菏澤、衡陽的“難言之隱”：11月三線城市土地成交斷崖式下滑

圖片來源：視覺中國

繼山東菏澤后，又一座三線城市在松綁樓市調(diào)控的邊緣試探。

在山東菏澤取消了2017年11月6日發(fā)布的本地居民限售2年，非本地居民限售3年的規(guī)定。而新京報(bào)12月26日報(bào)道稱，湖南衡陽執(zhí)行了一年的限價(jià)政策，將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。

2017年12月15日，衡陽下發(fā)《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為通知》，其中要求開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)（銷）售許可前，需到市價(jià)格主管部門辦理商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)。如果這一通知暫停執(zhí)行，相當(dāng)于限價(jià)措施暫停。

據(jù)上證報(bào)報(bào)道，衡陽住建局回應(yīng)稱，文件計(jì)劃下發(fā)但還未下發(fā)，“并沒有說要取消限價(jià)，只是考慮暫停執(zhí)行房企到物價(jià)主管部門去辦理相關(guān)手續(xù)”：

這個(gè)并不是取消限價(jià)而是暫停執(zhí)行，如果今后根據(jù)樓市情況和上級的意見也可以隨時(shí)對它進(jìn)行恢復(fù)。

三線城市在松綁樓市調(diào)控的邊緣試探，背后可能是土地財(cái)政萎縮的壓力。這種壓力已經(jīng)體現(xiàn)在11月的土地成交中，三線城市11月住宅土地成交量銳減超過四成。

中銀國際統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年11月，三線城市土地成交量（面積）同比大幅下跌36.2%，二線下跌9.4%，而一線則大漲47.1%；1-11月，三線城市土地供應(yīng)量大幅上升25.2%，二線城市亦上升12.9%，僅有一線土地供給萎縮11.9%。

住宅用地方面，三線城市前11個(gè)月供應(yīng)量上升31.2%，11月當(dāng)月成交量下降43.7%。

三線城市土地成交量價(jià)齊跌。11月，三線城市土地成交均價(jià)同比減少13.8%，住宅用地均價(jià)減少4.8%。

土地成交量顯著萎縮，地方財(cái)政收入受到顯著拖累。1-11月，地方政府性基金預(yù)算本級收入同比增長27.6%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長28.9%，較上月回落3.2%。

今年下半年，國有土地使用權(quán)出讓收入的增速放緩尤為明顯，與土地成交價(jià)款的負(fù)增長趨勢一致。

如果新房價(jià)格由于需求不振而橫盤甚至下跌，這意味著高價(jià)拿地的開發(fā)商可能被套牢。2015年至2016年樓面價(jià)超過房價(jià)的地區(qū)（成都、南京和廣州），可能需要被迫釋放購買力，支撐房價(jià)。

依賴于土地財(cái)政的當(dāng)?shù)卣畷曔@種情況的發(fā)生嗎？如果一旦發(fā)生，開發(fā)商會從當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌龀吠藛?？如果開發(fā)商撤退，地方政府的財(cái)政收入又寄望于何處？

來源：華爾街見聞 作者：陶旖潔