jī)r(jià)再飛一會(huì)兒”的心態(tài)。

新華社報(bào)道指出，地方政府要從根本上調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，放棄對(duì)土地財(cái)政的“飲鴆止渴”。

對(duì)于遵義的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，可以依托的產(chǎn)業(yè)并不算少，有茅臺(tái)酒，有紅色旅游，而且“老干媽”陶華碧也是遵義市湄潭縣人，老干媽在遵義也有分公司。去年10月31日，總投資24.37億元的遵義茅臺(tái)機(jī)場(chǎng)正式首航，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和酒業(yè)也是利好。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

但是，也有人認(rèn)為，遵義太過(guò)依賴(lài)茅臺(tái)了。據(jù)《貴州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2017年，茅臺(tái)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的44%，對(duì)遵義市工業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)47%以上，對(duì)遵義市地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率達(dá)22%以上；上繳稅金256億元，占遵義市稅收總額的47.3%。

可是，2018年11月遵義市統(tǒng)計(jì)局的月度報(bào)告中，有一句話令人警醒：“消費(fèi)品市場(chǎng)不容樂(lè)觀。”

報(bào)告指出，汽車(chē)、白酒兩大行業(yè)繼續(xù)放緩。汽車(chē)類(lèi)零售額11月當(dāng)月下降71.6%，累計(jì)下降5.0%；白酒類(lèi)當(dāng)月下降11.3%，累計(jì)增長(zhǎng)0.9%。