房企融資加劇分化：新年7天發(fā)債6筆，12月單月達(dá)同期4倍規(guī)模

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

距離國(guó)家發(fā)改委發(fā)文支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資尚不足一個(gè)月，房企發(fā)債融資已現(xiàn)明顯放量。

申銀萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)顯示，2019年前7日，以公司債、中期票據(jù)為主的企業(yè)發(fā)債共計(jì)7筆，而剛剛過(guò)去的12月單月達(dá)85筆，累計(jì)發(fā)行總額共計(jì)874億元（不含銀行貸款及其他融資）。2017年同期，企業(yè)發(fā)債共計(jì)221億元，也即2018年同期規(guī)模是2017年的4倍。

企業(yè)發(fā)債放量 房地產(chǎn)占15.4%

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月13日，企業(yè)債券發(fā)行共266起，總規(guī)模達(dá)2271億元，單筆融資規(guī)模超過(guò)20億元的17起。

而據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)一級(jí)行業(yè)分類，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債共46起，總規(guī)模為349億元，占總企業(yè)債的15.4%。

分析可見(jiàn)，這一波企業(yè)債涉及的企業(yè)基本都是規(guī)?；科?。“也就是說(shuō)，這次只是針對(duì)部分企業(yè)進(jìn)行差異化調(diào)整融資策略，有些大企業(yè)能夠得到融資成本降低的利好。”

億翰智庫(kù)研究就指出，2018年第三季度開(kāi)始，部分房企融資成本已出現(xiàn)不同程度下行，如金地集團(tuán)融資成本下行1.1個(gè)百分點(diǎn)，龍湖集團(tuán)下行0.54個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，房企其他融資邊際放松政策也在不斷出現(xiàn)。比如，2018年12月4日，中糧地產(chǎn)發(fā)行股份股買(mǎi)資產(chǎn)獲證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委無(wú)條件通過(guò)，擬募集配套資金不超過(guò)24.3億元，將用于中糧置地廣場(chǎng)和杭州大悅城購(gòu)物中心兩個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。符合《通知》中鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資導(dǎo)向。

差異性融資局面深化 房企宜調(diào)結(jié)構(gòu)急應(yīng)對(duì)

但值得一提的是，《通知》明確，融資用途不得用于房地產(chǎn)投資。也就是說(shuō)，《通知》并不意味著放寬房企的現(xiàn)有融資渠道，如公司債、銀行借貸和海外債等。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，無(wú)輪是融資成本下行，還是對(duì)于直接融資的支持，均體現(xiàn)了對(duì)于融資端的差異化調(diào)整、邊際性松綁的傾向性，而并非對(duì)所有企業(yè)普惠。因此，企業(yè)資金壓力全面緩解概率較小，但邊際改善值得期待，規(guī)模房企或從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的企業(yè)可能受益更多。

從發(fā)行公司可見(jiàn)，這一批企業(yè)幾乎全部為地方城投公司。所融資金多數(shù)用于保障性住房、棚改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和補(bǔ)充企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金等，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有明顯關(guān)系。

58安居客首席分析師張波直言：“可以肯定的是，房企近期發(fā)債獲批提升不能直接理解為房地產(chǎn)融資出現(xiàn)松動(dòng)。”

他告訴記者，其一，2018年融資嚴(yán)重不足，引發(fā)房企整體融資壓力巨增，2018年前10個(gè)月，有公開(kāi)數(shù)據(jù)的80家房企融資總額約9000億元，同比減少約8個(gè)百分點(diǎn)。在眾多房企前有開(kāi)發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進(jìn)。其二，公司債獲批增長(zhǎng)，的確會(huì)緩解部分房企的短期資金壓力，但從國(guó)家對(duì)于房企資金的監(jiān)管來(lái)看，并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)信號(hào)。國(guó)家大概率上依然會(huì)維持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前融資環(huán)境趨緊的背景下，一是要控制好自身資本結(jié)構(gòu)，在短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境難以得到大幅改善的前提下，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；二是在企業(yè)條件允許的情況下，積極參與B2G項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，未來(lái)將持續(xù)受益。

但張波表示，在相對(duì)寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面也會(huì)得到邊際改善。但為防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)致使市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，“房住不炒”的定位和因城施策、分類指導(dǎo)的方向仍會(huì)保持不變。